나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경78528 [1] 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 600 마석힐즈파크푸르지오 107동 20층2001호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다산혜가 · 평가일 2024.07.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 소재 『남양주 송라초등학교』 남서측 인근에 위치하며, 그 일대는 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 아파트지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 25층 건 중 제20층 제2001호로써,

외벽: 몰탈위 페인트 및 일부 돌붙임 등 마감,
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감,
바닥: 바닥재 및 일부 타일붙임 등 마감,
창호: 새시임.

이용상태

아파트(침실3, 욕실2, 거실, 주방/식당, 현관, 대피공간 등)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비와 급, 배수설비 및 전기설비, 난방설비, 승강기설비 및 소화설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로와 대체로 완만한 경사를 이루는 사다리형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 그 상태가 양호한 폭15m 내외의 도로 등이 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2013-11-14), 지구단위계획구역(마석우2지구), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-11-29)(K23유치원(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-11-29)(송라초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 철도보호지구<철도안전법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 위치확인은 인근 탐문, 실제 점유 사용부분 등을 통해 위치 확인하였으며, 본건의 이용상황 및 내부구조는 이해관계인의 폐문부재 등으로 인하여 외부관찰 및 집합건축물 대장의 도면 등의 기준으로 평가하여 표준적이고 일반적인 관리상태를 기준으로 한 바, 실제와 다소 상이할 수 있으니 참고하시기 바람.

본건은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따라 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래가 되어 토지·건물의 구분평가는 곤란하나 귀 평가명령에 따라 대상부동산의 평가액을 ‘집합건물 토지·건물 배분비율표(한국부동산연구원)’상의 배분비율 등을 고려하여 토지가액과 건물가액으로 배분하여 구분건물 감정평가명세표에 기재하였으니 업무에 참고하시기 바람.

본건의 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 남양주지원 2024타경78528 (1)

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 600 마석힐즈파크푸르지오 107동 20층2001호

* 용도: 아파트

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

* 토지면적: 34.10㎡ (약 10.31평)

* 건물면적 (전용면적): 59.98㎡ (약 18.14평)

* 본건은 집합건물이므로 전유부분 면적 기준이며, 분양면적 정보는 별도 제공되지 않았습니다.

1.4. 감정가 정보

* 감정가: 366,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 소재 『남양주 송라초등학교』 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 해당 지역은 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 아파트 밀집 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 주거 편의시설

* 남양주 송라초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 아파트 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 등기부상 말소기준권리는 2020년 9월 15일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권 (을2)입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 등기부상 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

* '물건명세서 참고사항'에 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 언급되었으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

3.3. 임차인 현황

* 본건의 임대 관계는 미상입니다.

* 인수 보증금 합계는 0원으로 파악되었습니다.

* 임차인 정보가 미상이나, 실제 점유자가 있을 경우 명도 시 협의가 필요할 수 있습니다.

3.4. 등기부 요약

* 총 채무액: 516,659,793원

* 등기부상 주요 권리사항:

* 소유권이전1번신탁등기말소 (갑2, 이동길)

* 근저당권 말소 (을2, 한국자산관리공사, 2020-09-15, 241,500,000원)

* 근저당권 말소 (을4, 한국자산관리공사, 2021-06-14, 78,200,000원)

* 근저당권 말소 (을5, 상상인저축은행, 2022-03-04, 169,200,000원)

* 가압류 말소 (갑4, 신한카드, 2024-01-23, 7,461,004원)

* 가압류 말소 (갑5, 우리카드, 2024-03-21, 20,298,789원)

* 임의경매개시결정 말소 (갑6, 한국자산관리공사, 2024-06-21, 277,525,550원)

4. 상권분석

* 본건이 위치한 마석우리 지역은 주거단지 위주로 형성되어 있으며, 단지 내 및 인근에 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

* 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 현재 제공된 자료 및 통상적인 검색 결과에서는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

* 아파트명: 마석 힐즈파크 푸르지오

* 준공 연도: 2018년 1월 31일

* 총 세대수: 620세대

* 최고층수: 27층

* 본건이 속한 107동은 지상 25층 건물입니다.

* 단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 있습니다.

5.2. 주차 시설

* 총 주차 가능 대수: 714대 (지하 596대 + 지상 118대)

* 세대당 약 1.15대 수준의 넉넉한 주차 공간을 확보하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한 사항

* 본건 토지는 다음과 같은 도시계획 및 법적 제한 사항이 있습니다.

* 도시지역, 제2종일반주거지역

* 지구단위계획구역 (마석우2지구)

* 중로3류 (폭 12m-15m)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역 (K23유치원, 송라초등학교)

* 배출시설설치제한지역

* 준보전산지

* 자연보전권역

* 공장설립승인지역

* 철도보호지구

* 수질보전특별대책지역 (1권역)

* 이러한 용도지역 및 지구단위계획, 각종 규제사항은 향후 재건축이나 증축 등 개발 시 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 명도 관련

* 임차인 현황이 미상이고 보증금 인수 금액이 0원이므로, 실제 점유 관계 확인 및 점유자(전소유자 포함)와의 원만한 명도 협의가 필요합니다.

6.3. 기타

* 감정평가서상 '기타참고사항'에 기재된 바와 같이, 본건의 이용 상황 및 내부 구조는 외부 관찰 및 집합건축물대장 기준으로 평가되었으므로 실제와 다소 상이할 수 있음에 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본건은 경기도 남양주시 화도읍에 위치한 마석 힐즈파크 푸르지오 아파트로, 비교적 신축(2018년 준공)에 속하며 주거 환경이 양호한 편입니다.

* 단지 내 및 주변으로 생활 편의시설과 교육 시설이 갖추어져 있어 실거주 가치가 높습니다.

* 등기부상 권리관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 정리될 예정으로 권리상 큰 문제는 없어 보입니다.

* 다만, 임차인 현황이 미상이고 실제 점유 관계 파악 및 명도 협의가 중요한 과제입니다.

* 다수의 토지이용계획 및 제한사항이 존재하므로, 투자 또는 실거주 목적에 따라 이에 대한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트 (2018년 준공)

* 양호한 주변 주거 환경 및 생활 인프라 (초등학교 인접)

* 권리관계 명확 (말소 예정)

* 넉넉한 주차 공간 확보

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 366,000,000원입니다.

* 최근 실거래가 자료를 분석한 결과, 동일 면적(약 59.98㎡)의 아파트가 2026년 7월 13층에서 345,000,000원, 21층에서 330,000,000원에 거래되었습니다.

* 본건은 20층으로, 최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 시장 가격대는 330,000,000원에서 350,000,000원 수준으로 판단됩니다.

* 경매 물건의 특성상 낙찰가율은 시장 상황 및 경쟁률에 따라 변동될 수 있습니다.

* 임차인 보증금 인수 부담이 없는 점을 감안하여, 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 340,000,000원에서 355,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

* 따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 350,000,000원을 기준으로 검토하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.