나이스옥션 법원경매 부산 2024타경5102 [13] 부산광역시 부산진구 부전동 516-5 더토포필리아 13층1303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2024.10.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 지하철도 1·2호선 "서면역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설 및 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 1·2호선 "서면역"이 소재하는 바, 제반교통 사정은 편리함.

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상17층건 내 제9층 제901호
외 19개호로서,

외 벽: 화강석붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등.
내 벽: 벽지 마감 등.
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1)-20): 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 기계식주차설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법>, 도시관리계획 입안중.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

물건 비고

주거용 오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2024타경5102 (13)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOO (마스킹 처리)

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 516-5 더토포필리아 13층 1303호

용도: 오피스텔 (주거용 오피스텔로 이용 중)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보

주의사항: 주거용 오피스텔로 이용 중임

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 153,000,000원

토지면적: 3.48㎡ (약 1.05평)

건물면적: 24.33㎡ (약 7.36평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 지하철 1·2호선 "서면역" 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 업무시설(오피스텔) 건물 부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 지하철 1·2호선 "서면역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 개요

등기부상 말소기준권리는 2021년 6월 16일 접수된 주식회사 엠포인트자산관리대부의 근저당권(채권액 2,352,000,000원)입니다.

본 경매는 부산진신용협동조합의 임의경매 신청으로 진행됩니다.

등기부채권 총액은 2,352,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 시 (주식회사시코)

보증금: 10,000,000원

차임: 450,000원

배당신고일자: 2024년 12월 10일

대항력: 없음

비고: 임차인에게 대항력이 없습니다.

3.3. 인수되는 권리 및 보증금

인수되는 권리: 없음.

낙찰자가 인수하는 임차인의 보증금: 0원.

4. 상권분석

4.1. 상권 특징

본건은 부산의 핵심 상권 중 하나인 서면역 인근에 위치하며, 업무시설(오피스텔) 밀집 지역입니다.

지하철 1·2호선 환승역인 서면역을 중심으로 다양한 상업, 금융, 문화 시설이 집중되어 있어 유동인구가 풍부합니다.

4.2. 주변 시설 (혐오시설 포함)

주변에는 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등이 혼재하고 있습니다.

주변 환경을 분석한 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색되지 않았습니다. 다만, 상업지역 특성상 유흥업소 등이 일부 포함될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 생활 편의 시설

서면역 역세권으로 롯데백화점, NC백화점, 이마트, 각종 병원, 은행, 쇼핑몰 등 다양한 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

5.2. 교육 시설

인근에 학교가 소재하고 있어 교육 환경도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 높은 채무 총액 : 등기부상 채무 총액이 23억 5천만원 이상으로 매우 높습니다. 이는 경매 절차의 근간이 되는 권리 사항으로, 낙찰 시 소멸될 가능성이 높으나, 권리 분석을 철저히 해야 합니다.

* 임차인 명도 : 임차인 '시 '는 대항력이 없어 보증금 인수 의무는 없으나, 명도 과정에서 원만한 협의가 필요할 수 있습니다.

* 주거용 오피스텔 취득세 : 본건은 현재 주거용으로 이용 중이나, 오피스텔은 법적으로 업무시설에 해당합니다. 과밀억제권역 내 주택 수 산정 시 주택으로 간주될 수 있어 취득세 등 세금 관련 불이익이 발생할 수 있으니, 관련 법규를 사전에 확인해야 합니다.

* 소음 및 주차 : 일부 이용 후기에 따르면 복도 소음이 집 안으로 들릴 수 있으며, 기계식 주차로 인해 시간이 소요될 수 있다는 점은 고려할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산의 핵심 상권인 서면역 초역세권에 위치하여 입지적 강점이 매우 뛰어납니다.

신축(2021년 사용승인)된 오피스텔로 비교적 현대적인 건물이며, 소형 면적으로 관리가 용이하고 임대 수요 또한 꾸준할 것으로 예상됩니다.

감정가 1억 5,300만원은 현재 주변 시세(약 1억 5천만원 ~ 1억 8천만원)와 비교했을 때 합리적인 수준으로 보입니다.

다만, 높은 등기부채권 총액과 명도 진행 과정, 그리고 주거용 오피스텔 취득 시 세금 문제를 신중하게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지 : 서면역 초역세권이라는 탁월한 입지로 인한 높은 임대 수익 및 시세 상승 잠재력.

* 준신축 건물 : 2021년 준공 건물로 내부 컨디션이 양호할 것으로 예상되어 즉시 임대 및 실거주가 가능합니다.

* 소형 면적 : 24.33㎡의 전용면적은 1~2인 가구에 적합하여 공실 위험이 낮고 관리가 용이합니다.

* 안정적인 임대 수요 : 서면이라는 부산의 중심업무지구 특성상 안정적인 직장인 임대 수요가 풍부합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 153,000,000원입니다.

주변 유사 오피스텔의 매매 시세는 약 1억 5천만원에서 1억 8천만원 사이로 형성되어 있습니다.

현재 임차인 '시 '는 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

안정적인 임대 수요와 서면 역세권이라는 점을 고려했을 때, 입찰 경쟁이 있을 수 있습니다.

현 시세 및 감정가, 그리고 유사 물건들의 경매 낙찰가 추이 등을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 155,000,000원 으로 산정해 볼 수 있습니다.

이는 감정가 대비 약 101.3% 수준으로, 해당 가격 이상에서 낙찰될 가능성을 염두에 둔 보수적인 예측입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.