나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경102362 [4] 부산광역시 사하구 하단동 870-30 그린시티 6층602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산 · 평가일 2026.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 '하단초등학교' 북서측 인근에 위치에 위치하며 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 부산도시철도 1호선 '하단역' 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조(벽식구조) 평지붕 지상10층 건물 내 3층 301호외 4개호로서, (사용승인일:2011.11.09) 3층301호,3층 305호, 5층 508호, 6층 602호, 6층 608호 외벽 : 치장석 및 드라이비트 마감 등, 내벽 : -, 창호 : 샷시 창호임. 내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

본건은 공동주택(아파트)으로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사지 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재경보설비, 옥내소화전설비, 공동현관설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접 도로와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 공동주택(도시형생활주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 광대로, 서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

하단동 870-30 :준주거지역, 도로(접합), 일반경관지구(저촉), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-02-25)(60m이하)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(120m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(85m)<건축법>, 비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(2020-02-05)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 일련번호(3) 5층 508호는 아래층에서 누수 존재한다고 주장하는 것으로 현장조사되는 바, 응찰시 유의바람. 누수여부로 인한 불리한 정도는 개별요인 비교시 반영하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

부산서부지원 2025타경102362 (4)

부산광역시 사하구 하단동 870-30 그린시티 6층 602호

아파트

감정가 38,000,000원

토지면적 6.80㎡ (약 2.06평)

토지지분 6.799㎡ (약 2.06평)

건물면적 20.71㎡ (약 6.26평)

건물지분 20.7072㎡ (약 6.26평)

매각대상 토지/건물일괄매각

경매구분 부동산임의경매

채권자 설OO

특이사항 공동담보

주의사항 없음

특수물건정보 공동담보

2. 입지조건

본건은 부산광역시 사하구 하단동에 소재하며, 주변은 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

단지 북서측 인근에 하단초등학교가 위치하고 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 부산도시철도 1호선 하단역 및 다수의 시내버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

주변 반경 1km 이내에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않아 주거 환경이 양호할 것으로 판단됩니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리는 2025년 12월 12일 접수된 설성헌 씨의 근저당권입니다.

등기부상 채권 총액은 50,000,000원입니다.

임의경매 개시 결정은 2026년 1월 7일에 이루어졌으며, 이는 말소기준권리보다 후순위에 해당합니다.

감정평가서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황상 인수할 보증금 합계는 0원으로 조사되어, 낙찰자는 별도의 임차보증금 인수 의무가 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

본건이 속한 하단동 지역은 부산의 주요 도심 중 하나로, 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

인근에 하단역이 위치하여 교통의 요지이며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칩니다.

아파트 단지 및 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

(시세 관련 정보는 외부 검색 결과에 따라 상이할 수 있습니다. 예를 들어, 유사 면적대의 아파트 실거래가가 감정가보다 현저히 높게 형성될 경우, 감정가의 적정성에 대한 추가 분석이 필요할 수 있습니다.)

5. 생활정보

* 교통: 부산도시철도 1호선 하단역 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 시내외 이동이 용이합니다.

* 교육: 하단초등학교가 북서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 편의시설: 인근에 다양한 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의를 제공합니다.

* 건축 정보:

* 건축물 용도: 공동주택(도시형생활주택)

* 구조: 철근콘크리트구조(벽식구조) 평지붕

* 총 층수: 지상 10층

* 사용승인일: 2011년 11월 9일 (준공 15년차)

* 세대수: 총 72세대

* 본건 호수: 6층 602호 (전용면적 약 6.26평)

6. 잠재적 리스크

* 누수 문제: 5층 508호에서 아래층으로 누수가 발생한다는 주장이 있으며, 이는 본건 6층 602호에도 영향을 미칠 수 있습니다. 응찰 시 해당 부분을 감안하여 신중히 고려해야 합니다.

* 내부 마감재 미확인: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 마감재 조사가 이루어지지 않았습니다.

* 저가 감정가: 감정가(38,000,000원)가 채권 총액(50,000,000원)보다 낮게 책정되어 있어, 경매 진행 과정이나 낙찰 후 추가적인 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 준주거지역, 일반경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 비행안전구역, 역사문화환경보존지역 등 다양한 용도지역 및 지구에 해당되어 향후 건축 등 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 사하구 하단동에 위치한 소형 아파트(원룸형)로, 교통 및 생활 인프라가 비교적 양호한 편입니다.

다만, 감정가가 채권액보다 낮고, 누수 가능성 등 잠재적 하자 리스크가 존재하므로 투자 시 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

등기부상 인수되는 권리는 없어 권리관계는 비교적 명확하나, 건물 노후화 및 내부 상태 확인 불가 등은 유의해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 저렴한 감정가: 시장 시세 대비 낮을 가능성이 있는 감정가로, 급매물 특성 활용 시 시세차익 기대 가능.

* 역세권 접근성: 하단역 인근으로 대중교통 이용 편리.

* 정비된 주거환경: 아파트 단지 내 위치하여 상대적으로 정돈된 주거 환경.

* 무인수 권리: 임차 보증금 인수 부담 없음.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 38,000,000원을 기준으로 하되, 누수 문제, 내부 상태, 지역 시세 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

임차인 보증금 인수 부담이 없으므로, 해당 부분을 제외하고 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

본건의 감정가가 채권 총액보다 낮다는 점, 누수 가능성 등 위험 요소를 감안하여 입찰가를 결정해야 합니다.

투자 목적, 자금 상황, 위험 감수 수준에 따라 차이가 발생할 수 있으므로, 철저한 현장 조사와 시세 분석을 바탕으로 신중하게 결정하시기 바랍니다.

(참고: 유사 면적대의 하단동 아파트 시세가 감정가보다 높게 형성되어 있다면, 시장 가치를 반영하여 입찰가를 높일 수 있습니다. 반대로, 누수 등 중대 하자가 확인될 경우 입찰가를 현저히 낮추거나 유찰 가능성도 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.