나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55817 [2] 경기도 화성시 오산동 982-1 이너매스여울숲 1층108호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연두 · 평가일 2025.05.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1,2)
본건은 경기도 화성시 오산동 소재 ""여울초등학교"" 북동측 인근에 위치하며 부근으로는 아파
트, 학교, 업무용 및 상업용빌딩, 관공서, 공원등이 소재하며 제반 주위환경은 보통인 편임.

기호(3,4)
본건은 경기도 화성시 새솔동 소재 ""수노울중앙공원"" 북동측 인근에 위치하며 부근으로는 아
파트, 단독주택 및 다가구주택, 학교, 업무용 및 상업용빌딩, 관공서, 공원등이 소재하며 제
반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

기호(1,2)
본건까지 제반차량 출입이 용이하며 인근에 버스정류장 및 GTX 동탄역이 소재하여 대중교통
이용은 양호한 편임.

기호(3,4)
본건까지 제반차량 출입이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인
편임.

건물의 구조

기호(1,2)
철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하6층-지상13층 건물 내 1층 107호,108호로서,

외 벽 : 석재붙임.
내 벽 : 자체 내부인테리어 마감.
창 호 : 알루미늄샷시 강화유리창호임.

기호(3,4)
철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층-지상9층 건물 내 3층 301호,302호로서,

외 벽 : 석재붙임.
내 벽 : 자체 내부인테리어 마감.
창 호 : 알루미늄샷시 강화유리창호 임.

이용상태

기호(1)
제2종 근린생활시설(일반음식점)이나 현황 사무실로 이용중임.

기호(2)
제2종 근린생활시설(휴게음식점)이나 현황 인접호수와 경계구분없이 음식점(상호:강깍집)으
로 이용중임.

기호(3)
제1종 근린생활시설(의원)이나 현황 영업중지인 것으로 탐문 조사됨.

기호(4)
제1종 근린생활시설(의원)이나 현황 영업중지인 것으로 탐문 조사됨.

(후면 ""내부구조도 및 사진"" 참고)

설비내역

기호(1-4)
기본적인 위생 급배.수설비, 소방설비, 승강기, 지하주차장 설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1,2)
인접도로와 등고 평탄한 가장형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

기호(3,4)
인접도로와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1,2)
본건 북측으로 주차장 진출입 가능하며 외곽공도와 연계되어 있음.

기호(3,4)
본건 동측으로 주차장 진출입 가능하며 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2)
중심상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-10-01
)(일반도로, 동탄2지구)(접합),중로3류(폭 12m~15m)(2014-10-01)(일반도로,동탄2지구)(접합)

가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(화성오산
교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발
지구<택지개발촉진법>

기호(3,4)
일반상업지역, 지구단위계획구역(송산그린시티), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2류)(접합)

가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,특수지역<산업입지 및
개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

제2종 근린생활시설(일반음식점)이나 현황 인접호수(109호)와 경계구분없이 음식점(상호:강깍집)으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경55817 (2)

* 소재지: 경기도 화성시 오산동 982-1, 이너매스여울숲 1층 108호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 1,170,000,000원

* 토지 면적: 9.84㎡ (약 2.98평)

* 토지 지분: 9.84㎡

* 건물 면적: 43.20㎡ (약 13.07평)

* 건물 지분: 43.2㎡

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농OOOOOOO

* 건축물: 철근콘크리트구조, 지하6층-지상13층 건물 내 1층 108호

* 토지 용도: 중심상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역, 일반도로 접합

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 화성시 오산동 소재 "여울초등학교" 북동측 인근

* 주위 환경: 아파트, 학교, 업무용 및 상업용 빌딩, 관공서, 공원 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통 수준임

* 교통:

* 제반 차량 출입 용이

* 인근 버스정류장 및 GTX 동탄역 소재로 대중교통 이용 매우 양호

* 토지: 인접 도로와 등고 평탄한 가장형의 토지로 상업용 건부지로 이용 중

* 도로: 본건 북측으로 주차장 진출입 가능하며 외곽 공도와 연계

1.2. 권리분석

* 말소 기준 권리:

