나이스옥션 법원경매 부천 2025타경5020 [2] 경기도 김포시 운양동 1297-9 운양프라자 8층 807호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한강 · 평가일 2025.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 운양동 소재 김포골드라인 "운양역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설, 아파트, 다세대주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 김포골드라인 "운양역"이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 9층 건물내 제8층 제801호, 제802호, 제807호로서, (사용승인일 : 2014.05.12) 외벽 : 외장용석재붙임 마감등, 창호 : 샷시창호 마감임.

이용상태

학원(801호, 802호), 미용실(807호)으로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로 근린생활시설, 업무시설, 교육연구시설, 운동시설, 노유자시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 남측으로 너비 약 15미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역(2014-11-27), 도시지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m ~ 371.43m 미만), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로2류(폭 15m ~ 20m)(2014-11-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면 구역 <공항시설법>, 진입표면구역 <공항시설법>, 성장관리권역 <수도권정비계획법>, 택지 개발지구(김포신도시택지개발) <택지개발촉진법>, 하수처리구역(운양처리분구) <하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(청소행정과 확인) <한강수계 상수원수질개선 및 주민 지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도 : 단독 다가구 아파트 연립다세대. 지정기간:25.8.26. ~ 26.8.25.)토지정보과문의)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

미용실로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경5020 (2)

소재지: 경기도 김포시 운양동 1297-9 운양프라자 8층 807호

용도: 판매시설 (현재 미용실로 이용중)

토지 면적: 18.63㎡ (약 5.64평)

건물 면적: 82.68㎡ (약 25.02평)

감정가: 2억 5,500만 원

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

본 물건은 경기도 김포시 운양동에 위치하며, 김포골드라인 운양역 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 근린생활시설, 업무시설, 아파트, 다세대주택 등이 혼재되어 있어 상권 형성에 유리한 지역입니다. 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 김포골드라인 운양역이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 건물은 철근콘크리트 구조의 지상 9층 건물 중 8층에 위치하며, 2014년 5월 12일에 사용 승인되었습니다. 토지는 대체로 사다리형의 평지로서, 남측으로 약 15미터 폭의 포장도로에 접해 있습니다. 토지이용계획 상 근린상업지역, 고도지구, 제1종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2015년 2월 25일 접수된 국민은행 근저당권(을3)입니다. 해당 권리보다 선순위인 권리는 없으며, 이보다 후순위인 권리 및 등기는 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 감정평가요약서에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되어 있으나, 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다. 등기부상 채무 총액은 약 7억 8,158만 원으로 감정가 대비 높은 편입니다.

임차인 현황:

* 이정희

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,200,000원

* 전입일자(사업일자): 2017-03-27

* 확정일자: 2017-06-15

* 배당신고일자: 2026-01-26

* 대항력: 없음

본 건은 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 운양동 일대는 김포골드라인 운양역을 중심으로 상업 및 업무시설이 발달한 지역입니다. 주변에 다수의 아파트 단지가 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다. 학원, 미용실 등 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 해당 업종의 활발한 운영이 예상됩니다. 역세권이라는 지리적 이점과 주변 상업시설과의 연계성을 바탕으로 유동인구 확보에 유리한 상권입니다.

5. 생활정보

운양역을 중심으로 형성된 상업지구에 위치하여 주변에 병원, 은행, 다양한 식당 및 편의시설이 잘 갖추어져 있을 것으로 보입니다. 김포골드라인을 이용하면 서울 및 수도권으로의 이동이 용이하여 출퇴근이 편리합니다. 또한, 인근에 학원 등이 다수 분포하고 있어 교육 환경도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 권리관계: 감정평가서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 명시되어 있어, 해당 지상권이 낙찰 후 인수되는 경우 추가적인 권리 행사 및 이에 따른 부담이 발생할 수 있습니다. 이에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

* 공동담보: 본 물건은 공동담보로 경매가 진행되었으며, 이는 다른 담보물건의 경매 결과나 가치 변동이 본 물건의 권리관계 및 매각 결과에 영향을 미칠 가능성이 있음을 시사합니다.

* 지역 개발 제한: 토지이용계획상 고도지구, 성장관리권역 등으로 지정된 지역이 있어, 향후 건물 신축이나 증축 등 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

* 혐오시설 인근 여부: 주변 지역에서 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 하수처리장 등)에 대한 주민 반대 민원 사례가 일부 검색되나, 본 물건지 인근에 직접적인 혐오시설의 존재 여부는 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김포골드라인 운양역 초역세권 상가로서 뛰어난 입지적 장점을 가지고 있습니다. 현재 미용실로 이용 중이며, 건물 내 다른 호실들은 학원으로 사용되는 등 상업 및 교육 시설로서의 활용 가치가 높습니다. 등기부상 채무 총액은 높으나, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정으로 권리관계는 비교적 명확한 편입니다. 다만, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성과 공동담보 물건으로서의 잠재적 리스크는 반드시 유념해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 프리미엄: 김포골드라인 운양역과의 근접성은 높은 유동인구와 안정적인 임대 수요를 기대하게 하는 핵심 투자 포인트입니다.

* 배후 수요: 주변의 다수 아파트 단지와 업무시설은 안정적인 소비층을 형성하여 상가 운영에 긍정적인 영향을 미칩니다.

* 현재 업종: 미용실 등 현재 성업 중인 업종은 해당 상가의 수익성을 증명하는 요소로 작용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가 산정 시, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 0원입니다. 감정가는 2억 5,500만 원입니다. 그러나 높은 채무 총액, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 가능성, 공동담보 물건이라는 점 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 또한, 명도 비용, 수리 비용, 향후 시장 상황 변동성 등 제반 비용을 감안하여 신중한 입찰가 결정이 필요합니다. 구체적인 예상 입찰가는 본 물건에 대한 추가적인 현장 조사, 임대 시세 및 상권 분석을 바탕으로 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.