나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12102 [2] 경상남도 창원시 성산구 상남동 74-6 신텍타워 1층102-1호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무진 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 상남동 소재 '외동초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 업무시설 및 오피스텔 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 위치 및 대중교통의 운행횟수 등을 고려시 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 콘크리트슬라브지붕 지하4층/지상 16층건 내 1층 102호 외 1개호로서, 외벽 : 화강석 붙임, 몰탈위 페인팅, 강화유리 등 마감, 내벽 : 개별 인테리어 시설 등 마감, 창호 : 샷시 창호입니다.

이용상태

기호1)의 집합건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(의원)이며, 현황 "공실 상태" 입니다. 기호2)의 집합건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(소매점)이며, 복층구조로 시설되어 있으며 현황 "카페 및 사무실 등"으로 이용중입니다.

설비내역

대상물건이 속한 건물 내에 위생설비, 급배수설비, 전기설비, 승강기설비, 소방설비 등이 설비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 구분건물 대지권의 목적인 토지는 대체로 인접토지와 등고평탄한 세장형의 토지로서 업무시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 구분건물 대지권의 목적인 토지는 북서측으로 광로1류, 남서측 및 남동측으로 소로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(배후도시), 광로1류(폭 70m 이상)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(중앙지구)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(중앙지구), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 ①구분소유건물은 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래의 객체가 되므로 토지·건물의 구분평가는 곤란하나, 귀 요청에 따라 대상부동산의 평가가격을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 집합건물평가명세표상에 기재하였으니 업무에 참고하시기 바랍니다. ②대상물건 기호1), 기호2)위치는 집합건축물대장 건축물현황도상의 위치 등을 기준으로 평가하였으니 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

미납된 관리비 있는 것으로 조사됨(현황조사서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경12102 (2)

* 소재지: 경상남도 창원시 성산구 상남동 74-6 신텍타워 1층 102-1호

* 용도: 근린상가 (집합건축물대장상 제1종근린생활시설)

* 감정가: 363,000,000원

* 토지면적: 10.11㎡ (약 3.06평)

* 토지 지분: 10.1118㎡ (약 3.06평)

* 건물면적: 50.40㎡ (약 15.25평)

* 건물 지분: 50.4㎡ (약 15.25평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 경남은행 (등기부등본상 확인)

* 건물 구조: 철골철근콘크리트 구조, 지하 4층 / 지상 16층 (신텍타워)

* 주요 등기사항: 말소기준권리 경남은행 근저당 (2020.08.21, 12억원)

* 총 등기부채권액: 1,860,000,000원

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

* 경상남도 창원시 성산구 상남동 '외동초등학교' 북서측 인근에 소재합니다.

* 주변은 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔 등이 혼재된 지역입니다.

* 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

* 교통 상황

* 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 편리한 수준입니다.

* 주변 도로망이 잘 갖추어져 있어 교통 사정은 보통 이상으로 평가됩니다.

* 토지 및 인접 도로

* 토지는 대체로 인접 토지와 등고 평탄한 세장형 토지이며, 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

* 북서측으로는 광로 1류, 남서측 및 남동측으로는 소로에 각각 접하고 있어 도로 접근성이 우수합니다.

* 토지 이용 계획

* 중심상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 상업 활동에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소 기준 권리

* 본 건의 말소 기준 권리는 2020년 8월 21일 접수된 경남은행 근저당 (을1) 입니다.

* 소멸 예정 권리

* 말소 기준 권리보다 후순위로 등기된 권리(을2, 을3, 갑2 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 이로 인해 매수인이 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 350,000원

* 전입일자: 2025년 2월 4일

* 배당신고일자: 2025년 10월 24일

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금: 0원

* 주의: 상기 임차인 박 는 대항력이 없는 것으로 조사되었으며, 별도의 보증금 인수 금액은 없습니다. 다만, 임대차 계약의 세부 내용 및 현황은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 기타 사항: 임대차 관계는 미상으로 조사된 부분도 있어, 정확한 현황 조사를 요합니다.

