나이스옥션 법원경매 인천 2024타경7149 [1] 인천광역시 남동구 구월동 산16-1 현광아파트 가동 1층105호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인이 · 평가일 2024.06.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 인천지하철 2호선 모래내시장역 남동측 인근에
소재하며 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며 버스정류장이 인근에 소재하여 제반 교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건물 내 1층 105호로서,
외벽: 몰탈위페인팅마감 등,
창호: 새시창호 등임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

소화전설비, 위생설비, 도시가스설비 등 되어 있으며, 개별난방시설임.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 지대 내 자체지반 평탄한 부정형 토지로, 아파트 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 북동측 및 동측으로 폭 약 8m, 서측으로 폭 약6m 도로에 접하며, 남측에 계단도로가
소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2021-09-16)(지정기간: 2021.9.21.-2023.9.20.)(재지정기간: 2023.9.21.-2024.9.20.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 인천지방법원 2024타경7149 (1)

물건종별: 아파트

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 산16-1 현광아파트 가동 1층105호 (신주소: 인천광역시 남동구 구월말로39번길 10-11)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 164,000,000원

특이사항: 중복사건 (2024타경552403 관련)

1.2. 면적 정보

대지권 면적: 44.10㎡ (약 13.34평)

건물 전용 면적: 62.10㎡ (약 18.79평)

건축물대장상 해당 아파트는 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 1층 105호로 확인됩니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동에 위치하며, 인천지하철 2호선 모래내시장역 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 사정은 무난한 편입니다.

인천지하철 2호선 모래내시장역을 도보로 이용 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2010년 12월 30일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을10, 46,800,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위 권리는 존재하지 않으며, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

다만, 등기부등본 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있습니다. 해당 권리의 존재 여부 및 내용에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

3.3. 채권자 현황

본 경매 사건은 구월남촌새마을금고의 신청(2024타경7149)과 대부호대부의 신청(2024타경552403)이 중복되어 진행 중입니다.

등기부상 주요 채권자는 다음과 같습니다.

* 엠씨아이대부주식회사 (근저당, 총 57,120,000원)

* 대부호채권운용주식회사 (근저당, 30,000,000원)

* 구월남촌새마을금고 (임의경매 신청채권자, 43,605,744원)

* 대부호대부 (임의경매 신청채권자)

3.4. 임차인 현황

본 건의 임대차 관계는 '미상'으로 확인되었습니다.

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 대항력 유무 및 실제 점유 관계 확인을 위한 추가 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 편의시설

본건 인근에는 모래내시장, 구월동 로데오거리 등 재래시장 및 상업지구가 있어 다양한 쇼핑과 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

인천시청, 인천문화예술회관 등 행정 및 문화시설 접근성도 양호한 편입니다.

4.2. 주거 환경

다세대주택, 단독주택과 함께 아파트 단지가 형성되어 있는 전형적인 주거 지역입니다.

대중교통 이용이 용이하여 외부 접근성이 좋습니다.

4.3. 잠재적 혐오시설

주변 지역 조사 결과, 본건과 직접적으로 악영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

인근에 인천남동초등학교, 구월중학교, 동인천고등학교 등 교육기관이 위치하고 있어 자녀 교육 환경이 비교적 양호합니다.

5.2. 의료 시설

주변에 종합병원 및 다양한 의원이 분포하여 의료 서비스 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 경매 사건

본 건은 2024타경7149와 2024타경552403 두 건의 임의경매가 중복되어 진행 중입니다. 이는 채권액 변동 및 경매 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 임차인 현황 불확실성

임대차 관계가 '미상'으로, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도 진행 시 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

6.3. 등기부상 미확인 권리

등기부상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. 해당 권리의 존재 여부 및 내용에 따라 명도 또는 활용에 제약이 있을 수 있으므로, 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

6.4. 토지이용계획상의 제약

본 건 토지는 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

과거 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 바 있으나, 해당 지정기간(2024년 9월 20일 만료)이 경과하여 현재는 해당되지 않습니다.

7. 종합 의견

본 건은 인천광역시 남동구 구월동에 위치한 현광아파트 1층 105호로, 아파트 밀집 지역에 속해 있습니다.

인천지하철 2호선 모래내시장역 인근에 위치하여 교통이 편리하며, 주변 상권 및 생활 편의시설 이용도 용이합니다.

등기부상 말소기준권리보다 후순위의 다수 채권이 존재하며, 대부분 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

다만, 임대차 관계가 미상이고 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재할 가능성이 있어 권리분석 및 명도 과정에서 추가적인 확인과 주의가 필요합니다.

주변 시세 및 감정가를 비교 분석하여 신중한 입찰가를 산정해야 할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 아파트

인천지하철 2호선 모래내시장역 이용이 가능하여 출퇴근 및 대중교통 이용이 편리한 역세권 입지입니다.

8.2. 생활 인프라

주변 상업시설, 시장, 관공서 등이 잘 갖추어져 있어 주거 생활이 편리합니다.

8.3. 잠재적 시세 차익

현재 감정가가 1억 6천 4백만원으로, 주변 시세를 고려할 때 시세 대비 저평가 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 임대차 관계가 미상이므로, 임차인 명도 비용 및 기간을 충분히 고려해야 합니다.

또한, 등기부상 '지상권' 등 소멸되지 않는 권리의 존재 가능성을 염두에 두고 현장 조사를 통해 정확한 권리 관계를 파악해야 합니다.

이러한 불확실성을 감안하여, 현재 제시된 감정가 164,000,000원에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

명확한 시세 자료 및 임장 결과를 바탕으로, 권리 분석 상의 리스크를 제외한 인수 보증금 0원을 고려하여 대략적인 입찰가격을 산정해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가는 보수적으로 감정가의 80~90% 수준에서 시작하여, 현장 조사 및 시세 확인 후 최종 결정하는 것을 권장합니다.

즉, 약 131,200,000원 ~ 147,600,000원 사이에서 신중하게 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.