나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경59984 [1] 서울특별시 은평구 구산동 16-44 만민베스트빌 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새온 · 평가일 2024.09.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 ‘예일초등학교’서측 인근에 소재하는 만민베스트빌 제5층 제501호(다세대주택)로서, 주위환경은 다세대주택, 연립주택, 아파트 등이 소재하는 주거지대이며 각종 근린생활시설, 각급학교 등이 소재하는 환경임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 구산역(6호선)이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상 5층 내 5층 501호로서
(사용승인일: 2003.07.19)
외벽: 인조석돌붙임 및 페인팅마감 등
내벽: -.
창호: 하이새시창호 임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.
(후첨"호별배치도 및 내부구조도" 참조)

설비내역

본건은 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 일단지 장방형 평지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 북측으로 약 4m 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2): 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울서부지방법원 2024타경59984 (1) 사건에 대한 상세 분석 결과를 담고 있습니다.

1.1. 소재지 및 개요

* 소재지: 서울특별시 은평구 구산동 16-44 만민베스트빌 5층 501호

* 용도: 다세대주택

* 건물면적: 79.39㎡ (약 24.02평)

* 토지면적: 45.89㎡ (약 13.89평)

* 감정가: 346,000,000원

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 오OOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 구산동에 소재하며, '예일초등학교' 서측 인근에 위치한 '만민베스트빌' 5층 501호입니다. 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트 등이 혼재된 주거지대이며, 각종 근린생활시설 및 각급 학교가 소재하여 생활 환경이 양호합니다.

* 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 6호선 구산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 구조의 지상 5층 건물 중 5층 501호입니다. (사용승인일: 2003년 7월 19일)

외벽은 인조석돌붙임 및 페인팅 마감이며, 창호는 하이새시 창호로 시공되었습니다.

* 이용상태

현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 토지 현황

본건 토지는 일단의 장방형 평지로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로

북측으로 약 4m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

* 등기부 요약

등기부상 말소기준권리는 2014년 12월 26일 접수된 신한은행 근저당권(40,000,000원)입니다. 이후 여러 근저당권, 가압류 등이 등기되었으나, 모두 말소 예정인 권리들입니다.

말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

현재 제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 기재되어 있지 않습니다. (물건명세서상 '지상권개요: 비고:' 항목에 정보 없음)

* 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

다만, '임대관계 미상임'이라는 기재가 있어 실제 임차인 현황 및 보증금, 차임 등에 대한 추가 확인이 반드시 필요합니다. 금액이 미상이라도 명도 시 분쟁의 소지가 있으므로 주의해야 합니다.

* 총 채무액

등기부상 채권 총액은 271,437,492원입니다.

1.4. 상권분석

* 주거지대 형성

본건이 위치한 구산동 일대는 다세대주택 및 연립주택이 밀집한 전형적인 주거지역입니다.

* 편의시설

주변에 각종 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통망

지하철 6호선 구산역이 도보 거리에 있어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다. 다수의 버스 노선 또한 이용 가능합니다.

* 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 연관된 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

* 교육시설

'예일초등학교'가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 비교적 우수합니다.

* 편의시설

마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설은 차량 및 도보로 이용 가능한 거리에 있습니다.

* 주거환경

조용한 주택가에 위치하고 있어 쾌적한 주거 생활이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건

본건은 '유동화 물건'으로 분류되어 있습니다. 이는 채권이 자산유동화전문회사(ABS) 등으로 매각되어 관리되는 경우가 많음을 의미합니다. 경매 절차 자체에는 큰 영향이 없을 수 있으나, 특수 채권이 얽혀 있을 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 임대 관계 미확인

'임대관계 미상'으로 기재되어 있어, 현재 거주 중인 임차인의 존재 여부, 대항력 유무, 보증금 및 월세 등에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 명도 시 예상치 못한 추가 비용이나 분쟁이 발생할 수 있습니다.

* 감정가와 시세의 차이

감정가(346,000,000원) 대비 최근 실거래가 분석 결과, 현재 시장 가격이 감정가보다 낮을 가능성이 있습니다. (상세 내용은 1.8. 예상 입찰가 섹션 참조)

1.7. 종합 의견

본건 만민베스트빌 5층 501호는 서울 은평구 구산동의 주거지역에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 교육 환경이 양호한 편입니다. 2003년에 건축되어 연식은 있으나, 꾸준한 관리로 양호한 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 유동화 물건이라는 점과 임대 관계가 명확히 확인되지 않는 점은 주의 깊은 검토가 필요합니다. 주변 시세와 비교했을 때 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 6호선 구산역을 이용할 수 있어 서울 시내 접근성이 좋습니다.

* 양호한 주거 환경: 조용한 주거지대로, 주변에 학교와 편의시설이 적절히 분포하고 있습니다.

* 면적 대비 가격: 건물의 전용면적이 79.39㎡로, 비교적 넓은 면적을 확보하고 있어 실거주 만족도가 높을 수 있습니다.

* 명도 리스크 관리: 임대 관계 미상 부분에 대한 철저한 사전 조사를 통해 명도 관련 위험을 최소화해야 합니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 제공된 주변 매매 정보를 분석한 결과, 인근 유사 면적 및 연식의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 구산동 147-18 '리치빌' (2013년식, 24.74㎡): 88,000,000원 (평당 약 1173만원)

* 구산동 355-7 '금당빌라' (1991년식, 37.02㎡): 115,000,000원 (평당 약 1027만원)

본건은 2003년식, 79.39㎡(약 24평) 면적입니다. 비교적 신축인 '리치빌'의 평당 가격(1173만원)을 기준으로 하되, 연식 차이(10년)와 면적 차이(3배 이상)를 감안하여 시세 산정 시 보수적인 접근이 필요합니다.

위 거래 사례들을 바탕으로 본건의 예상 시세는 약 280,000,000원 ~ 300,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가 346,000,000원 대비 추정 시세가 낮은 점을 고려하여, 초기 입찰가는 감정가의 80% 수준인 약 276,800,000원에서 시작하여, 현장 조사 및 권리 관계 재확인 후 낙찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

다만, '유동화물건'이라는 특성과 '임대관계 미상'이라는 변수가 존재하므로, 이러한 리스크 요인을 충분히 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.