나이스옥션 법원경매 부산서부 2026타경100192 [7] 부산광역시 사하구 하단동 870-33 주건축물제1동 6층 608호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예주 · 평가일 2026.03.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 '하단초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 주거용 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도'하단역'이 소재하여 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 내 6층 601~602, 604~608호로서 [사용승인일: 2012.06.08] ·외 벽: 화강석 붙임, 몰탈위 페인팅 마감 ·내 벽: 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음. ·창 호: 샷시창 구조임

이용상태

공부상 오피스텔이며 이해관계인의 부재로 폐문되어 내부는 확인치 못하였으니 경매의 진행시 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 옥내 소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 도시가스인입설비, 난방설비 및 무인공동현관기, 기계식주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로 '업무시설, 공동주택 및 제1종근린생활시설' 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 약 6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

하단동 870-33 :준주거지역, 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2025-07-23)(접합), 비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(2020-02-05)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2026타경100192 (7)

소재지: 부산광역시 사하구 하단동 870-33 주건축물제1동 6층 608호

용도: 오피스텔

감정가: 95,000,000원

토지면적: 7.26㎡ (약 2.19평)

토지지분: 7.26㎡ (약 2.19평)

건물면적: 25.96㎡ (약 7.85평)

건물지분: 25.96㎡ (약 7.85평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 남OO

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 내 6층 608호

사용승인일: 2012년 6월 8일

2. 입지조건

본건은 부산광역시 사하구 하단동에 소재하며, '하단초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 주거용 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼합된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 부산도시철도 '하단역'이 소재하여 교통 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

본건 북측 및 동측으로 약 6미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

토지는 준주거지역으로 용도지역이 지정되어 있으며, 비행안전구역 및 역사문화환경보존지역에 해당되어 일부 이용 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 강제경매 사건입니다.

말소기준권리는 2025년 8월 26일 접수된 서울보증보험주식회사의 가압류(갑5)입니다.

이하 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 강

보증금: 3,000,000원

차임: 400,000원

전입일자: 2021년 6월 9일

대항력: 있음

배당신고일자: 2026년 5월 14일

비고:

* 임차인: 박

보증금: 3,000,000원

차임: 400,000원

전입일자: 2023년 3월 23일

대항력: 있음

비고:

* 인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준)

* 특이사항: 공동담보, 대항력 있는 임차인 존재

4. 상권분석

본건은 하단역을 중심으로 형성된 상업 및 주거 복합 지역에 위치합니다.

하단역 일대는 부산 서부 지역의 주요 교통 요충지로서 유동인구가 많고, 다양한 상업시설 및 편의시설이 밀집해 있어 상권 활성화가 잘 이루어져 있습니다.

주변에 공동주택 및 오피스텔이 많아 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

현재까지 조사된 바로는 본건 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교통: 부산도시철도 하단역 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 하단초등학교 인근이며, 주변 근린생활시설을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 오피스텔 및 공동주택 밀집 지역으로 주거 편의성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 강 임차인과 박 임차인이 대항력을 보유하고 있어, 임대차 계약 조건 및 배당 결과에 따라 보증금 인수 여부에 대한 면밀한 법적 검토가 필요합니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 항상 잠재적 위험 요소로 간주해야 합니다.

* 내부 확인 불가: 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 건물 내부 상태를 직접 확인하지 못하였습니다. 경매 진행 시 반드시 재확인해야 합니다.

* 토지 이용계획: 비행안전구역, 역사문화환경보존지역 등으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 공동담보: 공동담보로 묶여 있는 다른 부동산의 현황 및 가치에 따라 본 건 경매 절차 및 결과에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 사하구 하단역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수한 오피스텔입니다.

최근 매매 시세는 감정가보다 현저히 낮은 수준으로 파악되며, 이는 저가 매수의 기회를 제공할 수 있습니다.

하지만 대항력 있는 임차인의 존재, 내부 확인 불가, 토지 이용계획 상의 제한 등은 신중한 접근이 요구되는 부분입니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 경매로 소멸될 것으로 보이나, 임차인과의 관계는 철저한 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 하단역 역세권 오피스텔로 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 제공된 시세 정보와 감정가의 상당한 차이를 고려할 때, 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 기회가 있습니다.

* 지역 개발 계획 등을 고려한 장기적인 투자 관점에서 접근할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과, 2023년 12월 기준 전용면적 21.25㎡의 거래 금액이 4,400만원에서 4,500만원 수준으로 나타났습니다.

이를 본건의 건물면적 25.96㎡ (약 7.85평)에 비례하여 환산 시, ㎡당 단가 약 210만원을 적용하면 약 5,456만원 수준으로 추정됩니다.

본건의 감정가는 95,000,000원이지만, 실제 시장 가격은 이보다 낮을 것으로 예상됩니다.

대항력 있는 임차인(강 , 박 )이 총 6,000,000원의 보증금을 가지고 있으며, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있습니다.

그러나 '대항력 있는 임차인'은 특수물건 정보로 분류되어 있어, 실제 배당 결과 및 법적 해석에 따라 보증금 인수 가능성이 존재할 수 있습니다.

따라서, 보수적인 관점에서 접근할 필요가 있습니다.

현 시세 추정치(약 5,500만원)와 잠재적 리스크를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 약 5,000만원 ~ 5,500만원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

특히, '대항력 있는 임차인'에 대한 보증금 인수 여부를 법률 전문가와 함께 최종 확인한 후 입찰가를 최종 결정하는 것이 안전합니다.

추정치 중 하나로 약 5,200만원 을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.