* 총 등기부 채권액

* 총 등기부상 채무 총액은 약 1,860,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

* 입지 특성

* 창원시 성산구 상남동은 지역 내 대표적인 상업 및 업무 중심지 중 하나입니다.

* 본 물건은 이러한 핵심 상권 내에 위치하여 유동인구 및 배후 수요가 풍부합니다.

* 주변 상업 시설

* 인근에 근린생활시설, 오피스텔, 업무시설 등이 다수 분포하고 있어 상업 활동에 유리한 환경을 제공합니다.

* 건물 이용 현황

* 해당 건물(신텍타워) 내 일부 호실은 현재 공실 상태(제1종근린생활시설, 의원)이나, 다른 호실은 카페 및 사무실 등으로 활발히 이용 중(제1종근린생활시설, 소매점)입니다.

* 본건이 위치한 1층 102-1호의 정확한 현재 이용 상태는 현장 확인이 필요합니다.

* 지역 경제 활력

* 중심상업지역, 시가지경관지구 등 관련 법규에 따라 향후 발전 가능성이 높은 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 편의 시설

* 주변 상업 지역에 다양한 편의시설(은행, 식당, 병원 등)이 잘 갖추어져 있습니다.

* 교육 시설

* 인근에 외동초등학교 등이 소재하여 관련 편의를 제공합니다.

* 주거 및 업무 환경

* 오피스텔 및 업무시설 밀집 지역으로, 비즈니스 및 주거 편의성을 동시에 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 미납 관리비

* 현황 조사서에 따르면 미납된 관리비가 있는 것으로 파악되었습니다. 이는 매수 후 추가적인 부담으로 작용할 수 있으므로, 정확한 금액 확인 및 정산 절차가 필요합니다.

* 공실 및 임대차 문제

* 감정평가서 상 일부 호실이 공실 상태로 언급되어 있어, 본 물건의 공실 위험도 배제할 수 없습니다.

* 임차인 박 는 대항력이 없는 것으로 파악되었으나, 명도 절차 진행 시 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

* 건물 준공 연도 및 유지보수

* 본건은 2011년 사용 승인된 건물로, 향후 예상되는 건물 유지 보수 비용 등을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 창원시 성산구 상남동의 중심 상업지역에 위치한 신텍타워 내 근린상가입니다.

* 우수한 교통 환경과 풍부한 배후 수요를 바탕으로 상업 활동 및 임대 수익 창출에 유리한 입지를 자랑합니다.

* 권리 관계가 명확하여 매각 후 소멸되는 권리가 많아, 인수 부담이 적다는 점이 장점입니다.

* 다만, 미납 관리비 정산과 임차인 명도 과정에서의 주의가 필요하며, 해당 호실의 정확한 이용 상태 및 공실 가능성에 대한 추가적인 면밀한 검토가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 핵심 상권 입지: 창원시 성산구 상남동의 발달된 상업 지구 내 위치.

* 배후 수요: 주변 업무시설 및 오피스텔 밀집으로 안정적인 수요 확보 가능.

* 우수한 접근성: 광로 및 소로에 접해 차량 접근 용이.

* 권리 안전성: 말소 기준 권리보다 후순위 권리들이 소멸되어 인수 부담 없음.

* 가격 경쟁력: 감정가를 기준으로 향후 시세 상승 및 임대 수익 잠재력 고려 시 매력적인 투자 기회.

1.8. 예상 입찰가

* 본 경매 물건은 인수되는 임차인의 보증금이 없는 것으로 파악됩니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 최근 실거래가, 임대 사례, 공실률, 수익률 분석 등이 필수적입니다.

* 또한, 예상되는 명도 비용, 미납 관리비, 수리비 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

* 상기 정보를 바탕으로 철저한 현장 조사와 시세 조사를 병행하여, 본 물건의 적정 가치를 산정 후 입찰에 참여하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.