나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경5554 [1] 서울특별시 양천구 신월동 478-21 유엘리아파트 제101동 제3층 제301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현산 · 평가일 2023.11.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "서울양강초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 각급학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 근거리에 지하철 2호선 "신정네거리역", 지하철 5호선 "신정역"이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층 건 내 제3층 제301호로서,
(사용승인일 : 2019.03.14.)

외벽 : 치장벽돌 및 돌붙임 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등.
창호 : 섀시창호.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지에 평탄화한 3필일단의 부정형토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 서측으로 각각 노폭 약 6미터 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

478-21, 478-28, 478-29 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 교육환경보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2023타경5554 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 송OO

1.2. 물건 상세정보

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 478-21 유엘리아파트 제101동 제3층 제301호

건물명: 유엘리아파트

용도: 다세대주택

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층 건물 내 제3층 제301호

사용승인일: 2019년 03월 14일

감정가: 215,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 22.40㎡ (약 6.78평)

토지지분: 22.4㎡ (약 6.78평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.11㎡ (약 8.80평)

건물지분: 29.11㎡ (약 8.80평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 선순위임차권, 대항력있는임차인

주의사항:

특수물건정보: 선순위임차권, 대항력있는임차인

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "서울양강초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 근거리에 지하철 2호선 "신정네거리역", 지하철 5호선 "신정역"이 있어 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 건물 구조 및 설비

건물의 구조는 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층 건물 내 제3층 제301호이며, 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 갖추어져 있음.

외벽은 치장벽돌 및 돌붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감, 창호는 섀시창호임.

2.4. 토지 이용 및 인접 도로

토지는 완경사지에 평탄화한 3필일단의 부정형 토지로서 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임. 본건 동측 및 서측으로 각각 노폭 약 6미터 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호함.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지(478-21, 478-28, 478-29)는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 접합된 도로, 가축사육제한구역, 원추표면구역, 진입표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당됨. 교육환경보호구역의 경우 강서양천교육청에 반드시 확인이 필요함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건물의 말소기준권리는 서울남부지방법원 2023.11.01. 접수된 강제경매개시결정(채권자: 송OO)임.

3.2. 등기부 요약

* 등기구분: 을1

접수일자: 2023-08-03

권리종류: 주택임차권

권리자: 송태원 (보증금: 215,000,000원)

말소: 인수 (본 권리는 매각으로 소멸되지 않으며, 매수인에게 인수될 수 있음)

비고: 전입일자 2019.07.22, 확정일자 2019.06.10

* 등기구분: 갑6

접수일자: 2023-11-01

권리종류: 강제경매 (말소기준권리)

권리자: 송OO

말소: 말소

3.3. 임차인 현황

* 임차인 1

이름: 송태원 (송 )

보증금: 215,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-07-22

확정일자: 2019-06-10

대항력: 있음

권리분석: 을구 1번 주택임차권 등기로, 전입일과 확정일자가 모두 배당받을 권리보다 우선하므로 대항력 있는 임차인임. 보증금 215,000,000원 전액이 배당에서 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 함.

* 임차인 2

이름: 한용훈 (한 )

보증금: 156,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-06-30

확정일자: 2023-06-30

대항력: 있음

권리분석: 전입일자(2023.06.30)가 말소기준권리(2023.11.01)보다 빠르므로 대항력 있는 임차인임. 다만, 배당 순위에 따라 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 잔액을 인수할 가능성이 있음.

3.4. 인수 보증금

임차인 송태원의 보증금 215,000,000원이 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 수 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수해야 함.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 주거지역으로 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 각급 학교 등이 밀집해 있는 지역임. 지역 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 주거 밀집 지역의 특성을 보임.

4.2. 상권 동향

주변에 지하철역이 위치하여 유동인구가 있고, 근린생활시설이 혼재하여 배후 수요가 있는 상권임. 다만, 주거용 건물이 주를 이루고 있어 일반적인 상업 지역의 활발한 상권과는 차이가 있음.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본건 인근에 서울양강초등학교가 있어 자녀 교육 환경이 양호함.

5.2. 편의 시설

생활 편의시설 및 상업 시설은 지하철역 주변 및 인근 지역에 위치하고 있어 접근성이 좋음.

5.3. 교통망

지하철 2호선 신정네거리역, 5호선 신정역 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리함. 차량 이용 시에도 주요 도로망 접근이 양호함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차인 인수 부담

본 건의 가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 송태원의 보증금 215,000,000원임. 이 금액이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 하므로 총 실취득 비용이 상승할 수 있음. 감정가와 임차인 보증금이 동일하다는 점은 매수인이 해당 금액을 인수할 가능성이 높다는 것을 시사함.

6.2. 시장 가치 대비 높은 인수 금액

최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 연식의 다른 다세대주택(전용면적 약 52~55㎡)이 30,200만원~32,900만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 전용면적(29.11㎡) 기준 시장가치는 약 17,200만원~17,300만원 수준으로 추정됨. 그러나 인수해야 할 임차인 보증금은 215,000,000원으로, 시장가치 대비 인수 금액이 높아 투자 위험이 존재함.

6.3. 기타 규제 사항

토지이용계획 상 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등 다양한 법규에 따른 제한이 있어 향후 건축이나 재건축 시 제약이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 2019년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 입지 및 교통 여건이 양호한 편임. 그러나 215,000,000원의 선순위 대항력 있는 임차인 보증금 인수 부담이 가장 큰 위험 요소로 작용함. 최근 거래 사례를 기반으로 산정한 실질 시장 가치보다 인수 보증금이 더 높은 상황이므로, 철저한 권리 분석과 배당표 예상 검토를 통해 인수 금액을 최소화하거나, 보증금 전액이 배당으로 처리될 수 있는 높은 입찰가를 써야 하는 상황임. 따라서 입찰 시 매우 신중한 접근이 필요함.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2019년 준공)로 내외부 상태 양호 예상.

* 지하철역 인접 및 우수한 교통망으로 주거 선호도 높음.

* 선순위 임차인 보증금 인수액을 고려하여 총 실취득 비용이 시장 가치보다 낮아질 경우 투자 가치 발생 가능. (단, 현재 시세 분석으로는 위험 요인으로 작용)

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 임차인 인수 보증금을 제외하고 산정한다는 원칙에 따라, 최근 시세 분석에 기반하여 산정한 전용면적 기준 시장가치(약 17,200만원)와 감정가(21,500만원)를 종합적으로 고려하여 결정해야 함.

다만, 선순위 임차인의 보증금이 215,000,000원이며, 이 금액이 배당에서 전액 충당되지 않으면 매수인이 인수하게 되는 점을 감안할 때, 임차인의 보증금 전액이 배당으로 충당될 수 있도록 보증금 수준 이상의 입찰가로 참여하는 것을 고려해야 함.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 215,000,000원 으로 제시하며, 이는 선순위 임차인의 보증금 전액이 배당으로 처리될 가능성을 높여 매수인의 추가적인 인수 부담을 최소화하기 위한 전략적 입찰가임. 다만, 이러한 입찰 시에도 실질적인 시장 가치(최근 거래 사례 기준 약 17,200만원) 대비 과도한 입찰이 되지 않도록 신중한 검토가 필요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.