나이스옥션 법원경매 대전 2025타경4036 [3] 대전광역시 유성구 봉명동 656-8 이신팰리스 3층308호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다성 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 봉명동에 소재하는 "대전유성경찰서 유성지구대" 남서측 인근에 위치하는 "이신팰리스" 내 구분건물(제3층 301호 외 7개호)로서, 본건 주변은 상업용시설, 주거용시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량을 통한 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트 라멘조 슬래브지붕 10층 건물내 3층 301호 외 7개호로서, 외벽: 치장돌붙임 마감 등임. 창호: 샷시창호임.

이용상태

공동주택(아파트: 도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 공용승강기 설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 대체로 정방형의 토지로서, 주거·상업·업무용 건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지는 주변으로 대로 및 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권의 목적인 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(봉명1지구 토지구획정리사업), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 온천원보호지구<온천법> 중점경관관리구역(2015-12-30)(하천), 중점경관관리구역(유성)에 지정되어 있음.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경4036 (3)

소재지: 대전광역시 유성구 봉명동 656-8 이신팰리스 3층308호

용도: 도시형생활주택 (전용면적 26.25㎡ / 약 7.9평)

감정가: 93,000,000원

토지 면적: 7.69㎡ (약 2.3평) (토지 지분)

건물 면적: 26.25㎡ (약 7.9평) (전용 면적)

경매 구분: 부동산 강제경매

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 대전광역시 유성구 봉명동에 위치하며, "대전유성경찰서 유성지구대" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 상업용 시설과 주거용 시설이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

교통상황: 본건 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 대지권의 목적인 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(봉명1지구), 대로3류(폭 25m~30m), 중로3류(폭 12m~15m)에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 관광특구, 온천원보호지구, 중점경관관리구역(하천, 유성) 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 등기부등본상 말소기준권리는 2025년 12월 4일 접수된 유주연의 강제경매개시결정(2025타경4036)입니다.

현황 등기부:

* 강제경매(유주연, 387,841,643원): 2025년 12월 4일 등기, 말소기준권리. 경매 완료 시 소멸됩니다.

* 가압류(웰컴저축은행, 45,670,324원): 2026년 3월 3일 등기, 말소.

등기부채권 총액: 45,670,324원.

임차인 현황:

* 임차인: 신

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 11월 3일

* 확정일자: 2023년 10월 11일

* 배당신고일자: 2026년 1월 20일

* 대항력: 있음

* 임차인: 신 (1차 보증금 증액분 2,000,000원)

* 보증금: 82,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 11월 3일

* 확정일자: 2025년 9월 15일

* 배당신고일자: 2026년 1월 20일

* 대항력: 있음

인수되는 권리: "인수 보증금 합계: 0원"으로 표기되어 있어, 배당을 통해 임차인의 보증금이 모두 변제될 가능성이 있습니다. 그러나 "대항력 있는 임차인"이 존재하므로, 배당 순위 및 실제 변제 가능성을 면밀히 확인해야 합니다. 만약 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있으니 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변 상업시설: 본건은 상업용 및 주거용 시설이 혼재된 지역에 위치하여 유동인구가 일정 수준 존재할 것으로 예상됩니다. 인근에 "대전유성경찰서 유성지구대"가 있어 치안은 양호한 편입니다.

인근 빌라/다세대 시세:

* 덕주빌라 (2025년 8월): 35.52㎡ (약 10.7평) / 4,700만원

* 미성로얄빌라 A,B동 (2026년 5월): 64.345㎡ (약 19.5평) / 16,000만원

* 플러스빌리지 (2026년 5월): 68.83㎡ (약 20.8평) / 19,000만원

시세 분석: 제공된 주변 시세 정보는 건물의 종류(다세대)와 면적, 거래 시점에 따라 편차가 큽니다. 본건 도시형생활주택(26.25㎡)은 소형 주거 공간으로, 소형 주거시설 또는 임대 수익형 부동산으로서의 가치를 가질 수 있습니다. 최근 거래된 다세대 주택 중에서는 35.52㎡의 덕주빌라가 4,700만원에 거래되었으며, 이는 본건의 감정가(9,300만원) 대비 낮은 수준입니다. 64.345㎡ 및 68.83㎡의 다른 다세대 주택들은 16,000만원에서 19,000만원 선으로, 이는 본건과 면적 및 용도에서 차이가 있습니다. 본건은 감정가 9,300만원으로, 현재 시장 상황과 대항력 있는 임차인 존재 여부를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.4. 생활정보

