나이스옥션 법원경매 창원 2024타경7952 [9] 경상남도 김해시 대청동 315-5 마인즈힐 빌딩 8층805호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동부 · 평가일 2025.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 대청동 소재하는 '마인즈힐 빌딩' 3층 301호외 13개호로 주변은 상업업무용빌딩, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근 가능하고, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 전반적인
교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물 내,
기호(1) 3층 301호
기호(2) 4층 402호
기호(3) 4층 403호
기호(4) 4층 404호
기호(5) 4층 405호
기호(6) 4층 406호
기호(7) 4층 409호
기호(8) 8층 803호(감정평가외)
기호(9) 8층 804호
기호(10) 8층 805호
기호(11) 8층 806호
기호(12) 8층 808호
기호(13) 8층 809호
기호(14) 8층 815호

(사용승인일: 2012-04-19)
외벽: 복합판넬 및 치장타일 등 마감.
내벽: 벽지 및 일부 타일마감 등.
창호: 새시창구조임.
*폐문부재중으로 인근주민, 관리사무소 탐문에 의하였음.

이용상태

본건은 공히 현황 '오피스텔'로 이용중임.

설비내역

제반 급배수 및 위생설비, 화재설비, 승강기설비, 바닥난방설비, 지하주차장설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 자체지반 평탄한 장방형의 토지로 '업무시설 및 근린생활시설'건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지의 남동측으로 중로의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인원상
도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(장유지구), 지구단위계획구역(중심상업), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2018-11-01)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 :
①본건은 현장조사시 폐문부재하여 건축물 현황도 및 인접한 동유형 건물의 내부구조, 인근주민 등 탐문조사, 외부관찰사항 등을 참고하여 평가하였으니, 경매 입찰시 내부구조 및 이용상황, 내부 하자여부 등 은 재확인 하시기 바람.
②본건 기호(14)는 공유지분 물건으로 등기사항전부증명서상 소유자 공유지분(진광석, 지분 2분의1) 전부를 목적으로 하는 법원경매 목적의 감정평가로, 지분의 위치 및 경계확인이 불가한바 전체 물건을 기준으로 감정평가하되 지분비율로 면적사정하였음.
③본건 기호(8)은 귀 법원의 요청으로 감정평가외 하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경7952 (9)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 밀양농업협동조합

1.2. 물건 상세

소재지: 경상남도 김해시 대청동 315-5 마인즈힐 빌딩 8층 805호

용도: 오피스텔

감정가: 44,200,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 7.71㎡ (약 2.33평)

토지지분: 7.7077㎡ (약 2.33평)

건물면적: 34.21㎡ (약 10.35평)

건물지분: 34.2145㎡ (약 10.35평)

1.4. 건축물 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물

사용승인일: 2012년 04월 19일

주요 용도: 업무시설, 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설

1.5. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상남도 김해시 대청동에 위치한 '마인즈힐 빌딩' 내 오피스텔로, 주변은 상업업무용 빌딩 및 근린생활시설 등이 밀집된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 환경은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

본건 대지권의 목적인 토지는 남동측으로 중로(폭 12m~15m)의 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로 3류에 접하고 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2013년 08월 14일 접수된 밀양농업협동조합의 근저당권(을5)입니다.

3.2. 주요 권리 내역

소유권보존(갑1) 외 다수의 압류 및 본건 임의경매 개시 결정(갑6) 등이 등기되어 있으며, 위 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 임차인 현황

인수되는 보증금은 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만, 임대 관계는 '미상'으로 명시되어 있어, 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 확인이 필요합니다.

3.5. 특이사항

공동담보 물건으로, 등기부상 소유권보존 권리자 외 '최병승'의 지분 압류 내역이 다수 존재하여 공동 소유 관계가 있을 수 있습니다. (상세 내용은 등기사항전부증명서 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 지역 상권

본건이 위치한 김해시 대청동 중심상업지역은 상업시설이 밀집하여 유동인구 및 배후 수요가 비교적 풍부한 지역입니다.

4.2. 건물 특성

마인즈힐 빌딩은 업무시설 및 근린생활시설 등으로 복합 이용되고 있으며, 2012년 건축되어 비교적 신축에 해당합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 형성되어 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교통

간선도로 및 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

5.3. 교육시설

인근에 장유초등학교, 장유중학교, 장유고등학교 등이 소재합니다.

5.4. 의료시설

김해시 대청동 및 인근 지역에 다수의 병원 및 의원이 위치하여 의료 서비스 접근성이 좋습니다.

6. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 인접한 곳에 특별히 명시된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 임차인이 존재할 경우 보증금 인수 부담이 발생할 수 있으므로, 현장 방문 시 반드시 확인해야 합니다.

* 폐문부재: 현장 조사 시 폐문부재하여 내부 상태, 구조, 실제 이용 상황 및 하자 여부 등은 직접 확인이 필수적입니다.

* 공동 소유 가능성: 등기사항전부증명서상 '진광석 외 1명'의 소유권 보존 및 '최병승'의 지분 압류 내역이 있어, 공동 소유 관계에 따른 복잡성이 있을 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 김해시 중심상업지역에 위치한 마인즈힐 빌딩 내 오피스텔로, 지역 상권 및 교통 여건이 양호합니다. 건물 연식이 비교적 짧고, 최근 매매 사례를 통해 시세 파악이 가능합니다. 권리관계는 비교적 명확해 보이나, 임차인 현황 미상 및 현장 조사 시 폐문부재로 인한 내부 상태 확인 불가 등의 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 전 철저한 현장 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

9. 투자 포인트

* 김해시 중심상업지역 내 오피스텔로 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 비교적 신축 건물로 관리 유지 부담이 적습니다.

* 우수한 교통 및 생활 편의시설 접근성을 갖추고 있습니다.

* 최근 매매 사례 대비 감정가가 높게 책정되었으나, 시세 조사 결과에 따른 합리적인 입찰가 산정 시 투자 가치가 있습니다.

10. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적의 오피스텔이 2026년 1월~3월 사이에 3,500만원에서 3,800만원 사이에서 거래되었습니다. 본건의 면적(34.21㎡)과 최근 매매가 평균 단가(약 1,142,715원/㎡)를 적용할 경우, 시장가치는 약 39,095,000원 수준으로 추정됩니다.

하지만, 제공된 정보만으로는 정확한 내부 상태 및 잠재적 리스크를 모두 파악하기 어렵습니다. 따라서, 현장 조사를 통해 물건의 실제 상태, 하자 여부, 임차인 현황 등을 면밀히 확인하신 후, 이러한 요소들을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정하시는 것이 중요합니다.

현재 정보 및 시세 분석을 기반으로, 39,000,000원 ~ 42,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 권리 관계나 물건 상태에 따라 입찰가는 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.