나이스옥션 법원경매 인천 2025타경504203 [1] 인천광역시 부평구 십정동 180-38 위더스타운 9층902호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인이 · 평가일 2025.01.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 십정동 소재 "백운역" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 근린생활시설,
오피스텔, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 백운역이 소재하는 등 전반적인 대중교통사장은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 9층 902호로서,
외벽: 석재붙임 및 스톤코팅 마감 등.
내벽: 벽지도배 및 일부 타일 마감.
창호: 새시 창호 등임

이용상태

오피스텔(주거용) 용도임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 장방형 토지로서 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 북측으로 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 소규모주택정비 관리지역(2024-12-30)<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

물건 비고

오피스텔(주거용) 용도임(감정평가서, 현황조사보고서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경504203 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 십정동 180-38 위더스타운 9층902호

용도: 오피스텔(주거용)

감정가: 183,000,000원

토지면적: 14.56㎡ (약 4.40평)

건물면적: 59.26㎡ (약 17.93평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 부평구 십정동 소재 "백운역" 북동측 인근에 위치하고 있습니다 [cite: User Provided Data]. 주변은 아파트, 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다 [cite: User Provided Data]. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장과 백운역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다 [cite: User Provided Data]. 서측 및 북측으로 약 6미터 내외의 포장도로와 접해 있어 접근성이 양호합니다 [cite: User Provided Data]. 토지 이용 계획상 준주거지역이며, 최고 높이 제한 지역, 상대 보호 구역, 소규모 주택 정비 관리 지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다 [cite: User Provided Data].

1.2. 권리분석

소유권 관련 사항은 집합건물 등기부 요약 정보에 따라 변동이 있었습니다. 가장 최근에는 2025년 1월 16일 한국주택금융공사의 강제경매 신청으로 인한 소유권 이전이 말소 예정입니다 [cite: User Provided Data].

등기부상 주요 권리로는 을구 1번의 주택임차권이 있습니다. 이는 2023년 6월 14일 접수되었으며, 권리자는 유승하님으로 금액은 215,000,000원입니다 [cite: User Provided Data]. 이 임차권은 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리이며, 전입일자는 2021년 10월 14일, 확정일자는 2021년 9월 6일입니다 [cite: User Provided Data].

임차인 현황 정보에 따르면, 한국주택금융공사(임차인: 유승하)는 보증금 215,000,000원, 차임 0원이며, 2021년 10월 14일 전입하여 대항력이 있습니다 [cite: User Provided Data]. 또한, 이현정이라는 임차인이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있고 대항력은 없는 것으로 나타났습니다 [cite: User Provided Data].

물건 명세서에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리로서 을구 1번의 주택임차권(보증금 215,000,000원, 전입일자 2021.10.14, 확정일자 2021.9.6)이 있으며, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다 [cite: User Provided Data].

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 아파트, 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재된 복합 용도 지역입니다 [cite: User Provided Data]. 이는 다양한 주거 및 상업 활동이 이루어지고 있음을 시사합니다. 오피스텔 및 업무시설 부지로도 이용 중이며, 인근에 백운역이 소재하여 교통 접근성이 좋습니다 [cite: User Provided Data]. 주위 환경은 일반적인 수준으로 평가됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 백운역을 도보로 이용 가능한 거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다 [cite: User Provided Data]. 또한, 인근 노선버스 정류장 이용도 가능하여 전반적인 교통 환경은 양호한 편입니다 [cite: User Provided Data]. 주변에 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다 [cite: User Provided Data]. 제공된 정보와 자체 검색 결과에서 해당 물건 주변에 특별히 문제가 되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 선순위 임차인의 존재 및 인수 조건입니다. 을구 1번의 주택임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 보증금 215,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다 [cite: User Provided Data]. 이는 감정가 183,000,000원 및 최근 실거래가(65.51㎡ 기준 170,000,000원)보다 높은 금액입니다 [cite: User Provided Data]. 따라서 낙찰 후 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 백운역 인근에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 환경은 무난한 편입니다. 하지만 최우선적으로 고려해야 할 점은 선순위 임차인의 보증금 215,000,000원을 인수해야 한다는 점입니다 [cite: User Provided Data]. 이 금액은 본건의 감정가보다 높기 때문에, 매수인은 명확한 권리 분석과 함께 예상치 못한 추가 자금 부담 가능성을 충분히 인지해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

본건은 지하철 백운역 인근이라는 지리적 이점을 가지고 있습니다. 건물 자체는 철근콘크리트 구조이며, 주거용 오피스텔로 이용 가능합니다 [cite: User Provided Data]. 만약 선순위 임차인의 보증금 문제를 해결할 수 있는 충분한 자금이 확보된다면, 시세 대비 합리적인 가격으로 매입할 수 있는 잠재력을 가질 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 183,000,000원입니다. 최근 2026년 6월 26일 같은 건물(위더스타운) 8층, 전용면적 65.51㎡가 170,000,000원에 거래된 사례가 있습니다 [cite: User Provided JSON]. 이를 본건의 건물 면적(59.26㎡)에 비례하여 환산 시 예상 시세는 약 153,778,000원 수준으로 추정됩니다.

그러나 가장 큰 문제는 보증금 215,000,000원의 선순위 임차인이 존재하며, 이 보증금 전액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다 [cite: User Provided Data]. 이 보증금은 감정가 및 추정 시세보다 훨씬 높습니다. 따라서 낙찰 시 총 매입 비용은 낙찰가 + (215,000,000원 - 배당받는 금액)이 될 수 있습니다.

이러한 높은 위험 부담을 고려할 때, 일반적인 시세나 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것은 매우 신중해야 합니다. 인수해야 하는 임차보증금(215,000,000원)을 감안하여, 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

예상 입찰가는 약 130,000,000원 수준을 고려해볼 수 있습니다. 다만, 이는 매우 공격적인 제안이며, 실제 입찰 시에는 배당 금액이나 기타 변수를 면밀히 검토하여 최종 결정해야 합니다. 인수하는 임차보증금액이 높으므로, 입찰 전에 반드시 모든 위험 요소를 충분히 파악하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.