나이스옥션 법원경매 부산서부 2026타경100192 [2] 부산광역시 사하구 하단동 870-33 주건축물제1동 6층 602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예주 · 평가일 2026.03.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 '하단초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 주거용 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도'하단역'이 소재하여 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 내 6층 601~602, 604~608호로서 [사용승인일: 2012.06.08] ·외 벽: 화강석 붙임, 몰탈위 페인팅 마감 ·내 벽: 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음. ·창 호: 샷시창 구조임

이용상태

공부상 오피스텔이며 이해관계인의 부재로 폐문되어 내부는 확인치 못하였으니 경매의 진행시 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 옥내 소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 도시가스인입설비, 난방설비 및 무인공동현관기, 기계식주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로 '업무시설, 공동주택 및 제1종근린생활시설' 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 약 6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

하단동 870-33 :준주거지역, 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2025-07-23)(접합), 비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(2020-02-05)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 부산광역시 사하구 하단동 870-33 소재 오피스텔에 대한 부동산 강제경매 사건입니다.

사건번호는 부산서부지원 2026타경100192 (2)이며, 채권자는 남OO입니다.

본 경매는 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

물건에는 공동담보 물건 정보가 있습니다.

1.2. 물건 내역

소재지: 부산광역시 사하구 하단동 870-33 주건축물제1동 6층 602호

용도: 오피스텔

건축물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 11층 건물 중 6층 (사용승인일: 2012.06.08)

건물 내부 마감: 외벽은 화강석 붙임, 몰탈 위 페인팅 마감. 내벽 및 창호는 이해관계인 부재로 정확한 조사가 어렵습니다.

건물 설비: 위생설비, 급배수설비, 옥내 소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기, 도시가스, 난방설비, 무인공동현관기, 기계식 주차장 등이 구비되어 있습니다.

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 76,000,000원

토지 면적: 5.94㎡ (약 1.79평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 21.25㎡ (약 6.42평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

토지 이용 계획: 준주거지역, 도로, 소로3류(폭 8m 미만), 비행안전구역, 역사문화환경보존지역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 '하단초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 주거용 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도 '하단역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 준주거지역으로 지정되어 있으며, 도로 및 소로3류에 접하고 있습니다. 또한, 비행안전구역 및 역사문화환경보존지역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본상 말소기준권리는 2025년 8월 26일 접수된 서울보증보험주식회사의 가압류(채권액 90,000,000원)입니다.

이후 접수된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 2012.06.15 (주식회사대농)

* 소유권이전: 2012.08.20 (에어텍코리아주식회사)

* 가압류(말소기준권리): 2025.08.26 (서울보증보험주식회사, 90,000,000원)

* 주택임차권: 2025.12.22 (안지연, 3,000,000원) - 말소 예정

* 강제경매: 2026.02.19 (남석헌, 82,104,109원) - 본 경매 사건

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 안

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 350,000원

* 전입일자/확정일자: 2025.12.16

* 배당신고일자: 2025.12.22

* 대항력: 없음 (해당 임차인의 보증금은 배당을 통해 우선 변제받을 수 있으며, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

3.3. 인수되는 권리 및 보증금

본 건은 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자가 인수해야 할 별도의 유치권, 저당권, 임차보증금 등은 없는 것으로 분석됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건은 하단역 인근의 역세권 오피스텔로, 주변에 아파트 단지 및 상업시설이 밀집해 있어 기본적인 배후 수요를 갖추고 있습니다.

하단초등학교와 인접해 있어 교육 환경 역시 고려할 수 있는 입지입니다.

4.2. 잠재적 임대 가치

최근 거래된 유사 오피스텔의 경우, 전용면적 21.25㎡ 기준으로 2023년 12월에 4,400만원에서 4,500만원 사이의 실거래가가 확인되었습니다.

이는 본건의 감정가(76,000,000원)와 상당한 차이를 보입니다.

