나이스옥션 법원경매 창원 2024타경7952 [8] 경상남도 김해시 대청동 315-5 마인즈힐 빌딩 8층804호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동부 · 평가일 2025.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 대청동 소재하는 '마인즈힐 빌딩' 3층 301호외 13개호로 주변은 상업업무용빌딩, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근 가능하고, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 전반적인
교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물 내,
기호(1) 3층 301호
기호(2) 4층 402호
기호(3) 4층 403호
기호(4) 4층 404호
기호(5) 4층 405호
기호(6) 4층 406호
기호(7) 4층 409호
기호(8) 8층 803호(감정평가외)
기호(9) 8층 804호
기호(10) 8층 805호
기호(11) 8층 806호
기호(12) 8층 808호
기호(13) 8층 809호
기호(14) 8층 815호

(사용승인일: 2012-04-19)
외벽: 복합판넬 및 치장타일 등 마감.
내벽: 벽지 및 일부 타일마감 등.
창호: 새시창구조임.
*폐문부재중으로 인근주민, 관리사무소 탐문에 의하였음.

이용상태

본건은 공히 현황 '오피스텔'로 이용중임.

설비내역

제반 급배수 및 위생설비, 화재설비, 승강기설비, 바닥난방설비, 지하주차장설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 자체지반 평탄한 장방형의 토지로 '업무시설 및 근린생활시설'건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지의 남동측으로 중로의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인원상
도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(장유지구), 지구단위계획구역(중심상업), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2018-11-01)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 :
①본건은 현장조사시 폐문부재하여 건축물 현황도 및 인접한 동유형 건물의 내부구조, 인근주민 등 탐문조사, 외부관찰사항 등을 참고하여 평가하였으니, 경매 입찰시 내부구조 및 이용상황, 내부 하자여부 등 은 재확인 하시기 바람.
②본건 기호(14)는 공유지분 물건으로 등기사항전부증명서상 소유자 공유지분(진광석, 지분 2분의1) 전부를 목적으로 하는 법원경매 목적의 감정평가로, 지분의 위치 및 경계확인이 불가한바 전체 물건을 기준으로 감정평가하되 지분비율로 면적사정하였음.
③본건 기호(8)은 귀 법원의 요청으로 감정평가외 하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경7952 (8)호 경상남도 김해시 대청동 315-5 마인즈힐 빌딩 8층 804호 오피스텔 물건에 대한 보고서입니다.

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 창원지방법원 2024타경7952 (8)

* 소재지: 경상남도 김해시 대청동 315-5 마인즈힐 빌딩 8층 804호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 44,200,000원

* 토지면적: 7.71㎡ (약 2.33평)

* 토지 지분: 7.7077㎡

* 건물면적: 34.21㎡ (약 10.35평)

* 건물 지분: 34.2145㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 밀OOO (밀양농업협동조합으로 추정)

* 특이사항: 공동담보

1.2. 감정평가 요약

* 본 건은 경상남도 김해시 대청동 소재 '마인즈힐 빌딩' 8층 804호 오피스텔입니다.

* 주변은 상업업무용 빌딩 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.

* 건축물은 철근콘크리트 구조이며, 2012년 4월 19일 사용승인되었습니다.

* 현황은 오피스텔로 이용 중이며, 제반 설비(급배수, 위생, 화재, 승강기, 난방, 주차 등)가 되어 있습니다.

* 토지는 자체 지반이 평탄한 장방형으로 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

* 토지이용계획상 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있습니다.

* 현장 조사 시 폐문부재로 인해 주변 탐문 및 외부 관찰로 평가되었으며, 내부 구조 및 이용 상황, 하자 여부는 입찰 전 재확인 바랍니다.

* 본 건은 공유지분 물건으로, 감정평가는 전체 물건을 기준으로 하되 지분 비율로 면적을 사정했습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건이 소재한 경상남도 김해시 대청동 일대는 상업 및 업무시설이 밀집한 지역으로, 마인즈힐 빌딩은 이러한 지역의 일부를 구성하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

단지 남동측으로 중로의 포장도로가 접해 있으며, 차량 접근이 용이합니다. 또한, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다. 전반적인 교통 환경은 양호한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

건축물은 2012년에 사용승인된 철근콘크리트 구조의 8층 건물 내 8층 804호입니다. 외벽은 복합판넬 및 치장타일, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 새시창 구조입니다.

