나이스옥션 법원경매 부산 2024타경63818 [1] 부산광역시 동구 초량동 598-12 하버씨티 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2024.10.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동구 초량동 소재 부산도시철도 1호선 "부산역" 남동측 인근에 위치하며 주위는 중소규모 아파트, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 부산역이 소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 15층 건물로서
(사용승인일 : 2018년 6월 4일)
외벽 : 몰탈위페인팅 마감
내벽 : 벽지 및 타일마감 등
창호 : 플라스틱 이중창호 등입니다.

이용상태

공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등을 구비하고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 5필지 일단의 부정형 토지로서 아파트 및 오피스텔 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 건물 동측으로 노폭 약 6미터 내외 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 65m, 최고높이 90m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2023-02-15)(부산항 도심 일원 중점경관관리구역)

공부와의 차이

없습니다

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산지방법원 2024타경63818 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 동구 초량동 598-12 하버씨티 2층 201호

용도: 오피스텔 (업무시설)

토지면적: 4.63㎡ (약 1.4평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.00㎡ (약 8.77평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

감정가: 110,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 15층 건물 중 2층

사용승인일: 2018년 6월 4일

1.3. 특이사항

중복사건, 공동담보, 대항력있는임차인, 선순위임차권

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 동구 초량동에 소재하며, 부산도시철도 1호선 "부산역"에서 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 중소규모 아파트, 오피스텔 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 부산역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상태

본건 건물 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1. 근저당권 (채권자: 오승희, 채권금액: 1,200,000,000원, 접수일자: 2023-09-14)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이소영

* 보증금: 115,500,000원 (2022.06.15. 10,500,000원 증액)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-07-13

* 확정일자: 2020-06-29

* 대항력: 있음

3.3. 인수되는 권리

물건명세서에 따르면, 임차인 이소영의 주택임차권(을구 2번, 보증금 115,500,000원)은 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

등기부등본상 해당 임차권은 "인수"로 기재되어 있습니다.

3.4. 기타 권리 분석

기타 압류 및 강제경매 등기들은 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

부산역을 중심으로 형성된 상업 및 업무 지역에 위치하여 유동인구와 배후수요가 풍부할 것으로 예상됩니다. 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 외부 시설 조사

본건 주변으로는 대형 쇼핑몰(롯데백화점, 이마트), 각종 식당, 카페, 은행 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 부산역이라는 주요 교통 허브가 인접하여 접근성이 매우 뛰어납니다. 직접적인 혐오시설은 인접하여 확인되지 않으나, 부산역 주변 지역의 특성상 유동인구가 많고 상업시설이 발달한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

부산역 역세권으로 대중교통 이용이 매우 편리하며, 다양한 상업시설과 편의시설을 도보로 이용 가능합니다.

5.2. 건물 정보

2018년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 주차 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 이소영의 보증금 115,500,000원의 전부 또는 일부를 인수해야 할 가능성이 있다는 점입니다. 배당 결과에 따라 인수 금액이 결정되므로, 상세한 배당 분석이 필수적입니다.

6.2. 중복사건 및 공동담보

중복사건 및 공동담보 물건으로 경매 절차 진행 시 추가적인 변동사항이나 복잡성이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

부산역 초역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 매우 우수한 오피스텔 물건입니다. 2018년 준공으로 비교적 신축이며, 건물 관리 상태도 양호할 것으로 예상됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 리스크가 존재하므로, 해당 금액을 충분히 고려한 입찰 전략 수립이 필요합니다. 배당 분석을 통해 인수 부담을 최소화하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 부산역 역세권 개발 및 교통 허브로서의 가치 상승 기대.

* 실거주 목적 또는 임대 수익 목적 모두 고려 가능한 입지.

* 철저한 권리분석과 배당 분석을 통해 인수 부담을 명확히 파악하고 투자 결정.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 자료에 따르면, 본건과 유사한 면적(약 29㎡)의 하버씨티 오피스텔은 2024년 12월 9,600만원, 2025년 3월 12,000만원에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 110,000,000원입니다.

최근 거래가 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 시장 가치는 약 1억 1천만원에서 1억 2천만원 수준으로 판단됩니다.

제시된 정보에 따르면, 입찰 시 낙찰가 외에 대항력 있는 임차인 이 의 보증금 115,500,000원을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 따라서 실제 총 투자 비용은 낙찰가와 인수되는 보증금을 합한 금액이 됩니다.

현 시세 및 권리관계를 고려한 예상 입찰가는 110,000,000원입니다.

그러나, 이 예상 입찰가는 순수 물건의 시장 가치를 기준으로 산정된 것이며, 실제 투자 시에는 인수될 보증금 115,500,000원을 추가로 고려하여 총 투자 비용을 산출해야 합니다. 만약 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 매수인은 해당 차액만큼을 추가로 부담하게 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.