나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22117 [2] 부산광역시 부산진구 전포동 591-8 토포필리아센트럴 14층1405호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산 · 평가일 2025.06.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 전포동 소재 '전포초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트 및 각종 근린생활시설, 업무시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 부산도시철도 1호선 '부전역' 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 14층 1403호외 2개호로서,
(사용승인일:2016.09.27)
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.

내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

본건은 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 인접도로와 등고평탄한 일단의 부정형의 토지로서, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약 25미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

전포동 591-8 :일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 100m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 140m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>
전포동 591-9 :일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 100m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 140m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>
전포동 591-10 : 일반상업지역 , 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 100m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 140m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>
전포동 591-11 :일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 100m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 140m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>
전포동 594-4 :일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 100m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 140m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>
전포동 594-5 :일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 100m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 140m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>
전포동 594-6 :일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 100m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 140m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>
전포동 594-7 :일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 100m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 140m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

물건 비고

대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함됨(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2025타경22117 (2)

소재지: 부산광역시 부산진구 전포동 591-8 토포필리아센트럴 14층1405호

용도: 오피스텔

건물명: 토포필리아센트럴

감정가: 135,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

2.2. 면적

토지면적: 603.30㎡ (약 182.48평)

토지지분: 0㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적): 27.45㎡ (약 8.30평)

건물지분: 27.45㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.3. 건물정보

구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 14층 1405호

사용승인일: 2016년 09월 27일

1.1. 입지조건

2.1. 1.위치 및 주변환경

본 물건은 부산광역시 부산진구 전포동 소재 '전포초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트, 각종 근린생활시설, 업무시설 등이 혼합되어 형성된 지역입니다.

2.1. 2.교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 부산도시철도 1호선 '부전역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 다수의 시내버스 정류장이 인접해 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.

2.1. 3.도로상태

본건 남서측으로 폭 약 25미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.1. 4.토지이용계획 및 제한상태

본건이 소재한 필지들은 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 100m, 최고높이 140m), 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

2.2. 1.등기부현황

말소기준권리는 2016년 09월 29일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사 근저당권(1,860,000,000원)입니다.

이하 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나, 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

- 소유권보존: 정태양외 1명 (2016-09-29)

- 근저당권: 주식회사새마을금고자산관리회사 (2016-09-29, 1,860,000,000원) - 말소기준권리

- 주택임차권: 김판재 (2022-03-02 전입, 2022-03-02 확정, 40,000,000원) - 말소됨.

- 강제경매: 김판재 (2025-06-19, 45,249,107원) - 말소됨.

- 압류: 부산진세무서장 (2025-09-16) - 말소됨.

2.2. 2.임차인 현황

임차인: 김판재

보증금: 40,000,000원

차임: 400,000원

전입일자(사업일자): 2022-03-02

확정일자: 2022-03-02

배당신고일자: 2024-05-02

대항력: 없음

2.2. 3.권리분석 종합

인수되는 보증금은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

총 등기부채권액은 약 1,900,000,000원입니다.

2.2. 4.특이사항

대지권 미등기 상태이며, 대지권 유무는 알 수 없습니다. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되어 있습니다 (감정평가서 참조).

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권입니다.

1.3. 상권분석

2.3. 1.주변 시설

본건이 위치한 부산진구 전포동은 상업 및 업무 기능이 복합된 지역으로, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

2.3. 2.교통 접근성

부전역 인근으로 대중교통 이용이 편리하며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

1.4. 생활정보

2.4. 1.편의시설

주변에 다양한 상가와 편의시설이 밀집해 있어 생활이 편리합니다.

2.4. 2.교육시설

'전포초등학교'가 인근에 위치하고 있어 교육 환경 또한 갖추고 있습니다.

2.4. 3.주거환경

오피스텔 밀집 지역 및 주거지역과 인접하여 주거 환경으로도 적합한 입지입니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.5. 1.대지권 미등기

가장 큰 리스크 요인입니다. 대지권이 미등기 상태이며, 그 유무를 확인할 수 없어 소유권 행사나 향후 건물 관리에 예상치 못한 법적, 금전적 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 있다고는 하나, 실사 및 법률 검토가 필수적입니다.

2.5. 2.건물 내부 미확인

현장 방문 시 폐문부재로 인해 내부 이용 상태, 마감재, 설비 상태 등을 직접 확인할 수 없었습니다. 실제 내부 상태가 감정평가 당시와 다르거나 하자 발생 시 수리 비용이 추가로 발생할 수 있습니다.

2.5. 3.감정가와 시세의 괴리

최근 매매 사례를 볼 때, 본건의 감정가(135,000,000원)가 실제 시장 거래가(약 80,000,000원대)보다 현저히 높게 책정된 것으로 보입니다. 첫 경매에서 유찰될 가능성이 있으며, 유찰 시 가격 하락폭과 대지권 미등기 등의 리스크를 종합적으로 고려해야 합니다.

2.5. 4.토지 이용계획 제한

상대보호구역, 최고높이 제한지역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 증축이나 용도 변경 등에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산진구 전포동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 입지 조건과 교통 편의성은 우수합니다. 2016년에 준공되어 비교적 신축 건물에 속하지만, 대지권 미등기라는 심각한 권리상의 문제와 내부 미확인이라는 실사 상의 제약이 큰 리스크로 작용합니다. 또한, 감정가가 실거래가 대비 높게 평가되어 있어 경매 절차에서 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

2.7. 1.역세권 입지

부산지하철 1호선 부전역 역세권에 위치하여 뛰어난 대중교통 접근성을 자랑하며, 이는 향후 가치 상승 잠재력을 높입니다.

2.7. 2.신축 건물

2016년 준공된 건물로, 노후도가 낮아 기본적인 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

2.7. 3.상권 발달 지역

주변 상권이 발달해 있어 임대 수요 확보에 유리할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가를 분석한 결과, 본건과 동일 면적(27.45㎡)의 오피스텔이 2025년 3월에 약 79,980,000원에서 81,310,000원 사이에 거래되었습니다. 본 물건은 14층으로 동일 면적의 최근 거래 사례(7, 8층)보다 층수가 높다는 장점이 있습니다.

하지만, 대지권 미등기 및 내부 미확인이라는 중대한 리스크를 고려할 때, 무리한 입찰은 지양해야 합니다. 또한, 감정가(135,000,000원)가 실거래가보다 현저히 높아 첫 경매에서 유찰될 가능성이 높습니다.

현 시세 및 리스크 요인을 종합적으로 고려하여, 본건에 대한 예상 입찰가는 90,000,000원에서 95,000,000원 사이로 판단됩니다. 투자자는 제시된 리스크에 대한 면밀한 추가 조사와 함께, 본인의 투자 성향에 맞춰 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

상기 금액은 인수되는 보증금이 없는 점을 반영하여 산정되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.