나이스옥션 법원경매 창원 2024타경7952 [3] 경상남도 김해시 대청동 315-5 마인즈힐 빌딩 4층403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동부 · 평가일 2025.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 대청동 소재하는 '마인즈힐 빌딩' 3층 301호외 13개호로 주변은 상업업무용빌딩, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근 가능하고, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 전반적인
교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물 내,
기호(1) 3층 301호
기호(2) 4층 402호
기호(3) 4층 403호
기호(4) 4층 404호
기호(5) 4층 405호
기호(6) 4층 406호
기호(7) 4층 409호
기호(8) 8층 803호(감정평가외)
기호(9) 8층 804호
기호(10) 8층 805호
기호(11) 8층 806호
기호(12) 8층 808호
기호(13) 8층 809호
기호(14) 8층 815호

(사용승인일: 2012-04-19)
외벽: 복합판넬 및 치장타일 등 마감.
내벽: 벽지 및 일부 타일마감 등.
창호: 새시창구조임.
*폐문부재중으로 인근주민, 관리사무소 탐문에 의하였음.

이용상태

본건은 공히 현황 '오피스텔'로 이용중임.

설비내역

제반 급배수 및 위생설비, 화재설비, 승강기설비, 바닥난방설비, 지하주차장설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 자체지반 평탄한 장방형의 토지로 '업무시설 및 근린생활시설'건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지의 남동측으로 중로의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인원상
도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(장유지구), 지구단위계획구역(중심상업), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2018-11-01)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 :
①본건은 현장조사시 폐문부재하여 건축물 현황도 및 인접한 동유형 건물의 내부구조, 인근주민 등 탐문조사, 외부관찰사항 등을 참고하여 평가하였으니, 경매 입찰시 내부구조 및 이용상황, 내부 하자여부 등 은 재확인 하시기 바람.
②본건 기호(14)는 공유지분 물건으로 등기사항전부증명서상 소유자 공유지분(진광석, 지분 2분의1) 전부를 목적으로 하는 법원경매 목적의 감정평가로, 지분의 위치 및 경계확인이 불가한바 전체 물건을 기준으로 감정평가하되 지분비율로 면적사정하였음.
③본건 기호(8)은 귀 법원의 요청으로 감정평가외 하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 창원지방법원 2024타경7952 (3)

소재지: 경상남도 김해시 대청동 315-5 마인즈힐 빌딩 4층 403호

용도: 오피스텔

감정가: 47,500,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 8.95㎡ (약 2.71평)

토지지분: 8.948㎡ (약 2.71평)

건물면적: 39.72㎡ (약 12.02평)

건물지분: 39.72㎡ (약 12.02평)

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 밀양농업협동조합 (추정)

특이사항: 공동담보, 공유지분 (소유권 보존 등기 시 공동명의 가능성)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 김해시 대청동에 위치한 '마인즈힐 빌딩' 4층 403호로, 주변은 상업업무용 빌딩 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획

토지는 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 개발 잠재력이 있습니다. 또한 중로 3류(폭 12m~15m) 도로에 접해 있습니다.

2.4. 주변 시설 (추가 조사 필요)

현재 제공된 정보만으로는 주변의 구체적인 편의시설, 학교, 병원 등의 정보와 혐오시설 유무를 파악하기 어렵습니다. 정확한 현장 조사를 통해 주변 환경을 면밀히 확인하시는 것이 중요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

본 건의 말소기준권리는 2013년 10월 29일 접수된 밀양농업협동조합의 근저당권입니다. 이에 따라 해당 권리 이후에 설정된 대부분의 권리(가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

제공된 정보에 따르면 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.3. 임차인 현황

현재 임차인 현황은 미상이며, 인수해야 할 보증금 총액은 0원입니다. 임대 관계가 파악되지 않으므로, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 실제 점유 관계 및 내부 이용 상태를 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 개요

마인즈힐 빌딩은 2012년 4월 19일에 사용 승인된 8층 건물로, 철근콘크리트 구조입니다. 본 건은 4층에 위치한 오피스텔입니다.

4.2. 최근 시세 동향

최근 2026년 1월 및 3월 거래 사례를 분석한 결과, 유사 면적(28.71㎡ ~ 33.03㎡)의 오피스텔이 3,500만원에서 3,800만원 사이에서 거래되었습니다. 본 건의 전용 면적(39.72㎡)이 비교적 넓은 편임을 감안할 때, 현재 감정가 4,750만원은 인근 시세 대비 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

4.3. 건물 용도

본 건물은 업무시설, 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설로 이용 중이며, 본 건은 오피스텔로 이용되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트 구조이며, 본 건(403호)은 4층에 위치합니다. 건물 내에는 급배수, 위생, 화재, 승강기, 바닥 난방 설비 등이 완비되어 있습니다.

5.2. 내부 마감 및 상태

내외부 마감은 복합판넬 및 치장타일 등이며, 창호는 새시창입니다. 다만, 현장 조사 시 폐문부재 상태였으므로 내부 이용 상황 및 하자 여부는 입찰 전 반드시 재확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현장 접근 및 확인 제한

감정평가 당시 폐문부재 상태로 내부 확인이 어려웠습니다. 이는 내부 구조, 실제 이용 상태, 하자 여부 등을 파악하는 데 제한이 될 수 있으며, 입찰 전 철저한 추가 조사가 요구됩니다.

6.2. 공유지분 가능성

등기부상 소유권 보존 등기에 '진광석 외 1명'으로 되어 있어, 본 건 403호 역시 공유지분일 가능성이 있습니다. 공유지분 매각 시 소유권 범위 확인 및 다른 공유자와의 관계 설정이 중요하므로, 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.3. 시세 대비 감정가

최근 거래 사례 분석 시, 본 건 면적보다 작은 호실들이 3,500만원~3,800만원 선에서 거래된 점을 감안하면, 4,750만원의 감정가는 다소 높게 평가되었을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김해시 중심상업지역에 위치한 오피스텔로, 교통 및 주변 인프라가 비교적 양호한 편입니다. 특히 임차인 보증금 인수 부담이 전혀 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 감정가가 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 점, 현장 조사 당시 폐문부재로 내부 상태 확인이 어려웠던 점, 그리고 등기부상 공유지분 가능성은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 이러한 요소들을 종합적으로 판단하여 신중한 입찰 결정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 김해시 중심상업지역 내 위치하여 상업시설 및 업무시설 접근성 우수.

* 임차인 보증금 인수 부담 전혀 없음 (0원).

* 향후 지역 개발 가능성에 따른 시세 상승 기대.

* 건물 준공 후 10년 내외로 비교적 신축 건물.

9. 예상 입찰가

현재 제시된 감정가 4,750만원을 기준으로, 최근 거래된 유사 면적 오피스텔의 시세(3,500만원~3,800만원) 및 본 건의 장단점을 종합적으로 고려했을 때, 약 4,300만원 ~ 4,500만원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 감정가 대비 약 90% ~ 95% 수준이며, 잠재적 리스크를 감안하여 시세보다 약간 낮게 접근하는 전략을 추천합니다. 정확한 입찰가는 최종 현장 조사 및 법원 진행 상황을 면밀히 파악한 후 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.