건물 정보: 이신팰리스는 2014년 6월 19일 사용 승인된 10층 철근콘크리트 라멘조 건물입니다. 본건은 3층 308호이며, 전용면적 26.25㎡ (약 7.9평)으로 구성되어 있습니다. 건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 공용 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변 편의시설: 봉명동 지역은 상업시설과 주거시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 외부 지도 검색을 통해 주변 편의시설을 추가로 확인할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 신 임차인이 존재하며, 총 보증금 합계는 162,000,000원입니다. "인수 보증금 합계: 0원"으로 표기되어 있으나, 임차인의 배당 순위 및 실질적인 배당 금액에 따라 낙찰자가 보증금의 전부 또는 일부를 인수해야 할 가능성이 있습니다. 특히 2025년 9월 15일 확정일자를 받은 임차인의 경우, 해당 날짜가 말소기준권리 등기일(2025년 12월 4일)보다 앞서므로 대항력이 인정될 가능성이 높습니다. 이에 대한 면밀한 분석이 필요하며, 보증금 인수 가능성을 염두에 두어야 합니다.

권리 제한: 본건은 강제경매로 진행되며, 말소기준권리 이후의 권리들은 경매 완료 시 소멸됩니다. 그러나 임차인의 대항력으로 인한 보증금 인수 가능성은 여전히 남아 있습니다.

토지이용계획: 본건 토지는 관광특구, 온천원보호지구, 중점경관관리구역 등 여러 제한 사항이 지정되어 있어, 향후 토지 이용 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 유성구 봉명동에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의성은 보통 수준입니다. 10층 건물 중 3층에 위치하며, 전용면적 26.25㎡의 소형 주거 공간입니다.

가장 큰 특징은 '대항력 있는 임차인' 신 씨가 존재한다는 점입니다. 비록 '인수 보증금 합계 0원'으로 표기되어 있어 배당을 통한 변제가 예상되지만, 임차인의 실제 보증금(총 162,000,000원)을 고려하여 배당 여부를 면밀히 분석해야 합니다. 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 가능성을 배제할 수 없으므로, 이에 대한 충분한 대비가 필요합니다.

감정가는 9,300만원이지만, 유사 면적의 주변 부동산 거래 사례와 비교 시 시세 파악에 유의해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

소형 평형: 1인 가구 또는 소형 임대 수익형 투자로 고려될 수 있습니다.

입지: 유성구 봉명동이라는 입지 자체는 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다.

잠재적 시세 차익: 임차인 관련 리스크를 해소하고 시세보다 낮은 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 93,000,000원입니다.

핵심 고려 사항:

* 대항력 있는 임차인의 보증금 총액: 162,000,000원 (신 )

* "인수 보증금 합계: 0원" 정보. 이는 배당으로 해결될 가능성을 시사하나, 100% 확신할 수 없습니다.

* 임차인의 확정일자(2025년 9월 15일)가 말소기준권리 등기일(2025년 12월 4일)보다 앞서 대항력 있는 임차인으로 판단됩니다.

시세 분석:

* 제공된 주변 다세대 주택 실거래가: 35.52㎡ (약 10.7평) / 4,700만원 (2025년 8월)는 본건(26.25㎡)의 감정가보다 현저히 낮은 수준입니다.

* 64.345㎡ / 16,000만원, 68.83㎡ / 19,000만원 등은 본건보다 면적이 넓습니다.

* 본건은 도시형생활주택으로, 다세대 주택과 직접적인 비교가 어려울 수 있으나, 소형 면적임을 고려해야 합니다.

추정 보수적 입찰가 산정:

대항력 있는 임차인의 보증금 총액(162,000,000원)은 감정가(93,000,000원)를 초과합니다. 비록 '인수 보증금 0원'으로 표기되어 있더라도, 낙찰 후 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 이를 인수해야 할 수 있다는 점을 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다. 만약 임차인의 보증금을 인수해야 하는 최악의 경우를 가정하면, 감정가보다 훨씬 낮게 입찰해야 합니다. 주변 실거래가(35.52㎡ / 4,700만원)를 고려할 때, 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성도 있습니다. 소형 면적, 임차인 리스크, 주변 시세 등을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 60,000,000원 ~ 75,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다.

혐오시설 정보: 주변 지역에 대한 외부 지도 검색 결과, 본건과 인접한 곳에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.