나이스옥션 법원경매 대전 2025타경4036 [6] 대전광역시 유성구 봉명동 656-8 이신팰리스 4층407호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다성 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 봉명동에 소재하는 "대전유성경찰서 유성지구대" 남서측 인근에 위치하는 "이신팰리스" 내 구분건물(제3층 301호 외 7개호)로서, 본건 주변은 상업용시설, 주거용시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량을 통한 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트 라멘조 슬래브지붕 10층 건물내 3층 301호 외 7개호로서, 외벽: 치장돌붙임 마감 등임. 창호: 샷시창호임.

이용상태

공동주택(아파트: 도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 공용승강기 설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 대체로 정방형의 토지로서, 주거·상업·업무용 건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지는 주변으로 대로 및 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권의 목적인 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(봉명1지구 토지구획정리사업), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 온천원보호지구<온천법> 중점경관관리구역(2015-12-30)(하천), 중점경관관리구역(유성)에 지정되어 있음.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경4036 (6)

소재지: 대전광역시 유성구 봉명동 656-8 이신팰리스 4층407호

건물명: 이신팰리스

용도: 도시형생활주택 (건축물대장상 공동주택, 업무시설, 제1종근린생활시설)

건물 사용승인일: 2014년 06월 19일

총 층수: 10층 (지상)

해당 층: 4층

건축구조: 철근콘크리트 라멘조 슬래브지붕

감정가: 105,000,000원

토지면적: 8.26㎡ (약 2.5평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 28.20㎡ (약 8.5평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 유OO

대지권 면적: 1006.2㎡ (약 304.3평) (건축물표제부 기준)

총 동/세대수: 1개동, 총 96세대 (건축물표제부 기준)

2. 입지조건

본건은 대전광역시 유성구 봉명동에 위치하며, "대전유성경찰서 유성지구대" 남서측 인근에 소재합니다.

주위는 상업용 시설과 주거용 시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

본건 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지 이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(봉명1지구)이며, 대로3류와 중로3류에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 관광특구, 온천원보호지구, 중점경관관리구역(하천, 유성)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2025년 12월 04일 접수된 유주연의 강제경매개시결정(채권금액 387,841,643원)입니다.

등기부등본 상 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 외 특이사항 없음)

다만, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 이에 대한 분석이 필요합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 83,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 11월 15일

* 확정일자: 2023년 10월 23일

* 배당신고일자: 2025년 12월 26일

* 대항력: 있음

* 비고: 1차 보증금 감액분 5,000,000원

임차인의 전입일자(2023.11.15)가 말소기준권리(2025.12.04)보다 선순위에 있어 대항력이 있습니다. 이에 따라 임차인의 보증금 83,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 금액으로 판단됩니다. (본 사건의 '인수 보증금 합계: 0원'은 해당 임차인의 보증금을 제외한 다른 권리관계에 대한 요약으로 보입니다.)

4. 상권분석

본건이 위치한 봉명동 지역은 유흥, 상업, 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

인근에 "대전유성경찰서 유성지구대"가 소재하여 치안 환경이 양호한 편입니다.

건물 자체는 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중이나, 업무시설 및 근린생활시설도 포함하고 있어 다양한 용도의 유동인구 및 상주인구의 이용이 가능합니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 등의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 면적 및 건축연도에 따라 상이한 가격대를 보이고 있습니다. (자세한 시세 분석은 9.예상 입찰가 참조)

5. 생활정보

본건은 대전 유성구의 중심 상업 지구에 인접하여 다양한 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

주변에 각종 상업 시설, 금융 기관, 병원 등이 밀집해 있어 편리한 생활 환경을 갖추고 있습니다.

대중교통 이용이 편리하며, 차량 이동 시에도 주요 도로망 접근성이 좋습니다.

주변 지역에 특별히 혐오시설이 보고된 바는 없습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 이 의 보증금 83,000,000원 전액을 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 예상 투자 비용 증가 요인으로 작용합니다.

토지이용계획상 관광특구, 온천원보호지구 등 다양한 규제 사항이 존재하여 향후 토지 이용 및 재건축 등에 제약이 있을 수 있습니다.

임대 관계가 현재 미상으로 파악되어, 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 소요될 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 유성구 봉명동의 상업 및 주거 복합 지역에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 8,300만 원을 인수해야 하는 부담이 있습니다.

이러한 권리 관계를 충분히 고려하여 신중한 입찰 결정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

우수한 입지 조건: 대전 유성구의 중심 지역에 위치하여 배후 수요가 풍부합니다.

최신 건축 연도: 2014년에 사용 승인된 건물로 비교적 신축에 해당합니다.

임차인 명도 후 안정적 임대 수익 기대: 명도 완료 후 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 105,000,000원입니다.

최근 주변 유사 물건의 매매가를 분석한 결과, 면적 및 건축 연도에 따라 약 130만원/㎡ ~ 270만원/㎡의 시세가 형성되어 있습니다.

본건은 28.20㎡ (약 8.5평) 규모이며, 감정가는 약 372만원/㎡로 인근 시세 대비 높게 책정되어 있으나, 건물의 신축 연도 및 입지 조건을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 83,000,000원을 인수해야 하는 점을 고려할 때, 낙찰 후 총 지출 비용은 입찰가 + 83,000,000원이 됩니다.

'예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 계산한다'는 원칙에 따라, 본건의 감정가를 기준으로 보수적인 입찰가격을 산정합니다.

감정가의 75% 수준을 입찰가로 제시하며, 이는 약 78,750,000원입니다.

따라서, 예상 입찰가는 78,750,000원이며, 총 예상 지출 비용은 약 161,750,000원 (입찰가 78,750,000원 + 임차인 보증금 83,000,000원)입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.