나이스옥션 법원경매 제주 2025타경2095 [2] 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 300-2 제주더그레이튼오피스텔 9층914호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2026.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서귀포시 서귀동 소재 "중앙로터리" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 상업업무용 건물, 숙박시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

공히 철근콘크리트구조 슬래브지붕 12층 건물 중 제4층 제432호, 제9층 제914호로서, 외벽: 석재타일, 인조석 붙임 등, 내벽: 벽지, 타일붙임 등(담보평가서 기준), 바닥: 강마루 등 마감(담보평가서 기준), 창호: 시스템창호 임.

이용상태

공히 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본 급배수설비, 위생설비, 난방설비, 시스템에어컨설비, 승강기설비, 소방설비(스프링클러, 소화전, 화재탐지 등) 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 평지인 부정형의 토지로서, 상업 업무용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약15미터, 북측으로 노폭 약8미터 내외의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 고도지구(40m이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(무태장어서식지)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 현황

본 물건은 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 300-2번지에 위치한 제주더그레이튼오피스텔 9층 914호입니다. 본 물건은 오피스텔 용도로 사용 중이며, 토지면적은 3.57㎡ (약 1.08평)이고 건물면적은 15.87㎡ (약 4.79평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다. 감정가는 130,000,000원입니다.

1.2. 사건 개요

사건번호: 제주지방법원 2025타경2095 (2)

채권자: 신OOO

감정가: 130,000,000원

토지 지분: 3.572㎡

건물 지분: 15.8733㎡

1.3. 건축물 정보

건축물 표제부 정보에 따르면, 본 건물은 총 12층 규모의 철근콘크리트 구조이며, 2021년 8월 31일에 사용 승인되었습니다. 총 358세대로 구성되어 있습니다. 본건은 9층에 위치하며, 건물 전체 연면적은 21,310.1692㎡, 건폐율 78.38%, 용적률 698.78%입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 서귀포시 서귀동 소재 "중앙로터리" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설, 상업업무용 건물, 숙박시설 등이 혼재된 지역으로, 서귀포시의 중심 상업 지역에 해당합니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 동측으로 약 15미터, 북측으로 약 8미터 폭의 도로에 접해 있어 교통 환경이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 일반상업지역, 고도지구(40m이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m)로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역 등 다양한 도시계획 및 환경 규제를 받고 있습니다.

2.4. 주변 시설

본건은 서귀포 중앙로터리 부근에 위치하여 서귀포 매일올레시장, 이중섭거리 등 주요 관광 및 상업 시설과 인접해 있습니다. 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 근린생활시설, 상업업무용 건물, 숙박시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리는 2022년 9월 7일 접수된 신한은행의 근저당권(을1, 120,000,000원)입니다.

이후 접수된 권리들은 다음과 같습니다.

* 2022-09-07: 소유권 이전 (홍창일)

* 2023-04-05: 근저당권공동담보목록 (제주세무서, 288,000,000원)

* 2025-12-24: 임의경매 (신한은행, 175,061,401원)

매각으로 인해 위 권리들은 모두 말소될 예정입니다. 등기부상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황

임대 관계는 현재 미상으로 확인되었습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 위치한 서귀포시 서귀동은 서귀포시의 중심상업지구 중 하나로, 근린생활시설, 상업업무용 건물, 숙박시설 등이 밀집해 있어 유동인구가 비교적 많은 지역입니다. 특히 중앙로터리 인근은 서귀포시의 주요 교통 요지이자 상업 활동이 활발한 곳입니다.

4.2. 상권 동향

제주도 상권 분석에 따르면, 서귀포 중앙동 상권은 월 추정 매출액이 높은 주요 상권 중 하나이며, 20~30대 남성이 주요 소비층을 형성하고 있습니다. 이는 본건 오피스텔이 상업 시설 밀집 지역에 위치하여 상업적 가치가 높음을 시사합니다. 최근 3년간 매출이 꾸준히 상승하는 경향을 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건은 서귀포 중앙로터리 인근에 위치하여 다양한 편의시설 이용이 용이합니다. 주변에 각종 상업시설, 근린생활시설, 식당, 카페 등이 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 교통 및 교육

차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 본건 인근에 서귀중앙초등학교, 서귀서초등학교 등이 소재하여 교육 환경도 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

물건명세서에 따르면, 2025년 11월분까지 관리비 약 2,531,000원이 미납된 상태로 진술이 있습니다. 대법원 판례에 따라 체납 관리비 중 공용부분은 승계 부담될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 승계 여부 및 정확한 금액을 확인해야 합니다.