현재 제공된 전월세 거래 데이터가 없어 정확한 임대료 추정은 어렵습니다. 다만, 최근 거래된 매매 시세와 오피스텔의 일반적인 임대 수익률을 감안할 때, 현 시세 대비 상대적으로 낮은 감정가가 형성되었을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 교통: 부산도시철도 하단역, 다수의 버스 노선

* 교육: 하단초등학교 등

* 기타: 주변 근린생활시설을 통한 쇼핑, 외식, 금융 서비스 이용 가능

5.2. 교육시설

하단초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

등기부상 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 예정이나, 경매 과정에서 예상치 못한 권리 관계가 발견될 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

6.2. 법적 제한사항

본건은 비행안전구역 및 역사문화환경보존지역에 포함되어 있어, 향후 건물 신축, 증축, 개축 등과 관련하여 행정적인 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 내부 확인 불가: 현재 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 건물 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 경매 진행 시 반드시 내부 점검이 필요합니다.

* 감정가와 시세 차이: 감정평가액(76,000,000원)과 최근 실거래가(44,000,000원~45,000,000원) 간의 큰 차이가 존재합니다. 이는 감정평가 시점의 시장 상황이나 평가 기준에 따른 차이일 수 있으며, 입찰 시 면밀한 시세 조사가 필요합니다.

7. 시세 분석

7.1. 최근 거래 사례 (제공된 JSON 분석 기준)

* 2023년 12월 16일: 4,400만원 (전용면적 21.25㎡)

* 2023년 12월 16일: 4,500만원 (전용면적 21.25㎡)

* 2023년 12월 16일: 4,500만원 (전용면적 21.25㎡)

제공된 JSON 정보에 따르면, 유사 면적의 오피스텔이 2023년 말 약 4,400만원에서 4,500만원 사이에서 거래되었습니다.

7.2. 감정가와의 비교

본 건의 감정가는 76,000,000원으로, 최근 거래 사례(4,400만원 ~ 4,500만원) 대비 약 60% 이상 높은 수준입니다. 이는 감정 시점과 현재 시장 상황 간의 괴리가 크거나, 감정가 산정에 특정 기준이 적용되었을 가능성을 시사합니다.

7.3. 현 시세 기반 평가

제공된 최근 거래 데이터를 기반으로 볼 때, 본건의 현 시세는 4,000만원대 중반으로 추정됩니다. 따라서 감정가는 현재 시장 가격보다 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 장점 요약

* 하단역 역세권 입지로 대중교통 이용 편리

* 반듯한 네모 반듯한 구조의 오피스텔

* 전용면적 21.25㎡의 소형 평형으로 투자 부담이 적음

* 권리관계 명확, 낙찰자 인수 부담 없음

* 감정가 대비 실거래가가 낮은 점은 잠재적 수익률 상승 여지

8.2. 기대 가치

낮은 낙찰가를 통해 매입 시, 향후 시세 상승 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 특히 역세권 소형 오피스텔은 꾸준한 수요가 있는 편입니다.

9. 종합 의견

9.1. 물건 종합 평가

본 물건은 부산 사하구 하단역 인근의 역세권 오피스텔로서, 교통이 편리하고 주변에 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 및 투자 가치가 있는 물건입니다.

등기부상 권리 관계가 명확하여 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 점은 큰 장점입니다.

다만, 감정가가 최근 실거래가보다 현저히 높아, 입찰 시 신중한 시세 조사와 현장 확인이 필수적입니다.

제시된 최근 매매가격을 고려할 때, 감정가 대비 낮은 가격에 낙찰받을 경우 매력적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

10.1. 산정 근거

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따른 시세는 4,400만원 ~ 4,500만원 수준입니다.

본 건의 감정가는 76,000,000원이나, 시세와의 격차를 감안할 때 감정가에 근접하는 입찰은 권장되지 않습니다.

이에, 최근 거래 시세와 본 건의 입지 및 향후 임대 수익 가능성 등을 종합적으로 고려하여, 시세 대비 합리적인 수준으로 입찰가를 산정할 것을 제안합니다.

10.2. 최종 제안가

상기 분석을 종합한 결과, 본 건의 예상 입찰가는 45,000,000원에서 48,000,000원 사이로 제안합니다.

다만, 이는 현시점에서의 추정치이며, 실제 입찰 전 반드시 현장 방문 및 추가적인 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.