2.4. 토지 이용 상태

본건의 대지권 목적인 토지는 자체 지반이 평탄한 장방형으로, 업무시설 및 근린생활시설 용도로 이용되고 있습니다.

2.5. 토지 이용 계획

* 도시지역

* 중심상업지역

* 지구단위계획구역 (장유지구, 중심상업)

* 중로3류 (폭 12m~15m) 접합

* 가축사육제한구역 (모든 축종 제한지역)

* 중점경관관리구역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 최초 소유권 보존 등기는 2012년 5월 3일 진광석 외 1명에 의해 이루어졌습니다.

* 말소 기준 권리는 2013년 8월 14일 접수된 밀양농업협동조합의 근저당(624,000,000원)입니다.

* 이후 다수의 세무서 및 지자체 압류 등기(김해세무서장, 마산세무서장, 창원시, 창원세무서장, 김해시)가 존재했으나, 모두 말소 기준 권리인 근저당 이하의 순위로서 본 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

* 현재 진행 중인 임의경매 개시 결정 등기는 2025년 1월 17일 밀양농업협동조합에 의해 접수되었습니다.

* 등기부채권 총액은 624,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 본 물건은 임차인이 존재하더라도 대항력 있는 임차인에 대한 보증금 인수 부담은 없는 것으로 확인됩니다. 다만, 임대 관계가 미상이므로 실제 점유 관계 및 내부 상태는 반드시 재확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 김해시 대청동 일대는 중심상업지역으로 분류되며, 오피스텔 및 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재된 지역입니다. 주변에 다양한 상업 시설과 편의 시설이 존재하여 직주근접성이 있는 상권으로 판단됩니다.

5. 생활정보

마인즈힐 빌딩은 오피스텔로 이용 중이며, 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 주변의 상업 및 업무시설은 직장인 수요를 충족시킬 수 있으며, 교통의 편의성도 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 현장 방문 시 폐문부재 상태로 내부 확인이 불가하여, 실제 이용 상황, 내부 하자, 원상복구 필요 여부 등을 반드시 확인해야 합니다.

* 본 건은 공유지분 물건으로, 지분의 위치 및 경계 확인이 불가한 점은 투자 시 유의해야 할 사항입니다.

* 임대 관계가 미상이므로, 현재 점유자 또는 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 최근 매매가와 감정가 사이에 차이가 있어, 향후 시세 변동 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

* 인접 도로 상태는 양호하나, 토지이용계획상 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 향후 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 김해시 대청동에 위치한 마인즈힐 빌딩 내 오피스텔로, 교통 및 상업시설 이용이 편리한 입지입니다. 등기부상 권리관계는 비교적 명확하며, 말소 기준 권리 이하의 권리들은 경매를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나 현장 조사 시 폐문부재, 공유지분 물건이라는 점, 임대 관계 미상 등은 투자 전 반드시 확인하고 고려해야 할 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 김해시 중심상업지역에 위치하여 직주근접성이 우수합니다.

* 철근콘크리트 구조의 비교적 신축(2012년) 오피스텔입니다.

* 말소 기준 권리 이하의 권리들은 경매 진행 시 소멸될 것으로 보입니다.

* 주변 상업 및 편의시설 이용이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 비슷한 면적의 오피스텔이 2026년 1월 및 3월에 3,500만원에서 3,800만원 사이로 거래되었습니다. 본 건물의 건물면적은 34.21㎡(약 10.35평)이며, 감정가는 44,200,000원입니다.

최근 거래 사례와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 건물의 적정 시세는 약 3,700만원에서 4,200만원 사이로 추정됩니다.

다만, 현장 확인 불가, 공유지분 물건, 임대 관계 미상 등의 리스크를 고려하여, 보수적으로 접근한다면 최근 거래가 수준인 3,500만원에서 3,800만원 사이를 1차 적정 입찰가로 고려할 수 있습니다. 보다 적극적인 투자를 고려한다면 감정가 대비 80~90% 수준인 3,500만원 ~ 4,000만원 사이에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 주변 부동산 시세 동향을 추가적으로 분석하는 것이 중요합니다. 또한, 혐오시설 인접 여부 등도 별도로 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.