6.2. 임대관계 미상

임대 관계가 미상이며 인수 보증금이 0원이라도, 실제 점유 현황 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

6.3. 건축 관련 규제

본건 지역은 고도지구, 방화지구, 시가지경관지구, 건축계획심의대상구역 등 다양한 건축 관련 규제가 존재하므로, 향후 건물 이용 및 증개축 시 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 주변 환경 (혐오시설)

주변 환경에 대한 별도의 혐오시설 관련 정보는 검색되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서귀포시 중심 상업 지구에 위치한 비교적 신축(2021년 준공) 오피스텔로, 입지적 강점과 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 그러나 미납 관리비 승계 가능성 및 임대 관계 미상 등 권리 및 부대 비용에 대한 면밀한 확인이 필요한 상황입니다. 이러한 리스크 요인을 충분히 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 서귀포시 중심 상업 지구에 위치하여 입지적 가치가 높음.

* 비교적 신축 건물(2021년 준공)로 내부 상태 양호 예상.

* "중앙로터리" 인근으로 교통 및 편의 시설 이용이 매우 편리함.

* 주변 상권이 활발하여 임대 수익 창출 가능성 있음.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 종합적으로 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적(약 15.87㎡)의 오피스텔은 2024년 4월 11일 19,048만원에 거래된 사례가 있습니다 (전용면적 약 20.5㎡ 기준, ㎡당 약 92.9만원). 2025년 11월에 거래된 10,000만원 (전용면적 약 19.5~20.5㎡ 기준, ㎡당 약 48.8~51.1만원)의 사례도 있습니다. 본건의 감정가는 130,000,000원입니다.

최근 시세 및 감정가를 고려할 때, 본건 오피스텔(15.87㎡)의 잠재적 가치는 120,000,000원 ~ 140,000,000원 범위로 추정됩니다.

미납 관리비 등 잠재적 리스크 요인을 고려하여, 안전 마진 확보를 위해 감정가 대비 85% ~ 100% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

따라서, 예상 입찰가는 110,000,000원 ~ 130,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 좋겠습니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정은 현장 방문 및 추가적인 법률, 세무 전문가의 검토를 통해 이루어져야 합니다.1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 현황

본 물건은 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 300-2번지에 위치한 제주더그레이튼오피스텔 9층 914호입니다. 본 물건은 오피스텔 용도로 사용 중이며, 토지면적은 3.57㎡ (약 1.08평)이고 건물면적은 15.87㎡ (약 4.79평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다. 감정가는 130,000,000원입니다.

1.2. 사건 개요

사건번호: 제주지방법원 2025타경2095 (2)

채권자: 신OOO

감정가: 130,000,000원

토지 지분: 3.572㎡

건물 지분: 15.8733㎡

1.3. 건축물 정보

건축물 표제부 정보에 따르면, 본 건물은 총 12층 규모의 철근콘크리트 구조이며, 2021년 8월 31일에 사용 승인되었습니다. 총 358세대로 구성되어 있습니다. 본건은 9층에 위치하며, 건물 전체 연면적은 21,310.1692㎡, 건폐율 78.38%, 용적률 698.78%입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 서귀포시 서귀동 소재 "중앙로터리" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설, 상업업무용 건물, 숙박시설 등이 혼재된 지역으로, 서귀포시의 중심 상업 지역에 해당합니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 동측으로 약 15미터, 북측으로 약 8미터 폭의 도로에 접해 있어 교통 환경이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 일반상업지역, 고도지구(40m이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m)로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역 등 다양한 도시계획 및 환경 규제를 받고 있습니다.

2.4. 주변 시설

본건은 서귀포 중앙로터리 부근에 위치하여 서귀포 매일올레시장, 이중섭거리 등 주요 관광 및 상업 시설과 인접해 있습니다. 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 근린생활시설, 상업업무용 건물, 숙박시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리는 2022년 9월 7일 접수된 신한은행의 근저당권(을1, 120,000,000원)입니다.

