나이스옥션 법원경매 부산서부 2026타경100192 [4] 부산광역시 사하구 하단동 870-33 주건축물제1동 6층 605호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예주 · 평가일 2026.03.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 '하단초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 주거용 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도'하단역'이 소재하여 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 내 6층 601~602, 604~608호로서 [사용승인일: 2012.06.08] ·외 벽: 화강석 붙임, 몰탈위 페인팅 마감 ·내 벽: 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음. ·창 호: 샷시창 구조임

이용상태

공부상 오피스텔이며 이해관계인의 부재로 폐문되어 내부는 확인치 못하였으니 경매의 진행시 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 옥내 소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 도시가스인입설비, 난방설비 및 무인공동현관기, 기계식주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로 '업무시설, 공동주택 및 제1종근린생활시설' 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 약 6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

하단동 870-33 :준주거지역, 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2025-07-23)(접합), 비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(2020-02-05)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2026타경100192 (4)

소재지: 부산광역시 사하구 하단동 870-33 주건축물제1동 6층 605호

용도: 오피스텔

감정가: 78,000,000원

토지면적: 5.94㎡ (약 1.79평)

토지지분: 5.94㎡ (약 1.79평)

건물면적: 21.25㎡ (약 6.43평)

건물지분: 21.25㎡ (약 6.43평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 남OO

특이사항: 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 공동담보

사용승인일: 2012년 06월 08일

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물

2. 입지조건

본건은 부산광역시 사하구 하단동에 위치하며, '하단초등학교' 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주위는 공동주택, 주거용 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 부산도시철도 '하단역'이 소재하여 교통 환경은 보통 수준입니다.

본건 북측 및 동측으로는 약 6미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 준주거지역이며, 비행안전구역 및 역사문화환경보존지역에 해당됩니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 서울보증보험주식회사 가압류 (접수일자: 2025년 08월 26일, 권리금액: 90,000,000원)

후순위 권리: 본건은 말소기준권리보다 후순위인 남석헌의 강제경매 (부산지방법원 서부지원 2026타경100192)로 진행 중입니다.

등기부채권 총액: 90,000,000원 (말소기준권리 가압류 금액 기준)

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대차 관계는 미상으로, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 명세서상 특별히 명시된 권리는 없습니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 지역은 주거용 오피스텔과 근린생활시설이 밀집된 복합 상권입니다.

인근에 하단초등학교와 부산도시철도 하단역이 있어 유동인구가 꾸준히 확보되는 지역적 특성을 가지고 있습니다.

건물 자체는 공부상 오피스텔 용도이나, 토지 이용상으로는 업무시설, 공동주택, 제1종근린생활시설 부지로 활용되고 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 부산도시철도 1호선 하단역 도보 이용 가능, 다수의 버스 노선 운행.

* 편의시설: 인근에 다양한 근린생활시설 및 상업시설 위치.

* 교육시설: 하단초등학교가 도보 거리에 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미상: 내부 확인 불가로 인해 임차인 존재 여부 및 대항력 유무를 정확히 파악하기 어렵습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 내부 확인 불가: 폐문으로 인해 내부 상태 및 설비 현황을 직접 확인할 수 없습니다.

* 공동담보: 본건 외 다른 담보 물건이 존재할 수 있어, 해당 물건의 경매 진행 및 낙찰에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 제한: 비행안전구역 및 역사문화환경보존지역에 포함되어 있어 향후 건물 이용이나 증축 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 사하구 하단동의 역세권에 위치한 오피스텔입니다. 2012년 준공으로 비교적 신축이며, 하단역 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 강제경매로, 매각으로 인한 권리 소멸 가능성이 높습니다. 그러나 임대 관계 미상 및 내부 확인 불가, 공동담보 등은 사전에 철저한 조사가 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산 도시철도 1호선 하단역 인근으로 높은 교통 편의성 제공.

* 소형 면적: 21.25㎡의 전용면적으로 1인 가구 임대 수요 및 소액 투자에 적합.

* 생활 인프라: 주변 상업 및 주거 시설 밀집으로 생활 편의시설 접근성이 우수.

* 신축급 건물: 2012년 준공으로 건물 노후도가 낮아 가치 유지에 유리.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(21.25㎡)의 10층 오피스텔이 2023년 12월에 4,400만원에서 4,500만원 사이에 거래되었습니다. 본건은 6층으로, 10층 매물보다는 가격이 다소 낮게 형성될 수 있습니다.

본건의 감정가는 78,000,000원으로, 최근 실거래가(약 4,400만원~4,500만원)와 비교했을 때 상당히 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 이에 따라 초기 입찰 시 유찰 가능성이 높다고 예상됩니다.

입찰 참여 시에는 본건의 6층이라는 점과 최근 거래된 10층 매물의 가격을 고려해야 합니다. 또한, 임대 관계 미상 및 내부 미확인 등의 리스크 요인을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

인수되는 보증금이 없으므로, 최근 실거래가인 4,400만원~4,500만원을 기준으로 하되, 시장 상황과 본건의 고유 특징을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 45,000,000원 ~ 55,000,000원

상기 예상 입찰가는 현재 시점에서의 분석이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 권리 분석 내용, 입찰 참여자 수, 향후 시세 변동 예측 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.

* 주변 지역 분석 결과, 부산광역시 사하구 동매로19번길 21 일대에는 학교, 주거 시설, 상업 시설이 혼재되어 있으며, 특별히 혐오시설이나 부정적인 환경 요소는 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.