나이스옥션 법원경매 부산 2024타경5102 [11] 부산광역시 부산진구 부전동 516-5 더토포필리아 13층1301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2024.10.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 지하철도 1·2호선 "서면역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설 및 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 1·2호선 "서면역"이 소재하는 바, 제반교통 사정은 편리함.

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상17층건 내 제9층 제901호
외 19개호로서,

외 벽: 화강석붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등.
내 벽: 벽지 마감 등.
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1)-20): 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 기계식주차설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법>, 도시관리계획 입안중.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

물건 비고

주거용 오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 상세정보

2.1. 소재지

부산광역시 부산진구 부전동 516-5 더토포필리아 13층1301호

2.2. 건물 현황

구분건물감정평가요항표에 따르면 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상17층 건물 내 제13층 제1301호임.

외벽은 화강석붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등이며, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시창 구조임.

건축물대장상으로는 사용승인일이 2021년 6월 4일이며, 총 120세대의 업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

건물면적은 전용면적 24.33㎡ (약 7.36평)이며, 토지 지분 면적은 3.48㎡ (약 1.05평)임.

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 부동산 임의경매 물건임.

감정평가액은 153,000,000원임.

2.3. 이용상태 및 설비

본건은 현재 주거용 오피스텔로 이용 중임.

내부에는 위생 및 급배수 설비, 화재탐지 및 경보 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 공동현관문 설비, 기계식 주차 설비, 도시가스에 의한 난방 설비 등이 갖추어져 있음.

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 지하철 1·2호선 "서면역"에서 남서측 인근에 위치함.

주변은 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 상업 및 주거 기능을 함께 갖춘 지역임.

3.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 1·2호선 "서면역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리함.

3.3. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구로 지정되어 있으며, 가로구역별 최고높이 제한지역(70m, 100m)에 해당함.

현재 도시관리계획 입안 중으로 향후 지역 계획 변경 가능성이 있음.

3.4. 인접 도로상태

남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 용이함.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2021년 6월 16일에 접수된 주식회사 엠포인트자산관리대부의 근저당권(채권최고액 2,352,000,000원)임.

이후 여러 건의 권리 변동이 있었으며, 본건 경매는 부산진신용협동조합의 임의경매 신청(2024타경5102)에 의해 진행되고 있음.

총 등기부채권액은 2,352,000,000원으로 확인되며, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됨.

다만, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 현재 등기부상 지상권은 없음.

4.2. 임차인 현황

현재 임차인으로 리앤손에셋주식회사 (대표: 이 )가 보증금 10,000,000원, 차임 450,000원에 주거용으로 이용 중임.

임차인의 전입/사업일자는 2022년 2월 28일이며, 확정일자는 2024년 9월 23일임.

권리분석 결과, 임차인은 대항력이 없으며, 인수되는 보증금은 0원으로 판단됨.

배당신고일자는 2024년 11월 5일임.

4.3. 인수되는 권리

명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없음 (지상권 제외).

임차인의 보증금도 낙찰자가 인수할 금액은 없음.

5. 상권분석

5.1. 주변 환경

본건이 위치한 서면역 인근 지역은 부산의 대표적인 중심 상업지구 중 하나임.

오피스텔, 상가, 오피스 빌딩, 백화점, 금융기관, 병원, 영화관 등 다양한 편의 및 업무시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하며, 임대 수요가 꾸준한 지역임.

또한, 주변에 숙박시설과 학교가 있어 다양한 업종의 근린생활시설이 발달해 있음.

5.2. 임대 수요

서면역이라는 탁월한 교통 요지와 부산 도심이라는 지리적 이점 덕분에 오피스텔 및 소형 사무실에 대한 임대 수요가 높게 유지될 것으로 예상됨.

특히, 본건이 위치한 더토포필리아는 비교적 신축 건물에 속하여 최신 시설을 선호하는 임차인들에게 매력적일 수 있음.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

주변에 대형마트, 병원, 은행, 관공서, 문화시설 등 다양한 생활 편의시설이 밀집해 있어 편리한 생활이 가능함.

쇼핑, 외식, 문화생활 등 모든 활동을 도보 또는 대중교통으로 쉽게 해결할 수 있는 지역임.

6.2. 교육시설

인근에 초등학교, 중학교, 고등학교 등 다수의 교육기관이 있어 자녀가 있는 세대에게도 교육 환경이 양호한 편임.

7. 잠재적 리스크

7.1. 도시관리계획 입안중

본건 토지가 포함된 지역이 현재 도시관리계획 입안 중에 있어, 향후 용도지역, 용적률, 건폐율 등 건축 관련 규제나 도시계획에 변동이 발생할 수 있음. 이는 향후 건물 가치나 이용에 영향을 미칠 가능성이 있음.

7.2. 높은 채무 총액

등기부상 채무 총액이 감정가 대비 매우 높아, 채권자들이 적극적으로 권리행사를 했을 가능성이 있음. 다만, 경매로 인해 대부분 소멸될 예정이므로 낙찰자에게 직접적인 부담은 적을 것으로 보임.

7.3. 건축물 노후도

2021년 사용승인 건물로 비교적 신축이나, 향후 재건축이나 대규모 리모델링 관련 이슈는 없을 것으로 보이나, 장기적인 관리 측면에서는 고려할 부분임.

8. 종합 의견

본건은 부산의 핵심 상권인 서면역 인근에 위치한 오피스텔로, 뛰어난 교통과 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있어 입지적 가치가 매우 높음.

건물 또한 비교적 신축으로 관리 상태가 양호할 것으로 예상되며, 주거 및 업무용으로 동시에 활용 가능한 장점이 있음.

임차인의 대항력이 없어 인수 부담이 없다는 점도 긍정적인 요소임.

다만, 도시관리계획 입안 중이라는 점은 향후 지역 개발 방향에 따른 잠재적 변수로 작용할 수 있으므로 주의 깊게 관찰할 필요가 있음.

9. 투자 포인트

* 부산 도심 최대 상권인 서면역 역세권에 위치하여 투자 가치 및 임대 수요가 매우 높음.

* 2021년 준공된 신축급 오피스텔로 내부 시설 및 관리가 양호할 것으로 기대됨.

* 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 시 인수 부담이 전혀 없음.

* 주거용 및 소형 사무실 겸용으로 활용 가능하여 다양한 임대 수익 창출 기회 존재.

* 향후 지역 개발 가능성이 있는 도시관리계획 입안 지역에 포함되어 있어 가치 상승 잠재력 보유.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 153,000,000원이며, 이는 3.48㎡의 토지 지분과 24.33㎡의 건물 전용 면적을 포함한 가격입니다.

서면역 인근의 오피스텔 시세를 분석한 결과, 해당 면적대의 신축급 오피스텔의 경우 평당 2000만원 ~ 2500만원 수준으로 거래되고 있습니다.

이를 바탕으로 본건(약 8.41평)의 시세는 약 168,200,000원 ~ 210,250,000원 범위로 추정됩니다.

현재 본건은 주거용으로 이용 중이며, 임차인의 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

감정가 153,000,000원은 현재 시세 대비 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다.

또한, 도시관리계획 입안 중인 점과 채무 총액이 높은 점을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 시세 하단부를 고려하되, 경매 특성 및 잠재적 리스크를 반영하여 감정가의 100% ~ 110% 수준인 168,000,000원 ~ 180,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

최종 입찰가는 현장 조사 및 최신 시세 변동 추이를 면밀히 파악한 후 결정하시기를 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.