나이스옥션 법원경매 부천 2025타경4485 [2] 경기도 부천시 소사구 옥길동 794-3 골든아이티타워 5층526호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명 · 평가일 2025.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 옥길동 소재 '부천소사경찰서' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 지식산업센터, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하3층/지상10층 건물로서, 외벽 : 커튼월 등 마감, 창호 : 시스템 창호 등임.

이용상태

공장(지식산업센터)으로서, 현황 사무실로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수 설비, 화재탐지설비, 소화전, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로서 공장(지식산업센터), 공동주택(기숙사), 근린생활시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 북동측으로 폭 약 30미터 내외, 남서측으로 폭 약 25미터 내외, 남동측으로 폭 약 20미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(옥길공공주택지구 지구단위계획구역), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역(옥길버들초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

공부상 용도는 공장(지식산업센터)이며, 현황은 사무실로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 경기도 부천시 소사구 옥길동에 위치한 지식산업센터 물건에 대한 경매 정보와 분석 내용을 담고 있습니다.

1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 부천지원 2025타경4485 (2)

소재지: 경기도 부천시 소사구 옥길동 794-3 골든아이티타워 5층 526호

용도: 지식산업센터 (현황 사무실로 이용 중)

감정가: 1억 5,300만 원

토지 면적: 12.21㎡ (약 3.69평)

건물 면적: 39.71㎡ (약 12.01평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO (실제 경매 신청 채권자는 하나은행)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본 건은 경기도 부천시 소사구 옥길동에 소재하며, '부천소사경찰서' 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트단지, 지식산업센터, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 본 건이 소재한 건물까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용도 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 도로 및 토지 이용: 본 건 건물 북동측으로는 폭 약 30미터, 남서측으로는 약 25미터, 남동측으로는 약 20미터의 도로와 각각 접하고 있습니다. 토지는 정방형으로, 주변에는 공장(지식산업센터), 공동주택(기숙사), 근린생활시설 등의 건물이 들어서 있습니다.

* 토지 이용 계획: 해당 물건은 준주거지역, 지구단위계획구역(옥길공공주택지구), 대로2류(폭 30m~35m), 중로1류(폭 20m~25m)에 속해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 5월 12일 접수된 하나은행의 근저당권 (금 453,600,000원)이 말소기준권리입니다.

* 경매 신청 채권자: 하나은행 (2025년 11월 3일 접수된 임의경매)

* 총 채무액: 등기부상 채권 총액은 약 5억 9,760만 원 (하나은행 근저당 4.53억 + 김인규 근저당 1.44억)입니다.

* 인수되는 권리: 본 경매는 임의경매로, 말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않는 이상, 매각으로 인해 대부분의 권리(근저당, 임의경매 등)는 소멸될 예정입니다. 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 구체적인 내용은 감정평가서상 명시되지 않았으나, 일반적인 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황: 임대관계는 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 금액이 미상이라도 임차인 관련 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

* 주변 상업 시설: 본 물건이 위치한 골든아이티타워는 지식산업센터로서, 다양한 업종의 사무실 및 근린생활시설이 입주해 있습니다. 주변에는 아파트 단지와 상업 시설이 혼재하여 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 지역 개발: 옥길공공주택지구 개발 계획과 연계되어 지역 활성화 및 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

* 잠재적 수요: IT, 제조업, 서비스업 등 다양한 분야의 사업체들이 입주 가능한 환경이며, 인근 아파트 단지의 직주근접 수요도 존재합니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 옥길버들초등학교가 인근에 위치하며, 해당 지역은 상대보호구역에 해당하므로 관련 문의가 필요합니다.

* 교통시설: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 우수합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본 물건 소재지는 토지거래 허가 구역(2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당하며, 특정 대상(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)에 대한 허가가 필요합니다. 지식산업센터 자체에 대한 직접적인 영향은 적을 수 있으나, 추후 거래 시 관련 규정 확인이 필요합니다.

* 공부상 용도와 현황 이용 상이: 공부상 용도는 공장(지식산업센터)이나, 현재 사무실로 이용 중입니다. 추후 용도 변경이나 건물 이용 관련 이슈 발생 시 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임대 관계 미확인: 임대차 관계가 명확히 파악되지 않아, 명도 시 예상치 못한 상황이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 다만, 인수 보증금 합계가 0원이므로, 명도 관련 금전적 부담은 없을 것으로 보입니다.

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 진행된 물건으로, 다른 담보물의 가치 변동이나 처분 상황이 본 물건의 경매 결과에 영향을 줄 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 건은 경기도 부천시 옥길동에 위치한 신축급 지식산업센터 내 유닛으로, 경매를 통해 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회를 제공합니다. 옥길공공주택지구 개발이라는 지역적 호재와 함께 잘 갖추어진 교통 및 생활 인프라를 바탕으로 안정적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 다만, 공부상 용도와 현황의 차이, 미확인 임대차 관계 등 일부 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 전 현장 방문 및 추가적인 권리 분석, 시세 조사 등을 통해 면밀히 검토하시기를 권장합니다.

1.8. 투자 포인트

* 최신 건축물: 2022년 2월 18일 사용 승인된 건물로, 전반적인 시설 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 지역 개발 잠재력: 옥길공공주택지구 개발과 함께 성장 가능성이 높은 지역에 위치하고 있습니다.

* 뛰어난 접근성: 주요 도로에 인접하여 차량 및 대중교통 접근성이 우수합니다.

* 실사용 목적 투자 유리: 직접 사업장으로 활용 시, 시세 대비 저렴하게 공간을 확보할 수 있는 기회입니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1억 5,300만 원입니다. 예상 입찰가는 해당 물건의 현재 시장 가치, 유사 물건의 실거래가, 권리 관계, 향후 개발 전망, 그리고 본 물건의 잠재적 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하는 데 한계가 있습니다. 일반적으로 감정가의 80% ~ 100% 사이에서 입찰가를 결정하는 경우가 많으나, 이는 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 수에 따라 달라질 수 있습니다.

따라서, 본 물건에 대한 현장 방문을 통한 실사, 주변 지식산업센터의 최근 실거래가 및 임대 시세 조사, 그리고 본 건과 관련된 추가적인 법적 검토를 반드시 수행하신 후, 이를 바탕으로 합리적인 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.