나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경102999 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 1672-13 1,2층라호 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대교 · 평가일 2024.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "관악중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선 버스정류장 및 근거리에 지하철역(2호선 서울대입구역)이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 양호함.

건물의 구조

시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물내 1,2층 라호로서,

외벽 : 벽돌쌓기 등 마감,
내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공부상 주택 및 점포이나, 현황 공실상태로 탐문조사됨.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 주택 및 점포 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

본건은 집합건물 등기사항전부증명서상 표제부란의 건물내역에 1층, 2층, 지하실이 전유 부분으로 등재되어 있으나, 집합건축물대장상(전유부,갑)에 1층, 2층은 전유부분, 지하실은 공용부분으로 등재되어 있어 집합건축물대장상의 면적을 기준하여 감정평가하였으니 경매 진행시 참고 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울중앙지방법원에서 진행 중인 2024타경102999 (1) 사건의 부동산 강제 경매 물건입니다.

소재지는 서울특별시 관악구 봉천동 1672-13번지 1, 2층 라호이며, 용도는 근린주택입니다.

감정평가액은 517,000,000원입니다.

토지 면적은 62.30㎡ (약 18.85평)이며, 건물 면적은 공부상 23.96㎡ (약 7.25평)입니다. 하지만 건축물대장상 전체 건물 연면적은 117.69㎡ (약 35.6평)으로 기재되어 있습니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

채권자는 윤OO입니다.

건축물은 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로, 외벽은 벽돌 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시입니다.

공부상 용도는 주택 및 점포이나, 현황은 공실 상태로 조사되었습니다.

건물 내 위생, 급배수, 난방 설비가 되어 있습니다.

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "관악중학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타나는 곳입니다.

교통 상황은 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 2호선 서울대입구역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 부정형이며, 주택 및 점포 건부지로 이용 중에 있습니다.

인접 도로로는 서측에 노폭 약 6미터 내외의 도로가 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산 강제 경매로 진행되며, 말소기준권리는 2023년 8월 23일자 윤병용 씨의 가압류(갑7)입니다.

등기부상 채권 총액은 297,176,036원입니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 가압류(갑8, 갑10, 갑12) 및 강제경매(갑10)는 소멸될 예정입니다.

임차인 현황에 따르면, 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

다만, 집합건물 등기사항전부증명서상의 건물 내역에는 1층, 2층, 지하실이 전유 부분으로 등재되어 있으나, 집합건축물대장상으로는 지하실이 공용 부분으로 등재되어 있어 이에 따른 면적 기준의 차이가 있습니다. 감정평가는 집합건축물대장상의 면적을 기준으로 이루어졌으므로 경매 진행 시 이를 참고해야 합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 명확히 기재된 내용이 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거 지역과 근린생활시설이 혼재하는 지역에 위치하며, 특히 서울 지하철 2호선 서울대입구역과 인접하여 상업 활동 및 유동 인구 확보에 유리한 입지입니다.

건축물대장상 '주택, 점포' 용도로 기재되어 있어, 소규모 상가 및 주택으로 복합 운영이 가능합니다.

최근 주변 지역의 다세대 주택 실거래가를 분석한 결과, 신축(2022년 준공)의 경우 약 1,358만원/㎡, 비교적 최신 건물(2016년 준공)은 약 1,049만원/㎡ 수준의 가격을 형성하고 있습니다. 반면, 노후 건물(1991년 준공)은 약 356만원/㎡ 수준입니다.

본 물건의 감정가는 전체 건물 면적(117.69㎡) 기준으로 약 439만원/㎡ 수준으로, 주변 신축 건물의 시세보다는 낮지만 노후 건물보다는 높은 수준입니다. 이는 건물의 노후도 및 용도(근린주택) 특성을 반영한 것으로 보입니다. '주택, 점포'의 복합 용도와 역세권 입지를 고려할 때, 잠재적 가치가 높다고 판단됩니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 2호선 서울대입구역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 접근성이 우수합니다.

교육: 관악중학교가 서측 인근에 위치하며, 교육환경보호구역으로 지정되어 있어 관련 사항은 동작교육청을 통해 최종 확인이 필요합니다.

편의시설: 주변 지역은 주택가와 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (서울특별시 관악구 남부순환로231길 30 일대 검색 결과, 대형 마트, 병원, 은행, 관공서 등은 서울대입구역 인근 상업지구를 이용해야 함.)

주변 환경: 주거 시설과 함께 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 환경이 비교적 양호합니다.

혐오시설: 현재 위치 주변으로 특별히 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

건축물대장과 등기부등본 간의 건물 면적 표기(지하실의 전유/공용 부분)에 차이가 있어, 향후 관련 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다. 감정평가는 건축물대장 기준이므로 이 점을 인지해야 합니다.

현황 공실 상태로 즉시 사용 및 임대가 가능하나, 공실 기간이 장기화될 경우 수익 창출에 차질이 생길 수 있습니다.

임대 관계가 미상으로 인수할 보증금은 없으나, 실제 점유자가 존재할 가능성을 배제할 수 없어 명도 관련 사항을 면밀히 확인해야 합니다.

토지이용계획상 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등의 제한 사항이 있어 건축 또는 개발 시 관련 법규 확인이 필수적입니다.

1976년 준공된 건물로 연식이 오래되어, 내외부 마감 및 설비 노후화로 인한 수리 또는 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 2호선 서울대입구역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖춘 근린주택입니다. 주택과 점포로 복합 활용 가능한 용도로 인해 다양한 수익 창출이 기대됩니다. 현재 공실 상태이며 인수할 임대 보증금이 없는 권리 관계의 단순성이 큰 장점입니다. 다만, 건물 등기부와 건축물대장 간의 면적 표기 불일치, 건물의 노후화 등은 고려해야 할 사항입니다. 종합적으로 볼 때, 잠재적 가치 상승 여력이 있는 투자 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 서울대입구역과의 근접성은 향후 시세 상승 및 임대 수요 확보에 큰 이점을 제공합니다.

복합 용도 활용: '주택, 점포' 용도로 인해 임대 수익 극대화를 위한 다양한 운영 전략 수립이 가능합니다.

권리관계의 명확성: 인수할 임대 보증금이 없으며, 말소기준권리 이후의 권리가 정리될 예정이어서 낙찰 후 명도 및 권리 행사에 부담이 적습니다.

시세 대비 잠재력: 주변 신축 다세대 주택 시세와 비교할 때, 감정가 기준으로 본 건물의 평당 가격이 낮게 형성되어 있어 시세 차익 및 투자 수익률 확보 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 517,000,000원입니다. 건물 전체 면적(약 117.69㎡)을 기준으로 한 평당 감정가는 약 439만원입니다.

이는 주변 신축 다세대 주택의 시세(약 1,049만원~1,358만원/㎡) 대비 현저히 낮은 수준이며, 노후 건물(약 356만원/㎡)보다는 높은 수준입니다.

건축 연도(1976년)를 고려할 때 감정가가 보수적으로 책정되었을 가능성이 있으며, 서울대입구역 역세권의 '주택, 점포' 복합 용도라는 장점을 감안하면 시세보다 높게 입찰될 가능성이 있습니다.

명도 및 권리 인수 부담이 없는 점을 고려하여, 감정가를 상회하는 경쟁력 있는 입찰가가 형성될 수 있습니다.

이에, 예상 입찰가는 550,000,000원 ~ 580,000,000원 범위 내에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.