나이스옥션 법원경매 인천 2025타경505237 [1] 인천광역시 부평구 부평동 373-34 성현드림빌 비동 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이에이 · 평가일 2025.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부평시장역' 남동측 인근에 위치하는 ""성현드림
빌"" 제비동 제5층 제501호로서, 주변은 동유형의 중ㆍ소규모 공동주택, 업무시설 및 근린
생활시설 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 대체
로 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건중 제5층 제501호로서,
외벽 : 스톤코트 및 석재 붙임 마감,
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

'다세대주택'으로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도, 급배수설비, 도시가스설비 및 개별난방 시설이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지를 '공동주택 및 제2종근린생활시설' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 8M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원에서 진행 중인 부동산 강제경매 사건으로, 인천광역시 부평구 부평동 373-34번지 성현드림빌 비동 5층 501호에 소재하는 다세대주택입니다. 감정가는 243,000,000원으로 책정되었으며, 토지 면적 24.93㎡(약 7.55평)와 건물 면적 60.24㎡(약 18.23평)가 일괄 매각 대상입니다. 채권자는 최OO이며, 이는 임차인 최윤정과 동일인으로 추정됩니다.

2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부평시장역' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 유사한 형태의 중소규모 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설이 혼재되어 있는 지역입니다. 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2022년 12월 29일자 부평구(인천광역시)의 압류(세무1과)입니다.

주요 권리 관계는 다음과 같습니다.

* 임차인 최윤정: 전입일자 및 확정일자 2021년 8월 26일, 보증금 157,000,000원, 차임 0원. 대항력이 있으며, 등기부등본상 '을구 11번' 권리로 '인수' 사항으로 명시되어 있습니다. 이는 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 금액입니다.

* 임차인 황창호: 전입일자 2021년 8월 26일, 보증금 0원, 차임 0원. 대항력이 있으나, 보증금이 없어 매수인의 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 최윤정 임차인의 주택임차권(보증금 157,000,000원)이 있으며, 이는 매수인에게 대항할 수 있습니다. 따라서 해당 보증금 전액이 배당으로 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

총 등기부채권액은 1,468,500,000원으로 확인되나, 대부분 후순위 권리이므로 말소될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 주거 시설과 상업 시설이 혼합된 복합 용도 지역입니다. '부평시장역' 역세권이라는 점은 유동인구 확보 및 상업 시설 이용 측면에서 긍정적입니다. 또한, 일반상업지역에 속해 있어 향후 지역 개발 시 상업적 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

해당 물건은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설이 밀집한 지역에 위치하여 생활 편의시설 접근이 용이합니다. 대중교통 이용이 편리하며 차량으로도 접근성이 양호합니다. 건물 내에는 상하수도, 급배수, 도시가스, 개별난방 등의 기본적인 주거 설비가 완비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 선순위 임차인 최윤정의 보증금 157,000,000원 인수 여부입니다. 이 금액이 배당에서 전액 변제되지 못할 경우, 매수인이 추가로 부담해야 하므로 입찰가 산정에 매우 신중해야 합니다.

또한, 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등 관련 법규에 따른 토지 이용 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부평시장역 인근에 위치한 다세대주택으로, 입지 및 교통 여건이 양호합니다. 그러나 최선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 157,000,000원을 인수해야 하는 부담이 존재합니다. 이로 인해 입찰 시 수익률 계산 및 위험 관리가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: '부평시장역' 역세권으로 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

* 소형 투자 가능: 다세대 주택으로서 1-2인 가구 대상의 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 지역 개발 잠재력: 일반상업지역 내 위치하여 향후 지역 가치 상승 가능성을 내포하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석 결과, 2026년 7월 1일 인천 부평구 부평동 10-498 해피팰리스(다세대, 49.26㎡, 5층, 2015년식)가 284,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 5,765,000원 수준입니다.

본건의 건물 면적 60.24㎡에 이를 적용할 경우, 추정 시세는 약 347,400,000원입니다. 감정가는 243,000,000원입니다.

가장 중요한 점은 최윤정 임차인의 보증금 157,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 한다는 사실입니다. 따라서 매수인이 최종적으로 부담하게 될 총액(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

이를 바탕으로, 총 부담액이 추정 시세 347,400,000원을 넘지 않는 범위 내에서, 즉 약 190,400,000원 이하로 입찰가를 고려하는 것이 보수적인 접근 방식입니다.

본 건의 채권자인 최OO과 대항력 있는 선순위 임차인 최윤정이 동일인으로 추정되며, 157,000,000원의 보증금이 인수되는 상황이므로, 입찰가는 이를 반드시 고려해야 합니다.

안정적인 투자를 위해서는, 인수되는 보증금 157,000,000원을 고려하여 감정가 243,000,000원 대비 보수적으로 접근할 것을 권고합니다.

종합적으로 판단했을 때, 180,000,000원 ~ 220,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직하며, 보수적으로 접근 시 180,000,000원 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이 경우 총 부담액은 약 337,000,000원 (180,000,000원 + 157,000,000원)이 됩니다.

주변 지역에 대한 혐오시설의 존재 여부에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.