나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55817 [3] 경기도 화성시 새솔동 송산그린시티일상1-3-7블록 채울프라자 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연두 · 평가일 2025.05.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1,2)
본건은 경기도 화성시 오산동 소재 ""여울초등학교"" 북동측 인근에 위치하며 부근으로는 아파
트, 학교, 업무용 및 상업용빌딩, 관공서, 공원등이 소재하며 제반 주위환경은 보통인 편임.

기호(3,4)
본건은 경기도 화성시 새솔동 소재 ""수노울중앙공원"" 북동측 인근에 위치하며 부근으로는 아
파트, 단독주택 및 다가구주택, 학교, 업무용 및 상업용빌딩, 관공서, 공원등이 소재하며 제
반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

기호(1,2)
본건까지 제반차량 출입이 용이하며 인근에 버스정류장 및 GTX 동탄역이 소재하여 대중교통
이용은 양호한 편임.

기호(3,4)
본건까지 제반차량 출입이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인
편임.

건물의 구조

기호(1,2)
철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하6층-지상13층 건물 내 1층 107호,108호로서,

외 벽 : 석재붙임.
내 벽 : 자체 내부인테리어 마감.
창 호 : 알루미늄샷시 강화유리창호임.

기호(3,4)
철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층-지상9층 건물 내 3층 301호,302호로서,

외 벽 : 석재붙임.
내 벽 : 자체 내부인테리어 마감.
창 호 : 알루미늄샷시 강화유리창호 임.

이용상태

기호(1)
제2종 근린생활시설(일반음식점)이나 현황 사무실로 이용중임.

기호(2)
제2종 근린생활시설(휴게음식점)이나 현황 인접호수와 경계구분없이 음식점(상호:강깍집)으
로 이용중임.

기호(3)
제1종 근린생활시설(의원)이나 현황 영업중지인 것으로 탐문 조사됨.

기호(4)
제1종 근린생활시설(의원)이나 현황 영업중지인 것으로 탐문 조사됨.

(후면 ""내부구조도 및 사진"" 참고)

설비내역

기호(1-4)
기본적인 위생 급배.수설비, 소방설비, 승강기, 지하주차장 설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1,2)
인접도로와 등고 평탄한 가장형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

기호(3,4)
인접도로와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1,2)
본건 북측으로 주차장 진출입 가능하며 외곽공도와 연계되어 있음.

기호(3,4)
본건 동측으로 주차장 진출입 가능하며 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2)
중심상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-10-01
)(일반도로, 동탄2지구)(접합),중로3류(폭 12m~15m)(2014-10-01)(일반도로,동탄2지구)(접합)

가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(화성오산
교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발
지구<택지개발촉진법>

기호(3,4)
일반상업지역, 지구단위계획구역(송산그린시티), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2류)(접합)

가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,특수지역<산업입지 및
개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

제1종 근린생활시설(의원)이나 현황 영업중지중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55817 (3)

소재지: 경기도 화성시 새솔동 송산그린시티일상1-3-7블록 채울프라자 3층301호

용도: 근린상가

감정가: 609,000,000원

토지면적: 33.48㎡ (약 10.13평)

건물면적: 144.48㎡ (약 43.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (추정)

건물 구조: 철근콘크리트구조, 지하2층-지상9층 건물 중 3층 301호

준공 연도: (건축물대장 정보 부재, 감정평가서상 건물 규모만 확인됨)

1.1. 입지조건

위치: 경기도 화성시 새솔동 송산그린시티 내에 위치.

주변 환경: "수노울중앙공원" 북동측 인근에 소재하며, 아파트, 단독주택, 다가구주택, 학교, 업무용 및 상업용 빌딩, 관공서, 공원 등이 혼재하여 주위환경은 보통 수준임.

교통: 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임. GTX 동탄역은 본건과 직접적인 연관성은 낮음.

토지 형태: 인접 도로와 등고 평탄한 사다리형 토지로서 상업용 건부지로 이용 중임.

도로 접근성: 본건 동측으로 주차장 진출입 가능하며 외곽 공도와 연계되어 있음.

