나이스옥션 법원경매 창원 2024타경7952 [11] 경상남도 김해시 대청동 315-5 마인즈힐 빌딩 8층808호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동부 · 평가일 2025.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 대청동 소재하는 '마인즈힐 빌딩' 3층 301호외 13개호로 주변은 상업업무용빌딩, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근 가능하고, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 전반적인
교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물 내,
기호(1) 3층 301호
기호(2) 4층 402호
기호(3) 4층 403호
기호(4) 4층 404호
기호(5) 4층 405호
기호(6) 4층 406호
기호(7) 4층 409호
기호(8) 8층 803호(감정평가외)
기호(9) 8층 804호
기호(10) 8층 805호
기호(11) 8층 806호
기호(12) 8층 808호
기호(13) 8층 809호
기호(14) 8층 815호

(사용승인일: 2012-04-19)
외벽: 복합판넬 및 치장타일 등 마감.
내벽: 벽지 및 일부 타일마감 등.
창호: 새시창구조임.
*폐문부재중으로 인근주민, 관리사무소 탐문에 의하였음.

이용상태

본건은 공히 현황 '오피스텔'로 이용중임.

설비내역

제반 급배수 및 위생설비, 화재설비, 승강기설비, 바닥난방설비, 지하주차장설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 자체지반 평탄한 장방형의 토지로 '업무시설 및 근린생활시설'건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지의 남동측으로 중로의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인원상
도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(장유지구), 지구단위계획구역(중심상업), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2018-11-01)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 :
①본건은 현장조사시 폐문부재하여 건축물 현황도 및 인접한 동유형 건물의 내부구조, 인근주민 등 탐문조사, 외부관찰사항 등을 참고하여 평가하였으니, 경매 입찰시 내부구조 및 이용상황, 내부 하자여부 등 은 재확인 하시기 바람.
②본건 기호(14)는 공유지분 물건으로 등기사항전부증명서상 소유자 공유지분(진광석, 지분 2분의1) 전부를 목적으로 하는 법원경매 목적의 감정평가로, 지분의 위치 및 경계확인이 불가한바 전체 물건을 기준으로 감정평가하되 지분비율로 면적사정하였음.
③본건 기호(8)은 귀 법원의 요청으로 감정평가외 하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 상세 정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 창원지방법원 2024타경7952 (11)

소재지: 경상남도 김해시 대청동 315-5, 마인즈힐 빌딩 8층 808호

용도: 오피스텔

감정가: 52,900,000원

토지 면적: 8.95㎡ (약 2.71평)

건물 면적: 39.72㎡ (약 12.02평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 밀OOO (밀양농업협동조합으로 추정)

특이사항: 공동담보

주의사항:

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경상남도 김해시 대청동에 소재하는 '마인즈힐 빌딩' 내 8층 808호에 위치합니다. 주변으로는 상업업무용 빌딩과 근린생활시설 등이 밀집해 있어 도심의 상업 중심지에 해당합니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로와 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 건물 구조 및 이용 상태

본 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕의 8층 건물로, 2012년 4월 19일에 사용 승인되었습니다. 본 건은 8층에 위치하며, 현황 '오피스텔'로 이용 중입니다.

외벽은 복합판넬 및 치장타일로 마감되었고, 내벽은 벽지 및 일부 타일로 마감되었습니다. 창호는 새시창 구조입니다.

2.4. 설비 내역

건물에는 제반 급배수 및 위생 설비, 화재 설비, 승강기 설비, 바닥 난방 설비, 지하 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.5. 토지 이용 현황

본건 대지권의 목적이 되는 토지는 자체 지반이 평탄한 장방형의 토지로, '업무시설 및 근린생활시설' 건부지로 이용되고 있습니다. 토지이용계획 확인원상 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본 상 말소기준권리는 2013년 8월 14일자 밀양농업협동조합의 근저당(624,000,000원)입니다. 이보다 선순위 권리인 소유권보존등기(2012년 5월 3일) 외에는 모두 말소기준권리보다 후순위이므로, 경매 절차가 완료되면 모두 소멸될 예정입니다.

후순위로 압류 및 임의경매 개시 결정 등기들이 다수 존재하나, 이는 모두 매각으로 소멸될 권리들입니다.

