나이스옥션 법원경매 창원 2024타경7952 [10] 경상남도 김해시 대청동 315-5 마인즈힐 빌딩 8층806호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동부 · 평가일 2025.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 대청동 소재하는 '마인즈힐 빌딩' 3층 301호외 13개호로 주변은 상업업무용빌딩, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근 가능하고, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 전반적인
교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물 내,
기호(1) 3층 301호
기호(2) 4층 402호
기호(3) 4층 403호
기호(4) 4층 404호
기호(5) 4층 405호
기호(6) 4층 406호
기호(7) 4층 409호
기호(8) 8층 803호(감정평가외)
기호(9) 8층 804호
기호(10) 8층 805호
기호(11) 8층 806호
기호(12) 8층 808호
기호(13) 8층 809호
기호(14) 8층 815호

(사용승인일: 2012-04-19)
외벽: 복합판넬 및 치장타일 등 마감.
내벽: 벽지 및 일부 타일마감 등.
창호: 새시창구조임.
*폐문부재중으로 인근주민, 관리사무소 탐문에 의하였음.

이용상태

본건은 공히 현황 '오피스텔'로 이용중임.

설비내역

제반 급배수 및 위생설비, 화재설비, 승강기설비, 바닥난방설비, 지하주차장설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 자체지반 평탄한 장방형의 토지로 '업무시설 및 근린생활시설'건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지의 남동측으로 중로의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인원상
도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(장유지구), 지구단위계획구역(중심상업), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2018-11-01)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 :
①본건은 현장조사시 폐문부재하여 건축물 현황도 및 인접한 동유형 건물의 내부구조, 인근주민 등 탐문조사, 외부관찰사항 등을 참고하여 평가하였으니, 경매 입찰시 내부구조 및 이용상황, 내부 하자여부 등 은 재확인 하시기 바람.
②본건 기호(14)는 공유지분 물건으로 등기사항전부증명서상 소유자 공유지분(진광석, 지분 2분의1) 전부를 목적으로 하는 법원경매 목적의 감정평가로, 지분의 위치 및 경계확인이 불가한바 전체 물건을 기준으로 감정평가하되 지분비율로 면적사정하였음.
③본건 기호(8)은 귀 법원의 요청으로 감정평가외 하였음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경7952 (10)

소재지: 경상남도 김해시 대청동 315-5 마인즈힐 빌딩 8층 806호

물건종류: 오피스텔

감정가: 44,200,000원

토지면적: 7.71㎡ (약 2.33평)

토지지분: 7.7077㎡ (약 2.33평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 34.21㎡ (약 10.35평)

건물지분: 34.2145㎡ (약 10.35평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 밀양농업협동조합

특이사항: 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 공동담보

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 김해시 대청동에 위치한 '마인즈힐 빌딩' 내 오피스텔입니다.

주변은 상업업무용 빌딩 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 있어 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

토지는 자체 지반이 평탄한 장방형의 토지로 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

본건 대지권의 목적 토지는 남동측으로 중로의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

집합건물 등기부요약상 소유권보존등기는 진광석 외 1명으로 되어 있습니다.

말소기준권리는 2013년 8월 14일에 접수된 밀양농업협동조합의 근저당권(금624,000,000원)입니다.

이후 여러 건의 압류등기(김해세무서장, 마산세무서장, 창원세무서장, 창원시, 김해시)가 있었으나, 말소기준권리보다 후순위로 모두 말소될 예정입니다.

2025년 1월 17일에 접수된 밀양농업협동조합의 임의경매개시결정(2024타경7952)이 말소기준권리 이후에 존재하나, 경매로 인해 소멸됩니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 진

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-07-31

대항력: 없음

권리분석: 인수 사항 없음

* 임차인: 최

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-06-26

대항력: 없음

권리분석: 인수 사항 없음

* 임차인: 황

보증금: 0원

차임: 500,000원

대항력: 없음

권리분석: 인수 사항 없음

인수 보증금 합계: 0원. 모든 임차인은 대항력이 없어 경매로 인해 소멸될 것으로 보이며, 인수할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 김해시 대청동 일대는 중심상업지역 내에 위치하며, 주변으로 업무시설 및 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상권이 활성화된 지역입니다. 마인즈힐 빌딩 자체도 이러한 상업 활동의 중심 역할을 할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

건축물대장상 본건이 속한 마인즈힐 빌딩은 2012년 4월 19일에 사용승인된 철근콘크리트구조의 8층 건물입니다.

본건은 해당 건물의 8층 806호이며, 전용면적은 34.21㎡ (약 10.35평)입니다.

건물 외벽은 복합판넬 및 치장타일 등, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 새시창 구조입니다.

건물 내에는 제반 급배수 및 위생설비, 화재설비, 승강기설비, 바닥난방설비, 지하주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지 이용 계획상 업무시설, 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설 용도로 활용되고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

현장 방문 시 폐문부재로 인해 내부 상태, 이용 상황, 하자 여부 등을 직접 확인하지 못했습니다. 따라서 입찰 전 반드시 내부를 재확인해야 합니다.

임대 관계 또한 미상으로, 실제 점유 및 임대차 현황을 추가로 파악할 필요가 있습니다.

물건명세서상 특수 물건 정보로 '공동담보'가 언급되어 있어, 관련 채무 관계를 추가로 확인할 필요가 있습니다. (단, 본건 806호 자체의 공유지분 관련 명확한 정보는 제공되지 않았습니다.)

1.6. 종합 의견

본건은 김해시 중심상업지역에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가를 고려할 때 감정가가 시장 가치보다 높게 평가된 것으로 보이며, 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 적은 물건입니다. 다만, 현장 방문 불가로 인한 내부 상태 확인의 제약이 주요 리스크 요인입니다.

1.7. 투자 포인트

최신 준공된 건물(2012년) 내 오피스텔로 관리 상태 및 시설이 양호할 것으로 예상됩니다.

김해시 중심상업지역 내 위치하여 임대 수익 및 시세 상승 가능성이 있습니다.

말소기준권리 후 모든 권리가 소멸되어 명확한 권리 승계가 가능합니다.

최근 오피스텔 매매 사례를 볼 때, 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 투자 가치가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보(2026년 1월, 3월)에 따르면, 유사 면적(약 10평)의 오피스텔 실거래가는 3,500만원에서 3,800만원 수준입니다. 본건의 건물면적 34.21㎡ (약 10.35평)을 기준으로 볼 때, 평당 약 350만원 ~ 400만원 수준의 시세가 형성되어 있습니다.

감정가 44,200,000원 대비 최근 시세가 낮게 형성되어 있음을 감안하고, 현장 방문의 어려움 등 잠재적 리스크를 고려할 때, 예상 입찰가는 최근 실거래가 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 38,000,000원 정도로 제시합니다. 이는 최근 거래 사례와 유사한 가격이며, 감정가 대비 낮은 금액으로 낙찰을 시도해 볼 수 있는 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.