지역 지구: 일반상업지역, 지구단위계획구역(송산그린시티), 중로2류(폭 15m~20m)에 접함. 성장관리권역, 가축사육제한구역, 특수지역에 해당함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2021-04-16 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을3)

말소예상 권리:

* 소유권이전1번신탁등기말소 (갑2)

* 근저당권 (을3)

* 압류 (화성시, 기흥세무서장, 동화성세무서장, 양산세무서장) (갑4, 갑5, 갑6, 갑7)

* 임의경매개시결정 (갑8)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

인수되는 권리: 없음.

인수 보증금: 0원. (본 물건에서 임차인이 부담해야 할 보증금은 없습니다.)

임차인 현황:

* 임차인: 최

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업자 등록일: 2021-07-06

* 확정일자/배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 임대관계는 미상이며, 최 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

상업지역 내 위치: 일반상업지역 및 지구단위계획구역에 속해 있어 상업 활동이 가능한 지역임.

주변 상업시설: 아파트, 단독주택, 학교, 업무용 및 상업용 빌딩 등이 혼재하여 배후수요가 존재함.

업종 현황: 본건(301호)은 제1종 근린생활시설(의원) 용도로 등록되어 있으나, 현재 영업 중지 상태임. (참고: 동일 건물 내 다른 호실은 제2종 근린생활시설로, 현재 일반음식점, 휴게음식점 등으로 이용 중)

상권 특징: 송산그린시티 개발 계획에 따른 신규 상권으로, 잠재적 성장 가능성이 있으나 현재는 공실이나 영업 중지된 상가가 존재할 수 있음.

1.4. 생활정보

주변 편의시설:

* 학교: "수노울중앙공원"이 인근에 위치하며, 여울초등학교 등 교육시설이 가까운 편임.

* 공원: "수노울중앙공원"이 인접해 있어 쾌적한 환경을 제공함.

* 교통: 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 가능함.

혐오시설: 주변 지역에 심각한 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않음. (일반적인 상업/주거 지구 환경)

1.5. 잠재적 리스크

영업 중지 상태: 본건(301호)은 제1종 근린생활시설(의원)이나 현재 영업이 중지된 상태로, 재영업을 위한 시설 복구 또는 업종 전환에 추가적인 비용 발생 가능성이 있음.

공실 위험: 상가 자체의 공실률, 주변 상권 활성화 정도, 신규 입점 가능성 등을 면밀히 분석해야 함. 현재 영업 중지 상태임을 감안할 때 초기 공실 위험이 존재할 수 있음.

GTX 동탄역과의 거리: GTX 동탄역은 본건과 상대적으로 거리가 있어 직접적인 교통 편익 효과는 제한적일 수 있음.

주변 개발 영향: 송산그린시티 개발 계획의 진행 상황에 따라 상권의 변화 가능성이 있음. 긍정적 또는 부정적 영향 모두 고려해야 함.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 송산그린시티 내 일반상업지역에 위치한 근린상가 물건으로, 투자 및 실거주 목적 모두 고려해볼 만함.

대항력 있는 임차인이 없고 인수되는 권리가 없어 권리 분석상 비교적 안전한 물건임.

현재 영업 중지 상태는 향후 재개업 또는 업종 변경 시 추가 비용이 발생할 수 있는 리스크 요인이지만, 상권 활성화 시 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있음.

주변의 주거 및 상업 시설, 공원 등은 긍정적인 요소이나, 교통 편의성이나 상권 성숙도는 추가적인 심층 분석이 필요함.

1.7. 투자 포인트

신규 개발 지역의 상가: 송산그린시티는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 상권 활성화에 따른 시세 상승 잠재력이 높음.

권리관계 단순: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 낙찰 후 권리 관계가 매우 명확함.

낮은 인수 부담: 인수되는 임차인 보증금이 없어 낙찰 후 추가적인 금전적 부담이 없음.

실거주 겸 투자: 의원 용도로 등록되어 있으나, 다양한 근린생활시설 용도로 활용 가능하여 실거주 목적의 개인 사업자에게도 매력적인 선택지가 될 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 609,000,000원

본건의 경우, 현재 영업 중지 상태라는 점과 감정가가 신규 개발 지역의 특성을 고려했을 때 다소 높은 편이라는 점을 감안하여, 감정가의 80% ~ 90% 수준을 잠재적 입찰가 범위로 설정할 수 있음. 이는 희망가이며 실제 입찰가는 시장 상황 및 경쟁 정도에 따라 달라질 수 있음.

예상 입찰가 범위: 500,000,000원 ~ 550,000,000원 (참고용)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.