나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1456 [2] 경기도 화성시 영천동 853-3 에스에이치타임스퀘어 1동 1층132-1호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대원 · 평가일 2025.07.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 '동탄테크노밸리교차로' 북서측 인근에 위치하며, 부근
은 동탄테크노밸리첨단산업단지 내 지식산업센터 및 상업시설, 아파트 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 고속도로(기흥동탄IC), GTX-A 동탄역
등이 소재하는 등 제반 교통환경 영호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층 지상15층 건물 내
기호1)1층 116호, 기호2) 1층 132-1호, 기호3) 1층 134호로서,
(사용승인일자: 2018. 09. 06)
외벽: 외장판넬 및 석재타일붙임,
내벽: 몰탈위수성페인팅 등
바닥: 타일마감,
창호: 알미늄샷시 및 스테인리스스틸위 강화유리임.

이용상태

기호1) 1층 116호 : 20LINE 다이어트(117호와 일단으로 이용중이며, 집합건축물대장상
용도는 일반음식점임)
기호2) 1층 132-1호 : 공실(집합건축물대장상 용도는 휴게음식점임)
기호3) 1층 134호 : 공실(집합건축물대장상 용도는 소매점임)

설비내역

본건은 공동 위생설비 및 급배수설비 되어있으며, 승강기설비, 화재탐지 및 소화전 설비 등
소방설비, 지하주차장 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 유사 장방형의 토지로서, 공장(지식산업센터, 근린생활시설, 업무시설) 부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 왕복10차선 포장도로(동탄대로)와,
남측으로 왕복6차선포장도로(동탄순환대로)와,
북측으로 왕보2차선 포장도로(중로3류)와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 광로3류(폭 40m~50m)(동탄2지구)
(접함), 대로1류(폭 35m~40m)(일반도로, 동탄2지구)(접함), 중로2류(폭 12m~15m)(중(집)
3-61)(접함)이며,

가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 벤처기업육성촉진지구
<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 성장관리권역<수도권정비계획법< 택지개발지구<택지개발
촉진법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호1)은 조사시점 현재 임차인이 점유하고 있는 것으로 조사되며,
기호2),3)은 현황 공실로서 임대관계는 미상임.

물건 비고

공실임(집합건축물대장상 용도는 휴게음식점임)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1456 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 하OOO

소재지: 경기도 화성시 영천동 853-3 에스에이치타임스퀘어 1동 1층 132-1호

용도: 근린상가 (집합건축물대장상 용도는 휴게음식점)

감정가: 350,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

토지면적: 6696.40㎡ (약 2025.6평)

토지지분: 0㎡

건물면적: 38.18㎡ (약 11.55평)

건물지분: 38.18㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 사용승인일자: 2018년 09월 06일

물건명세서 작성일: 2026년 08월 10일

1.1. 입지조건

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 '동탄테크노밸리교차로' 북서측 인근에 위치합니다.

부근은 동탄테크노밸리 내 첨단산업단지, 상업시설, 아파트 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 기흥동탄IC 및 GTX-A 동탄역이 소재하여 교통 환경이 우수합니다.

토지는 유사 장방형이며, 공장(지식산업센터, 근린생활시설, 업무시설) 부지로 이용 중입니다.

접면 도로로는 동측에 왕복 10차선(동탄대로), 남측에 왕복 6차선(동탄순환대로), 북측에 왕복 2차선(중로3류) 도로가 있습니다.

토지이용계획상 준주거지역, 지구단위계획구역이며, 광로3류, 대로1류, 중로2류 도로에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 택지개발지구에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매 사건으로 채권자는 하OOO입니다.

말소기준권리는 2022년 09월 14일 접수된 하나은행의 근저당(1,980,000,000원)입니다.

등기부상 소유권이전, 신탁등기말소, 근저당, 가압류, 임의경매, 압류 등의 권리들이 등재되어 있으며, 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 3,863,190,999원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

* 임차인 현황:

* 1층 116호 (본건과 별개): 20LINE 다이어트(117호와 일단 이용)로 조사되었으며, 집합건축물대장상 용도는 일반음식점입니다. 현재 임차인이 점유 중으로 조사되었으나, 임대차 보증금 및 차임은 미상입니다.

* 1층 132-1호 (본 경매 물건): 현재 공실 상태입니다.

* 1층 134호: 현재 공실 상태입니다.

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 속한 SH TIME SQUARE는 동탄테크노밸리 첨단산업단지 내에 위치하여 지식산업센터, 상업시설, 아파트 등이 복합적으로 분포하는 지역입니다.

주변에는 다양한 상업 시설과 산업 시설이 밀집해 있어 잠재적 고객 확보에 유리한 환경입니다.

집합건축물대장상 본건의 용도는 휴게음식점이며, 주변의 다른 호실들은 일반음식점, 소매점 등으로 이용되고 있습니다.

토지는 공장(지식산업센터, 근린생활시설, 업무시설) 부지로 이용되고 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 동탄테크노밸리 내에 위치하여 교통이 편리합니다.

차량 이용 시 기흥동탄IC 및 인근 고속도로 접근성이 좋습니다.

GTX-A 동탄역이 소재하여 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

동탄테크노밸리 내에 위치하여 관련 산업 단지 및 주거 시설과의 연계성이 좋습니다.

제공된 정보 내에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대지권 미등기: 본건은 건물 소유권은 등기되었으나 토지에 대한 대지권 등기가 완료되지 않은 상태입니다. 이는 토지 사용 및 소유권 행사에 있어 법적 복잡성을 야기할 수 있으며, 명확한 권리관계 확인 및 추가적인 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

공실: 본건(132-1호)은 현재 공실 상태로, 장기화될 경우 임대수익 발생에 차질이 생길 수 있습니다.

미확인 임차인: 인접 호실(116호)에 임차인이 점유 중이나 보증금 및 차임이 미상입니다. 대항력 유무 및 명도 관련 사항에 대한 철저한 조사가 필요하며, 임대차 관계가 불분명하여 예상치 못한 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 교통 및 입지 여건이 우수한 동탄테크노밸리 내 상가입니다.

최근 개발이 활발한 지역에 위치하여 향후 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다.

그러나 대지권 미등기 및 공실 상태, 미확인 임차인 존재 등은 본건 취득 시 반드시 확인하고 신중하게 고려해야 할 리스크 요인입니다.

경매 절차 진행 시 관련 법규 및 절차를 면밀히 검토하고, 현장 조사를 통해 정확한 권리관계를 파악하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 입지: 동탄테크노밸리 내 위치, GTX-A 동탄역 및 주요 도로망 접근성 탁월.

잠재적 가치: 첨단산업단지 내 상업시설로, 산업단지 및 주거단지 배후 수요 기대.

개발 호재: 동탄2신도시 개발 및 관련 산업 유치로 인한 지속적인 성장 가능성.

공실 활용: 현재 공실 상태로, 향후 안정적인 임대 수입 창출 시 투자 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 350,000,000원입니다.

본 건은 대지권 미등기, 현재 공실 상태, 인접 호실 임차인의 보증금 및 차임 미상 등의 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

따라서 예상 입찰가는 이러한 위험 요소를 충분히 반영하여 신중하게 결정해야 합니다.

정확한 시세 조사, 주변 상권 분석, 예상 임대 수익률, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.