나이스옥션 법원경매 부산 2024타경63818 [17] 부산광역시 동구 초량동 598-12 하버씨티 13층1305호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2024.10.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동구 초량동 소재 부산도시철도 1호선 "부산역" 남동측 인근에 위치하며 주위는 중소규모 아파트, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 부산역이 소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 15층 건물로서
(사용승인일 : 2018년 6월 4일)
외벽 : 몰탈위페인팅 마감
내벽 : 벽지 및 타일마감 등
창호 : 플라스틱 이중창호 등입니다.

이용상태

공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등을 구비하고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 5필지 일단의 부정형 토지로서 아파트 및 오피스텔 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 건물 동측으로 노폭 약 6미터 내외 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 65m, 최고높이 90m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2023-02-15)(부산항 도심 일원 중점경관관리구역)

공부와의 차이

없습니다

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경63818 (17)

* 소재지: 부산광역시 동구 초량동 598-12 하버씨티 13층1305호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 224,000,000원

* 토지면적: 7.75㎡ (약 2.34평)

* 건물면적: 48.59㎡ (약 14.70평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OO

* 사용승인일: 2018년 6월 4일

2. 입지조건

* 본건은 부산광역시 동구 초량동 소재 부산도시철도 1호선 "부산역" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 중소규모 아파트, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 부산역이 소재하여 전반적인 대중교통 이용이 편리합니다.

* 본건 건물은 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본건은 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차권이 존재합니다. 등기부상 을구 1번으로 등재된 주택임차권(채권자: 추흥식, 임대차보증금 170,000,000원, 전입일자 2020.07.01, 확정일자 2020.06.30)은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 현황:

* * 임차인: 추흥식

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-07-01

* 확정일자: 2020-06-30

* 배당신고일자: 2023-04-14

* 대항력: 있음

* 권리분석: 해당 임차인은 선순위로 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 170,000,000원을 낙찰자가 인수해야 합니다.

* * 임차인: 권율리아

* 보증금: 0원

* 차임: 550,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-01-12

* 확정일자: 2023-12-22

* 배당신고일자: 2024-12-09

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금이 0원으로 기재되어 있으나 대항력을 갖추고 있으므로 주의가 필요합니다. 다만, 물건명세서상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 실질적인 보증금 인수 부담은 추흥식 임차인에게 집중될 것으로 보입니다.

* 총 인수 보증금: 170,000,000원 (추흥식 임차인분)

4. 상권분석

* 본건이 소재한 초량동 일대는 부산역과 인접하여 유동인구가 풍부하고 교통이 편리한 지역입니다.

* 다양한 오피스텔과 근린생활시설이 밀집해 있어 상업 및 업무 활동이 활발하게 이루어지고 있습니다.

* 제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 2024년 12월, 전용면적 29.00㎡가 9,600만원에 거래되었고, 2025년 3월, 전용면적 29.95㎡가 12,000만원에, 2026년 4월, 전용면적 36.68㎡가 14,000만원에 거래되었습니다.

* 최근 거래된 36.68㎡ 면적의 실거래가(14,000만원)를 기준으로 시세 환산 시, 평당 약 381만원 수준입니다. 본건의 건물면적 48.59㎡에 이 가격을 적용하면 약 185,360,000원 내외의 시세 형성이 가능할 것으로 추정됩니다.

* 이는 감정가(224,000,000원)보다 낮은 수준이며, 낙찰 시 보증금 인수 부담을 고려할 때 중요한 시세 지표가 됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 부산도시철도 1호선 부산역을 도보로 이용할 수 있으며, 다양한 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 전역으로의 이동이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 부산역 주변에 롯데백화점, 이마트 등 대형 쇼핑 시설과 다양한 상업 시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 우수합니다. 또한, 국제시장, 부평깡통시장 등 전통 시장도 인근에 있어 편리하게 이용 가능합니다.

* 의료시설: 부산대학교병원, 부산백병원 등 주요 종합병원이 인접해 있어 우수한 의료 접근성을 제공합니다.

* 교육시설: 본건은 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건: 동일 물건에 대해 여러 경매 사건이 중복 진행될 수 있으므로, 사건 간 우선순위 및 진행 상황을 철저히 확인해야 합니다.

* 선순위 임차권 인수: 약 1.7억 원에 달하는 선순위 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 낙찰가의 상당 부분을 차지하며, 매수인의 실질적인 자금 부담으로 직결됩니다.

* 토지이용계획 및 제한사항: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있으며, 가로구역별 최고높이 제한지역(65m~90m) 및 부산항 도심 일원 중점경관관리구역에 해당하여 건축 및 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

* 혐오시설: 부산역 및 주변 지역은 상업 및 교통의 중심지로, 일반적인 혐오시설이 직접적으로 인접해 있을 가능성은 낮습니다. 주변 지역은 주로 상업 및 주거 시설로 구성되어 있으며, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산역 역세권이라는 탁월한 입지를 바탕으로 높은 투자 가치를 지닌 오피스텔입니다. 2018년 준공으로 비교적 신축이며, 편리한 교통과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 다만, 1.7억 원의 보증금을 가진 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하여 해당 금액을 매수인이 인수해야 한다는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 이 인수 부담금을 감안하여 신중하게 입찰가를 산정해야 하며, 향후 시세 변동 및 임대 수요 등을 종합적으로 고려한 분석이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 부산역과 매우 가까워 임대 수요 확보 및 시세 상승 잠재력이 높습니다.

* 실거주 및 투자 겸용: 오피스텔 용도로 실거주 또는 임대 수익 창출이 모두 가능합니다.

* 최근 시세 상승: 제공된 최근 거래 사례를 볼 때, 비슷한 면적대의 오피스텔 가격이 꾸준히 상승하고 있어 투자 메리트가 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 부산역 일대 도시 개발 계획에 따른 미래 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 224,000,000원

* 인수 보증금: 170,000,000원 (임차인 추흥식)

* 최근 시세 분석 결과, 본 건의 시장 가치는 약 185,000,000원 ~ 195,000,000원으로 추정됩니다.

* 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 본 건물의 실질 가치를 기준으로 산정합니다.

* 시세 수준 및 감정가와의 격차, 인수 보증금 부담 등을 종합적으로 고려할 때, 190,000,000원 ~ 200,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

* 이는 순수 낙찰가 기준이며, 실제 총 지출액은 낙찰가에 170,000,000원의 인수 보증금이 더해진다는 점을 반드시 유념해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.