총 등기부채권액은 624,000,000원입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 상세 내용은 비고란에 기재되어 있지 않아 확인이 어렵습니다. 다만, 현재까지 확인된 정보로는 인수해야 할 특별한 부담은 없을 것으로 보입니다.

3.3. 임차인 현황

* 오 : 보증금 5,000,000원, 차임 300,000원. 2024년 3월 4일 전입, 2024년 3월 26일 확정. 대항력 없음.

* 이 : 보증금 2,000,000원, 차임 0원. 2021년 1월 8일 전입. 확정일자 및 배당신고일자 정보 없음. 대항력 없음.

위 임차인들은 모두 대항력이 없어, 임차인의 보증금을 인수할 부담은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본 물건이 소재한 김해시 대청동 일대는 상업 및 업무 시설이 밀집된 지역으로, 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다.

4.2. 오피스텔 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본 건물(마인즈힐 빌딩) 내 오피스텔의 최근 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 1월 11일: 8층 808호 (전용 면적 28.71㎡) 3,500만원에 거래되었습니다.

* 2026년 1월 9일: 7층 (전용 면적 33.03㎡) 3,800만원에 거래되었습니다.

* 2026년 3월 9일: 5층 (전용 면적 33.03㎡) 3,500만원에 거래되었습니다.

본건의 공식 건물 면적은 39.72㎡ (약 12.02평)이며, 가장 유사한 사례인 8층 808호(전용 면적 28.71㎡)가 3,500만원에 거래된 점을 고려할 때, 본 건의 공식 면적을 적용하면 현재 시세는 약 4,000만원대 중반까지도 형성될 가능성이 있습니다. 그러나 최근 거래된 동일 호수의 가격이 3,500만원임을 감안할 때, 보수적으로 접근해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

본 물건이 위치한 대청동 일대는 상업 및 업무 지구로서, 쇼핑, 외식, 금융 등 다양한 생활 편의 시설 이용이 편리합니다. 인근에 대중교통 시설이 잘 갖추어져 있어 출퇴근이 용이하며, 주거 편의성이 높습니다.

5.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건의 직접적인 주변에 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 확인 불가: 현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 상태, 이용 상황, 하자 여부를 확인하지 못했습니다. 따라서 입찰 전 반드시 내부를 재확인해야 합니다.

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 제공된 물건 중 하나입니다. 공동담보물건의 일부라도 경매가 취하되거나 낙찰될 경우, 전체 경매 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

* 미확인 권리: 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 상세 정보가 없어, 추후 인수 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 대청동의 중심 상업 지역에 위치한 오피스텔로서, 입지 조건 및 교통 편의성이 우수합니다. 등기부상 권리 관계가 명확하며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸 예정이고 인수해야 할 부담스러운 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 또한, 현재 파악된 임차인들은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

최근 실거래가 정보를 바탕으로 시세 분석 결과, 감정가 대비 상대적으로 낮은 수준에서 낙찰될 가능성도 있습니다. 다만, 현장 조사 시 내부 확인이 불가했던 점은 중요한 리스크 요인이므로, 입찰 전 반드시 내부 상태를 직접 확인하시길 권고합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 김해시 중심 상업 지역 내 위치하여 직주근접 및 생활 편의 시설 접근성이 뛰어납니다.

* 깨끗한 권리관계: 인수 부담이 되는 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 시세 대비 경쟁력: 최근 실거래가와 비교하여 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 임대 수익 기대: 오피스텔로서 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 투자처입니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 52,900,000원입니다.

최근 실거래가 분석 결과, 본 건과 동일한 8층 808호(전용 면적 28.71㎡)가 2026년 1월에 35,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본 건의 공식 건물 면적은 39.72㎡로 이보다 넓습니다.

동일 건물 내 다른 면적의 오피스텔들도 3,500만원에서 3,800만원 수준에서 거래되었음을 감안할 때, 본 건의 시장 가치는 약 3,500만원에서 4,500만원 사이로 추정됩니다.

따라서, 감정가보다는 낮으면서 최근 거래 사례 및 시장 가치를 고려하여 38,000,000원 ~ 45,000,000원 범위 내에서 입찰가를 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.