* 을1. 근저당권, 농업협동조합자산관리회사, 2,208,000,000원, 2022-03-25 접수

* 이후 권리 (모두 말소 예정):

* 갑5. 압류, 기흥세무서장, 2024-02-29 접수

* 갑6. 압류, 화성시, 2024-05-31 접수

* 갑7. 압류, 동화성세무서장, 2024-07-02 접수

* 갑8. 압류, 양산세무서장, 2024-12-03 접수

* 갑9. 임의경매, 농업협동조합자산관리회사, 3,040,806,872원, 2025-05-02 접수

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황:

* 임차인: 정

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2025-04-15

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 임대관계 미상임.

1.3. 상권분석

* 본건은 동탄2지구 중심상업지역에 위치하여 높은 유동인구 및 배후수요 기대.

* 인근에 여울초등학교, 대단지 아파트, 업무용 빌딩 등이 밀집해 있어 상업 시설 운영에 유리한 환경.

* GTX 동탄역과의 접근성은 지역 내외에서의 유입 인구 증가에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상.

* 현재 '강깍집'이라는 상호로 음식점으로 운영 중이며, 이는 해당 상권에서의 영업 가능성을 시사.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설:

* 교육시설: 여울초등학교 등

* 교통: 버스정류장, GTX 동탄역

* 상업시설: 인근 상업용 빌딩 내 다양한 편의시설 이용 가능

* 녹지: 인근 공원 소재

1.5. 잠재적 리스크

* 이용 현황과 공부상 용도 불일치:

* 본건(108호)은 제2종 근린생활시설(휴게음식점)이나, 현황은 인접 호수(109호)와 경계 구분 없이 '강깍집'이라는 상호의 음식점으로 이용 중임.

* 이러한 현황과 공부상 용도의 차이는 향후 행정 조치 또는 민사적 분쟁의 소지가 될 수 있음.

* 통합 이용에 따른 문제:

* 인접 호수와 경계 구분 없이 사용함에 따라, 임대차 계약 종료 또는 건물 사용에 있어 예상치 못한 문제가 발생할 가능성 존재.

* 혐오시설 유무: 제공된 정보만으로는 인근 혐오시설 유무를 파악하기 어렵습니다. 별도의 외부 조사가 필요합니다.

* 추가 조사 필요 사항:

* 실제 영업 규모, 시설 상태, 주변 건물과의 관계 등 현장 실사를 통한 심층적인 추가 조사가 권장됨.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 동탄2지구 핵심 상업지에 위치한 근린상가로, 탁월한 입지 조건과 개발 잠재력을 갖추고 있습니다.

* GTX 동탄역을 통한 광역 접근성과 풍부한 배후 수요는 투자 가치를 높이는 요인입니다.

* 현재 '강깍집'으로 운영 중인 점은 실질적인 가치 판단에 중요하게 고려해야 할 사항입니다.

* 다만, 현황 이용 상태와 공부상 용도의 불일치, 그리고 인접 호수와의 통합 운영 문제는 잠재적 리스크로 반드시 인지해야 합니다.

* 권리 관계는 비교적 명확하여 인수 부담은 적을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 동탄2지구 중심상업지역의 핵심 입지.

* GTX 동탄역 인접으로 인한 탁월한 교통 및 접근성.

* 풍부한 아파트 단지 및 업무 시설 배후 수요.

* 현재 운영 중인 상가의 실질 가치 활용 가능성.

* 말소되는 권리가 대부분이며, 인수 부담이 적음.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 인근 실거래가, 유사 물건 경매 낙찰가, 지역 상권 활성화 정도, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 분석하는 시장 조사가 필요합니다.

* 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다.

* 인수 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 현황 이용 상태와 공부상 용도 불일치 등 리스크 요인을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.