이후 접수된 권리들은 다음과 같습니다.

* 2022-09-07: 소유권 이전 (홍창일)

* 2023-04-05: 근저당권공동담보목록 (제주세무서, 288,000,000원)

* 2025-12-24: 임의경매 (신한은행, 175,061,401원)

매각으로 인해 위 권리들은 모두 말소될 예정입니다. 등기부상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황

임대 관계는 현재 미상으로 확인되었습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 위치한 서귀포시 서귀동은 서귀포시의 중심상업지구 중 하나로, 근린생활시설, 상업업무용 건물, 숙박시설 등이 밀집해 있어 유동인구가 비교적 많은 지역입니다. 특히 중앙로터리 인근은 서귀포시의 주요 교통 요지이자 상업 활동이 활발한 곳입니다.

4.2. 상권 동향

제주도 상권 분석에 따르면, 서귀포 중앙동 상권은 월 추정 매출액이 높은 주요 상권 중 하나이며, 20~30대 남성이 주요 소비층을 형성하고 있습니다. 이는 본건 오피스텔이 상업 시설 밀집 지역에 위치하여 상업적 가치가 높음을 시사합니다. 최근 3년간 매출이 꾸준히 상승하는 경향을 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건은 서귀포 중앙로터리 인근에 위치하여 다양한 편의시설 이용이 용이합니다. 주변에 각종 상업시설, 근린생활시설, 식당, 카페 등이 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 교통 및 교육

차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 본건 인근에 서귀중앙초등학교, 서귀서초등학교 등이 소재하여 교육 환경도 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

물건명세서에 따르면, 2025년 11월분까지 관리비 약 2,531,000원이 미납된 상태로 진술이 있습니다. 대법원 판례에 따라 체납 관리비 중 공용부분은 승계 부담될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 승계 여부 및 정확한 금액을 확인해야 합니다.

6.2. 임대관계 미상

임대 관계가 미상이며 인수 보증금이 0원이라도, 실제 점유 현황 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

6.3. 건축 관련 규제

본건 지역은 고도지구, 방화지구, 시가지경관지구, 건축계획심의대상구역 등 다양한 건축 관련 규제가 존재하므로, 향후 건물 이용 및 증개축 시 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 주변 환경 (혐오시설)

주변 환경에 대한 별도의 혐오시설 관련 정보는 검색되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서귀포시 중심 상업 지구에 위치한 비교적 신축(2021년 준공) 오피스텔로, 입지적 강점과 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 그러나 미납 관리비 승계 가능성 및 임대 관계 미상 등 권리 및 부대 비용에 대한 면밀한 확인이 필요한 상황입니다. 이러한 리스크 요인을 충분히 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 서귀포시 중심 상업 지구에 위치하여 입지적 가치가 높음.

* 비교적 신축 건물(2021년 준공)로 내부 상태 양호 예상.

* "중앙로터리" 인근으로 교통 및 편의 시설 이용이 매우 편리함.

* 주변 상권이 활발하여 임대 수익 창출 가능성 있음.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 종합적으로 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적(약 15.87㎡)의 오피스텔은 2024년 4월 11일 19,048만원에 거래된 사례가 있습니다 (전용면적 약 20.5㎡ 기준, ㎡당 약 92.9만원). 2025년 11월에 거래된 10,000만원 (전용면적 약 19.5~20.5㎡ 기준, ㎡당 약 48.8~51.1만원)의 사례도 있습니다. 본건의 감정가는 130,000,000원입니다.

최근 시세 및 감정가를 고려할 때, 본건 오피스텔(15.87㎡)의 잠재적 가치는 120,000,000원 ~ 140,000,000원 범위로 추정됩니다.

미납 관리비 등 잠재적 리스크 요인을 고려하여, 안전 마진 확보를 위해 감정가 대비 85% ~ 100% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

따라서, 예상 입찰가는 110,000,000원 ~ 130,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 좋겠습니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정은 현장 방문 및 추가적인 법률, 세무 전문가의 검토를 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.