나이스옥션 법원경매 부천 2025타경4485 [3] 경기도 부천시 소사구 옥길동 794-3 골든아이티타워 5층527호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명 · 평가일 2025.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 옥길동 소재 '부천소사경찰서' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 지식산업센터, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하3층/지상10층 건물로서, 외벽 : 커튼월 등 마감, 창호 : 시스템 창호 등임.

이용상태

공장(지식산업센터)으로서, 현황 사무실로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수 설비, 화재탐지설비, 소화전, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로서 공장(지식산업센터), 공동주택(기숙사), 근린생활시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 북동측으로 폭 약 30미터 내외, 남서측으로 폭 약 25미터 내외, 남동측으로 폭 약 20미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(옥길공공주택지구 지구단위계획구역), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역(옥길버들초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

공부상 용도는 공장(지식산업센터)이며, 현황은 사무실로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 부천시 소사구 옥길동 794-3번지, 골든아이티타워 5층 527호에 위치한 지식산업센터입니다.

사건번호는 부천지원 2025타경4485 (3)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하 3층, 지상 10층 건물이며, 본건은 5층에 위치합니다.

건축물대장상 건물 명칭은 골든IT타워로, 주용도는 공장(지식산업센터)으로 등재되어 있으나, 현재는 사무실로 이용 중입니다.

건축물대장상 기타 용도로는 공동주택(기숙사), 제1,2종 근린생활시설도 포함되어 있습니다.

총 건물 면적은 36,843.89㎡이며, 대지권 면적은 5,588.2㎡, 건축면적은 3,334.16㎡입니다.

건폐율은 59.66%이며, 용적률은 399.85%입니다.

본건의 전용면적은 39.71㎡ (약 12.01평)이며, 해당 토지의 지분 면적은 12.21㎡ (약 3.69평)입니다.

감정가는 153,000,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

채권자는 하OOO이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 공동담보 물건입니다.

특이사항으로는 공부상 용도는 공장(지식산업센터)이나 현황은 사무실로 이용 중이라는 점입니다.

사용승인일은 2022년 2월 18일입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 부천시 소사구 옥길동에 소재하며, '부천소사경찰서' 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트 단지, 지식산업센터, 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

본건 건물이 접한 도로로는 북동측 약 30미터, 남서측 약 25미터, 남동측 약 20미터 폭의 도로가 있습니다.

토지 이용 계획상으로는 준주거지역, 지구단위계획구역(옥길공공주택지구)이며, 대로2류(폭 30~35m) 및 중로1류(폭 20~25m) 도로와 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 과밀억제권역에 속하며, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 대상, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2022년 5월 12일 접수된 하나은행의 근저당권(을1)으로, 채권금액은 453,600,000원입니다.

등기부등본상 채권 총액은 597,600,000원으로 확인됩니다. (을1: 453,600,000원, 을2: 144,000,000원)

본 건의 임의경매 채권자는 하나은행이며, 2025년 11월 3일 접수된 근저당권(갑3)에 기한 임의경매개시결정(부천지원 2025타경4485)에 따른 것입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

임차인 현황으로는 인수되는 보증금 합계가 0원이며, 임대 관계는 미상으로 파악되었습니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 현재 등기부 요약상 특이사항은 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 골든IT타워는 부천시 소사구 옥길동의 옥길공공주택지구 내에 위치하며, 주변으로 대규모 아파트 단지와 다수의 지식산업센터, 근린생활시설이 밀집해 있어 상업 및 업무 활동이 활발한 지역입니다.

주요 편의시설로는 상가 및 업무 시설이 있으며, 도보 이용 가능한 거리에 버스 정류장이 있어 유동인구 확보에도 유리한 입지입니다.

인근에 부천소사경찰서가 위치하여 치안 측면에서 긍정적인 요소로 작용합니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않으며, 주거 및 상업, 업무 기능이 균형 있게 발달한 지역으로 평가됩니다.

1.4. 생활정보

교통망은 차량을 이용한 접근이 용이하며, 주변 도로망이 잘 갖추어져 있습니다.

인근 버스 정류장을 통해 부천 시내 및 수도권 각지로의 이동이 가능합니다.

생활 편의 시설로는 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 이용할 수 있습니다.

주거 지역과 업무 지역이 혼합된 형태이므로, 직주근접의 이점을 누릴 수 있습니다.

부천소사경찰서가 인접해 있어 상대적으로 안전한 환경을 기대할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 그 허가 기간(2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일) 내에 본 물건이 포함됩니다. 다만, 이는 외국인 등의 토지 거래에 해당하며, 일반적인 개인의 매수에는 직접적인 영향이 없을 가능성이 높습니다.

공부상 용도는 공장(지식산업센터)이나 현황은 사무실로 이용 중이므로, 향후 용도 변경이나 행정 처분에 따라 문제가 발생할 소지가 아주 없지는 않습니다.

임대 관계가 미상으로 파악되어, 명도 과정에서 예상치 못한 세입자 관련 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. (인수 보증금은 없으나, 권리 신고 및 배당 요구 여부에 따라 변동 가능성 있음)

공동담보 물건으로, 동일한 채무를 위해 여러 물건이 담보로 제공되었으므로, 다른 물건의 경매 진행 결과에 따라 본 건의 매각 가격에 간접적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 부천시 옥길지구 내 현대식 지식산업센터 건물에 위치한 구분 상가로, 입지 조건 및 건물 상태가 양호한 편입니다.

교통, 편의시설 등 기본적인 입지 여건이 갖추어져 있으며, 주변 개발 계획과 함께 꾸준한 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

권리 분석상 인수할 권리가 없으므로, 경매 절차대로 진행될 경우 낙찰자는 깨끗한 권리를 확보하게 됩니다.

토지거래허가구역 지정, 공부상 용도와 현황의 차이 등 일부 고려해야 할 사항이 있으나, 전반적인 물건의 가치를 크게 훼손할 정도는 아닌 것으로 판단됩니다.

따라서, 신중한 접근을 통해 투자 가치를 평가할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

옥길공공주택지구라는 신흥 개발 지역에 위치하여 향후 지역 성장 잠재력이 높습니다.

지식산업센터 건물 내부에 위치하여 사업 운영 또는 임대 수익 창출에 적합합니다.

건물 외관 및 내부 시설이 현대적이며, 쾌적한 환경을 제공합니다.

주변 편의시설 및 교통망이 우수하여 실사용자 및 투자자 모두에게 매력적인 요소입니다.

부천소사경찰서 인접으로 인한 치안 확보는 긍정적인 부분입니다.

1.8. 예상 입찰가

제시된 감정가는 153,000,000원입니다.

본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하여, 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 건물의 현황 및 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 합리적입니다.

인수 보증금이 없는 점을 감안하여, 보수적으로 감정가 대비 90%~110% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

다만, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 추가 정보 확인 및 전문가와의 상담을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.