나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55817 [4] 경기도 화성시 새솔동 송산그린시티일상1-3-7블록 채울프라자 3층302호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연두 · 평가일 2025.05.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1,2)
본건은 경기도 화성시 오산동 소재 ""여울초등학교"" 북동측 인근에 위치하며 부근으로는 아파
트, 학교, 업무용 및 상업용빌딩, 관공서, 공원등이 소재하며 제반 주위환경은 보통인 편임.

기호(3,4)
본건은 경기도 화성시 새솔동 소재 ""수노울중앙공원"" 북동측 인근에 위치하며 부근으로는 아
파트, 단독주택 및 다가구주택, 학교, 업무용 및 상업용빌딩, 관공서, 공원등이 소재하며 제
반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

기호(1,2)
본건까지 제반차량 출입이 용이하며 인근에 버스정류장 및 GTX 동탄역이 소재하여 대중교통
이용은 양호한 편임.

기호(3,4)
본건까지 제반차량 출입이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인
편임.

건물의 구조

기호(1,2)
철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하6층-지상13층 건물 내 1층 107호,108호로서,

외 벽 : 석재붙임.
내 벽 : 자체 내부인테리어 마감.
창 호 : 알루미늄샷시 강화유리창호임.

기호(3,4)
철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층-지상9층 건물 내 3층 301호,302호로서,

외 벽 : 석재붙임.
내 벽 : 자체 내부인테리어 마감.
창 호 : 알루미늄샷시 강화유리창호 임.

이용상태

기호(1)
제2종 근린생활시설(일반음식점)이나 현황 사무실로 이용중임.

기호(2)
제2종 근린생활시설(휴게음식점)이나 현황 인접호수와 경계구분없이 음식점(상호:강깍집)으
로 이용중임.

기호(3)
제1종 근린생활시설(의원)이나 현황 영업중지인 것으로 탐문 조사됨.

기호(4)
제1종 근린생활시설(의원)이나 현황 영업중지인 것으로 탐문 조사됨.

(후면 ""내부구조도 및 사진"" 참고)

설비내역

기호(1-4)
기본적인 위생 급배.수설비, 소방설비, 승강기, 지하주차장 설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1,2)
인접도로와 등고 평탄한 가장형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

기호(3,4)
인접도로와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1,2)
본건 북측으로 주차장 진출입 가능하며 외곽공도와 연계되어 있음.

기호(3,4)
본건 동측으로 주차장 진출입 가능하며 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2)
중심상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-10-01
)(일반도로, 동탄2지구)(접합),중로3류(폭 12m~15m)(2014-10-01)(일반도로,동탄2지구)(접합)

가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(화성오산
교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발
지구<택지개발촉진법>

기호(3,4)
일반상업지역, 지구단위계획구역(송산그린시티), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2류)(접합)

가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,특수지역<산업입지 및
개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

제1종 근린생활시설(의원)이나 현황 영업중지중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55817 (4)

소재지: 경기도 화성시 새솔동 송산그린시티일상1-3-7블록 채울프라자 3층302호

용도: 근린상가

감정가: 3억 7천만원

토지면적: 20.34㎡ (약 6.15평)

토지지분: 20.336㎡ (약 6.15평)

건물면적: 87.75㎡ (약 26.54평)

건물지분: 87.75㎡ (약 26.54평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

특이사항: 공동담보

주의사항: 제1종 근린생활시설(의원)이나 현황 영업 중지 중임.

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 새솔동 소재 "수노울중앙공원" 북동측 인근에 위치합니다.

부근으로는 아파트, 단독주택 및 다가구주택, 학교, 업무용 및 상업용 빌딩, 관공서, 공원 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통인 편입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입이 용이합니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편입니다.

토지 형상 및 이용 상태

인접 도로와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 동측으로 주차장 진출입이 가능하며 외곽 공도와 연계되어 있습니다.

토지 이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(송산그린시티)입니다.

중로2류(폭 15m~20m)에 접합되어 있습니다.

가축사육제한구역, 특수지역, 성장관리권역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리

을3, 2021년 4월 16일 접수, 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (채권최고액 1,080,000,000원).

등기부 요약

소유권 이전: 박준환 (2021년 4월 16일)

기타 등기사항: 신탁등기 말소, 각종 압류(세무서) 및 임의경매 개시결정 등기가 모두 말소된 상태입니다.

등기부채권 총액

1,080,000,000원

임차인 현황

임차인: 최

보증금: 20,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021년 7월 6일

대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

본건은 채울프라자 3층 302호로, 제1종 근린생활시설(의원) 용도로 등기되어 있습니다.

현황은 영업이 중지된 상태로 파악되었습니다.

주변은 아파트 단지, 주택가, 상업용 빌딩 등이 혼재되어 있어 잠재적 고객 확보가 가능한 지역으로 보입니다.

(주의: 제공된 정보만으로는 상세한 상권 활성화 정도, 경쟁 업종 현황, 유동 인구 등 심층적인 상권 분석은 제한적입니다.)

5. 생활정보

교육시설

여울초등학교, 수노울중앙공원 인근에 위치합니다.

교통시설

인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

편의시설

주변에 아파트, 상업용 빌딩 등이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. (구체적인 편의시설 정보는 제공되지 않았습니다.)

본 물건은 상가이므로 아파트와 같은 전용면적 및 분양면적 정보는 해당되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

영업 중지 상태

본 건(302호)은 현재 영업이 중지된 상태로, 재임대 또는 직접 사용을 위해서는 내부 시설 보강 및 공사 비용이 발생할 수 있습니다.

공실 위험

영업 재개 시 초기 공실 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

공동담보 물건

동일 채무에 대한 다른 담보물 경매 진행 여부에 따라 경매 절차에 변동이 있을 수 있습니다.

주변 시세 및 임대료 변동

지역 개발 상황 및 경기 변동에 따라 시세 및 임대료가 변동될 수 있습니다.

(제공된 정보만으로는 혐오시설 등 특이사항은 확인되지 않았습니다. 실제 현장 확인 시 추가적인 사항이 있을 수 있습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 새솔동 송산그린시티 내 채울프라자 3층에 위치한 근린상가입니다.

감정가 3억 7천만원에 매각 절차가 진행 중이며, 현재 제1종 근린생활시설(의원) 용도이나 영업 중지 상태입니다.

교통 및 주위 환경은 보통 수준이며, 권리 관계는 인수되는 권리 없이 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 비교적 깨끗한 상태입니다.

현재 영업 중지 상태이므로, 향후 운영 계획에 따른 추가적인 투자 및 비용 발생 가능성을 신중하게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

송산그린시티 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

현재 영업 중지 상태로, 신규 사업자 유치 또는 직접 사용을 통한 가치 증대 기회가 있습니다.

권리관계가 명확하여 안전한 투자가 가능합니다.

감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 유찰 횟수, 경쟁 물건, 현장 조사 결과, 향후 예상 임대 수익률, 그리고 응찰자 본인의 투자 성향 및 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

현재 영업 중지 상태임을 감안하여, 원상 복구 비용, 초기 공실 기간, 예상 수익률 등을 보수적으로 산정하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

일반적으로 감정가의 70%~90% 수준에서 입찰이 이루어지지만, 본 건의 특수성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

본 임차인(최 )의 보증금은 인수 금액이 0원이므로 예상 입찰가 산정 시 고려할 필요가 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.