나이스옥션 법원경매 대전 2025타경4036 [5] 대전광역시 유성구 봉명동 656-8 이신팰리스 4층403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다성 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 봉명동에 소재하는 "대전유성경찰서 유성지구대" 남서측 인근에 위치하는 "이신팰리스" 내 구분건물(제3층 301호 외 7개호)로서, 본건 주변은 상업용시설, 주거용시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량을 통한 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트 라멘조 슬래브지붕 10층 건물내 3층 301호 외 7개호로서, 외벽: 치장돌붙임 마감 등임. 창호: 샷시창호임.

이용상태

공동주택(아파트: 도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 공용승강기 설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 대체로 정방형의 토지로서, 주거·상업·업무용 건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지는 주변으로 대로 및 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권의 목적인 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(봉명1지구 토지구획정리사업), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 온천원보호지구<온천법> 중점경관관리구역(2015-12-30)(하천), 중점경관관리구역(유성)에 지정되어 있음.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 소재지

대전광역시 유성구 봉명동 656-8 이신팰리스 4층 403호

1.2. 건물명

이신팰리스

1.3. 사건번호

대전지방법원 2025타경4036 (5)

1.4. 경매구분

부동산강제경매

1.5. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.6. 용도

도시형생활주택 (집합건축물대장상 공동주택, 업무시설, 제1종근린생활시설)

1.7. 감정가

93,000,000원

1.8. 면적

토지면적: 7.69㎡ (약 2.33평)

토지 지분: 7.6891㎡ (약 2.33평)

건물면적: 26.25㎡ (약 7.94평) (전용면적 기준)

건물 지분: 26.246㎡ (약 7.94평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 대전광역시 유성구 봉명동에 소재하며, "대전유성경찰서 유성지구대" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 상업용 시설과 주거용 시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량으로 본건 건물까지 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(봉명1지구 토지구획정리사업)에 속합니다. 또한 대로3류(폭 25m~30m) 및 중로3류(폭 12m~15m)에 접해있습니다.

그 외 가축사육제한구역(전부제한구역), 관광특구, 온천원보호지구, 중점경관관리구역(하천, 유성) 등으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리현황

집합건물 등기부상 현재 등기된 권리로는 강제경매 개시결정(채권자: 유주연), 가압류(채권자: 웰컴저축은행) 등이 있습니다.

3.2. 임차인 현황 (대항력 유무 및 보증금)

임차인: 한성희

보증금: 83,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2025년 1월 20일

확정일자: 2024년 11월 19일

배당신고일자: 2025년 12월 31일

대항력: 있음

특이사항: 임대차 관계는 미상으로 되어 있으나, 등기부상 전입일자 및 확정일자, 배당신고일자 등을 고려할 때 대항력 있는 임차인으로 판단됩니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리는 2025년 12월 4일 접수된 유주연의 강제경매 개시결정입니다.

상기 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리(웰컴저축은행의 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

본 건의 경우, 대항력 있는 임차인(한성희)이 존재하여 주의가 필요합니다.

3.4. 권리분석 요약

제공된 자료상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인(보증금 83,000,000원)이 존재하므로, 낙찰자가 임차인의 보증금 전액을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 실제 낙찰가 외 추가적인 부담이 될 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 봉명동 일대는 상업, 업무, 주거 시설이 복합적으로 분포하는 지역으로, 유동인구가 비교적 많고 상권이 활성화된 지역입니다. 특히 지하철역, 버스정류장 등 대중교통 접근성이 좋은 편입니다.

4.2. 건물 내 시설

이신팰리스 건물은 철근콘크리트 라멘조 10층 건물로, 공동주택(도시형생활주택) 외에 업무시설, 제1종근린생활시설 등으로도 활용되고 있습니다. 건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 공용 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

4.3. 유사 물건 거래 사례 분석

제공된 주변 다세대 주택의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

- 덕주빌라 (1996년 준공, 전용면적 약 35.52㎡): 2025년 8월 4,700만원에 거래.

- 미성로얄빌라A,B동 (1997년 준공, 전용면적 약 64.35㎡): 2026년 5월 16,000만원에 거래.

- 플러스빌리지 (2010년 준공, 전용면적 약 68.83㎡): 2026년 5월 19,000만원에 거래.

