나이스옥션 법원경매 창원 2024타경7952 [6] 경상남도 김해시 대청동 315-5 마인즈힐 빌딩 4층406호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동부 · 평가일 2025.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 대청동 소재하는 '마인즈힐 빌딩' 3층 301호외 13개호로 주변은 상업업무용빌딩, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근 가능하고, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 전반적인
교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물 내,
기호(1) 3층 301호
기호(2) 4층 402호
기호(3) 4층 403호
기호(4) 4층 404호
기호(5) 4층 405호
기호(6) 4층 406호
기호(7) 4층 409호
기호(8) 8층 803호(감정평가외)
기호(9) 8층 804호
기호(10) 8층 805호
기호(11) 8층 806호
기호(12) 8층 808호
기호(13) 8층 809호
기호(14) 8층 815호

(사용승인일: 2012-04-19)
외벽: 복합판넬 및 치장타일 등 마감.
내벽: 벽지 및 일부 타일마감 등.
창호: 새시창구조임.
*폐문부재중으로 인근주민, 관리사무소 탐문에 의하였음.

이용상태

본건은 공히 현황 '오피스텔'로 이용중임.

설비내역

제반 급배수 및 위생설비, 화재설비, 승강기설비, 바닥난방설비, 지하주차장설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 자체지반 평탄한 장방형의 토지로 '업무시설 및 근린생활시설'건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지의 남동측으로 중로의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인원상
도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(장유지구), 지구단위계획구역(중심상업), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2018-11-01)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 :
①본건은 현장조사시 폐문부재하여 건축물 현황도 및 인접한 동유형 건물의 내부구조, 인근주민 등 탐문조사, 외부관찰사항 등을 참고하여 평가하였으니, 경매 입찰시 내부구조 및 이용상황, 내부 하자여부 등 은 재확인 하시기 바람.
②본건 기호(14)는 공유지분 물건으로 등기사항전부증명서상 소유자 공유지분(진광석, 지분 2분의1) 전부를 목적으로 하는 법원경매 목적의 감정평가로, 지분의 위치 및 경계확인이 불가한바 전체 물건을 기준으로 감정평가하되 지분비율로 면적사정하였음.
③본건 기호(8)은 귀 법원의 요청으로 감정평가외 하였음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건소재지: 경상남도 김해시 대청동 315-5 마인즈힐 빌딩 4층406호

사건번호: 창원지방법원 2024타경7952 (6)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

용도: 오피스텔

감정가: 47,500,000원

토지면적: 8.95㎡ (약 2.71평)

건물면적: 39.72㎡ (약 12.01평)

토지지분: 8.948㎡

건물지분: 39.72㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

채권자: 밀OOO (밀양농업협동조합)

특이사항: 공동담보, 공유지분

사용승인일: 2012년 04월 19일

건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물 내 4층 406호

2. 입지조건

본건이 소재한 경상남도 김해시 대청동 일대는 상업업무용 빌딩과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 전반적인 교통 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

남동측으로 중로의 포장도로와 접해 있어 대중교통 및 자가용 이용에 불편함은 없을 것으로 보입니다.

3. 권리분석

본 경매물건은 등기부등본상 다수의 권리관계가 설정되어 있으나, 말소기준권리인 2013년 10월 29일자 밀양농업협동조합의 근저당권에 의해 대부분의 권리가 말소될 예정입니다.

경매로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시된 바 없습니다.

등기부채권 총액은 930,861,030원으로 나타나 있으나, 이는 매각으로 인해 소멸되는 권리를 포함한 총채무액이며, 낙찰자가 인수하는 채무는 없습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 마인즈힐 빌딩은 업무시설, 제1종 및 제2종 근린생활시설 용도로 건축되었습니다.

주변 지역은 상업 및 업무 기능을 중심으로 형성되어 있으며, 관련 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 중로에 접해 있어 유동인구 확보에 유리한 입지입니다.

토지이용계획상 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 추가적인 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

혐오시설 관련 정보는 별도 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

본건은 오피스텔로 이용 중이며, 건축물대장상 용도는 업무시설과 근린생활시설입니다.

건물 내에는 제반 급배수 및 위생설비, 화재설비, 승강기설비, 바닥난방설비, 지하주차장설비 등이 갖추어져 있습니다.

2012년 4월 19일에 사용승인된 건물로, 비교적 신축에 속합니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 '공유지분 물건'으로, 등기사항전부증명서상 소유자 공유지분(진광석, 지분 2분의 1) 전부를 목적으로 하는 경매로, 지분의 위치 및 경계 확인이 불가한 상태입니다. 이는 향후 명확한 점유 및 이용에 대한 분쟁 소지를 내포하며, 명확한 경계 확인 없이 전체 물건을 기준으로 감정평가 및 면적 사정이 이루어졌다는 점에 유의해야 합니다.

또한, 현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 구조, 이용 상황, 하자 여부 등을 직접 확인하지 못했습니다. 입찰 전 내부 상태에 대한 면밀한 재확인이 필수적입니다.

감정평가 대상에서 제외된 호실(8층 803호)이 있어 건물 전체 구성에 대한 추가적인 이해가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 김해시 대청동의 상업지역 내에 위치한 오피스텔로, 교통 및 입지 조건은 양호한 편입니다.

건물 자체의 상태는 신축 연차 대비 양호할 것으로 예상되나, 현장 방문을 통한 내부 확인이 필수적입니다.

가장 큰 리스크 요인은 '공유지분'으로 인한 소유권 및 이용의 불확실성입니다. 지분의 정확한 위치와 경계 확인이 어렵다는 점은 투자 결정에 있어 신중을 요하는 부분입니다.

말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소되므로 권리관계 자체는 명확합니다.

8. 투자 포인트

* 중심상업지역에 위치하여 향후 발전 가능성이 있는 지역입니다.

* 주변 시세 대비 저평가될 경우 투자 가치가 있을 수 있습니다.

* 넓은 건물 면적(39.72㎡)은 소형 오피스텔 대비 활용도가 높을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 마인즈힐 빌딩 내 유사 면적 오피스텔 거래 사례를 분석한 결과, 전용면적 28.71㎡~33.03㎡ 물건이 3500만원에서 3800만원 사이에서 거래되었습니다. 이를 기준으로 현재 물건의 면적(39.72㎡)에 대한 시세 환산 시 약 4,500만원 내외로 추정됩니다.

본건의 감정가는 47,500,000원입니다.

그러나 공유지분으로 인한 불확실성과 현장 조사 불가라는 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라, 인수 보증금(0원)을 제외한 예상 입찰가는 40,000,000원 ~ 44,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. 해당 범위 내에서 물건의 현장 상태 및 법률적 리스크를 충분히 검토한 후 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.