본건은 도시형생활주택으로, 위 사례들은 다세대 주택이라는 차이가 있으나, 봉명동 지역의 일반적인 시세 흐름을 파악하는 데 참고할 수 있습니다. 본건(26.25㎡, 약 7.94평)은 비교 사례들보다 면적이 작습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 대전유성경찰서 유성지구대가 위치하여 치안이 양호한 편입니다. 또한 상업 및 주거 지역이 혼재되어 있어 다양한 편의시설 접근이 용이합니다.

5.2. 건물 내 편의시설

건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 공용 승강기 설비 등이 구비되어 있어 생활의 편리성을 더합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 보증금

본건에는 대항력 있는 임차인(한성희, 보증금 83,000,000원)이 존재합니다. 제공된 '인수 보증금 합계: 0원' 정보와 배치될 수 있으며, 이 경우 낙찰자가 임차인의 보증금을 추가로 부담해야 할 위험이 있습니다. 임차인과의 명도 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

6.2. 권리분석 상 특이사항

등기부상 말소기준권리 외 다수의 권리 내역이 있으나, 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재가 가장 큰 리스크 요인입니다.

6.3. 기타

토지이용계획 상 관광특구, 온천원보호지구, 중점경관관리구역 등에 포함되어 있어 향후 건축물 신축이나 증축 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

대전광역시 유성구 봉명동에 위치한 도시형생활주택(이신팰리스 4층 403호)으로, 소형 면적(26.25㎡)의 경매 물건입니다. 감정가는 93,000,000원입니다.

7.2. 강점 및 약점

강점:

- 대전 유성구 봉명동의 역세권 및 상업지역 인접지로 입지 양호

- 소형 면적으로 비교적 적은 투자금으로 접근 가능

- 건물 내 기본 설비(승강기, 위생설비 등) 완비

약점:

- 대항력 있는 임차인(보증금 83,000,000원)으로 인한 추가 부담 가능성

- 제공된 '인수 보증금 합계: 0원'과 임차인 현황의 불일치 가능성

- 주변 비교 사례 대비 소형 면적

7.3. 종합 평가

본 물건은 입지 조건은 우수하나, 대항력 있는 임차인의 보증금 문제를 면밀히 파악하고 해결해야 하는 리스크가 큰 물건입니다. 신중한 권리 분석과 명도 계획 수립이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 차별화 요소

대전 유성구 봉명동이라는 도심지 내 소형 주거/업무 겸용 공간으로서의 잠재력.

향후 재개발 또는 리모델링 시 가치 상승 기대.

8.2. 잠재적 가치

본건의 시세는 감정가 93,000,000원을 기준으로 하되, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부에 따라 실제 취득가는 크게 달라질 수 있습니다. 소형 주거 공간의 수요가 꾸준하다는 점을 고려하면, 리스크 해소 시 안정적인 임대 수익 또는 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

예상 입찰가는 감정가 93,000,000원에서 '인수 보증금 합계: 0원'을 제외한 금액을 기준으로 하되, 현장 조사 및 주변 시세, 임차인과의 협상 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

본 건의 경우, 대항력 있는 임차인의 보증금 83,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다고 가정하면, 실제 총 취득 비용은 감정가 이상이 될 수 있습니다. 따라서, 입찰가는 이러한 추가 부담액을 고려하여 매우 신중하게 결정해야 합니다.

9.2. 예상 입찰가 제안

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금(83,000,000원)을 인수해야 할 경우, 이를 낙찰가에 더해 실제 총 투자 비용이 산정되어야 합니다.

따라서, 임차인과의 협상을 통해 인수 보증금을 확정하고, 그 금액을 제외한 금액으로 입찰가를 산정하거나, 혹은 보증금 전체를 인수하고도 수익성이 확보되는 수준에서 보수적으로 입찰가를 고려해야 합니다.

예를 들어, 임차인의 보증금 83,000,000원을 인수해야 하고, 해당 보증금을 제외한 금액으로 물건의 가치를 평가했을 때, 보수적인 입찰가는 감정가(93,000,000원) 이하인 70,000,000원 ~ 80,000,000원 선으로 고려할 수 있으나, 이는 임차인과의 협상 결과 및 최종 명도 비용에 따라 달라질 수 있습니다.

주의사항: 대항력 있는 임차인의 존재로 인해 낙찰자가 보증금을 추가로 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이로 인해 실제 총 투자 비용이 감정가 및 낙찰가보다 훨씬 높아질 수 있으므로, 본 물건은 신중하게 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.