나이스옥션 법원경매 부산서부 2026타경100192 [5] 부산광역시 사하구 하단동 870-33 주건축물제1동 6층 606호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예주 · 평가일 2026.03.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 '하단초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 주거용 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도'하단역'이 소재하여 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 내 6층 601~602, 604~608호로서 [사용승인일: 2012.06.08] ·외 벽: 화강석 붙임, 몰탈위 페인팅 마감 ·내 벽: 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음. ·창 호: 샷시창 구조임

이용상태

공부상 오피스텔이며 이해관계인의 부재로 폐문되어 내부는 확인치 못하였으니 경매의 진행시 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 옥내 소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 도시가스인입설비, 난방설비 및 무인공동현관기, 기계식주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로 '업무시설, 공동주택 및 제1종근린생활시설' 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 약 6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

하단동 870-33 :준주거지역, 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2025-07-23)(접합), 비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(2020-02-05)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산서부지원 2026타경100192 (5)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 남OO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 사하구 하단동 870-33 주건축물제1동 6층 606호

용도: 오피스텔

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 11층 건물 내 6층

사용승인일: 2012년 06월 08일

감정가: 78,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 5.94㎡ (약 1.79평)

토지지분: 5.94㎡ (약 1.79평)

건물면적: 21.25㎡ (약 6.43평)

건물지분: 21.25㎡ (약 6.43평)

1.4. 건축물대장 요약

주용도: 업무시설 (업무시설, 공동주택, 제1종근린생활시설)

총 층수: 11층

해당층: 6층 (606호)

건축물 총 면적: 2,629.29㎡

대지 면적: 422.8㎡

세대수: 48세대

1.5. 감정평가서 요약

* 본건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 '하단초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 주거용 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도 '하단역'이 소재하여 교통상황은 보통시 됨.

* 건물의 구조는 철근콘크리트구조이며, 2012년 6월 8일에 사용 승인되었음.

* 건물 내부는 이해관계인 부재로 확인하지 못하였으며, 위생설비, 급배수설비, 승강기, 도시가스, 난방설비 등이 되어 있음.

* 토지는 정방형으로 '업무시설, 공동주택 및 제1종근린생활시설' 부지로 이용 중임.

* 본건 북측 및 동측으로 약 6미터 내외의 도로에 접함.

* 토지이용계획: 준주거지역, 도로, 소로3류, 비행안전구역, 역사문화환경보존지역.

2. 입지조건

2.1. 교통 및 접근성

본건은 부산 도시철도 1호선 하단역이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 차량 접근 또한 용이하며, 북측과 동측으로 약 6미터 내외의 도로에 접해 있어 입출입이 편리한 편임.

2.2. 주변 환경

주거용 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치함. 하단초등학교가 인근에 있어 교육 환경을 갖추고 있으며, 부산 도시철도 하단역 인근 상권 및 편의시설 이용이 용이함. 아트몰링 하단점 등 쇼핑시설 이용도 편리함.

2.3. 토지 이용 현황

본건이 속한 하단동 870-33번지 일대는 준주거지역으로, 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 복합적으로 이용되고 있음.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김지영 (김 )

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 350,000원

* 전입일자: 2022년 12월 01일

* 대항력: 있음

3.2. 인수되는 권리

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 사항 없음)

3.3. 등기부 현황 (말소기준권리: 2025-08-26 가압류)

* 소유권보존: 2012-06-15 (주식회사대농)

* 소유권이전: 2012-08-20 (에어텍코리아주식회사)

* 가압류: 2025-08-26 (서울보증보험주식회사, 금90,000,000원) - 말소기준권리

* 강제경매: 2026-02-19 (남석헌, 82,104,109원) - 본건 경매 개시 결정

3.4. 주의사항

임차인 김지영은 전입일자(2022-12-01) 기준 대항력이 있으나, 확정일자 및 배당신고일자가 명시되지 않아 배당 여부는 추가 확인이 필요함. 그러나 보증금 300만원은 소액으로, 법적 절차에 따라 배당받거나 인수되지 않을 가능성이 높음. "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어 낙찰자가 부담할 임차보증금은 없을 것으로 예상되나, 명확한 권리 관계 확인은 필수임.

4. 상권분석

4.1. 상권 특징

본건이 위치한 하단동 일대는 부산 지하철 1호선 하단역을 중심으로 형성된 상업지역과 주거지역이 혼합된 복합 지역임. 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설이 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있음.

4.2. 주변 편의 및 상업 시설

* 쇼핑: 아트몰링 하단점, 노브랜드 등

* 교통: 부산 지하철 1호선 하단역, 다수의 버스 노선

* 교육: 하단초등학교 등

* 병원: 하단오거리 인근 종합병원 이용 가능

5. 생활정보

5.1. 건물 기본 정보

* 건축연도: 2012년

* 층수: 11층 중 6층

* 내부: 위생, 급배수, 소화전, 화재탐지/경보, 승강기, 도시가스, 난방, 무인공동현관기, 기계식 주차장 등 설비 완비.

* 내부 상태: 이해관계인 부재로 폐문되어 내부 확인은 불가함. 경매 진행 시 재확인 필요.

5.2. 주변 환경 및 편의 시설

하단역 주변의 편리한 교통망과 함께 마트, 쇼핑몰, 병원, 학교 등 다양한 생활 편의 시설을 이용할 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

대항력 있는 임차인 김지영(김 )이 존재하므로, 명도 과정에서 발생할 수 있는 사항을 충분히 인지해야 함. 비록 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있더라도, 명도 저항 발생 가능성에 대비해야 함.

6.2. 소음 및 환경

주변에 식당 및 술집 등이 있어 밤 시간대 소음 발생 가능성이 있음.

6.3. 건물 내부 확인 불가

이해관계인 부재로 내부 상태를 직접 확인하지 못했으므로, 실제 물건 상태는 다를 수 있음.

6.4. 토지이용계획 제한

비행안전구역 및 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 개발에 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 사하구 하단동, 하단역 인근에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의 시설 이용이 용이한 입지 조건을 갖추고 있음. 2012년 준공된 건물로 연식이 있으나, 필수적인 생활 설비는 갖추고 있음. 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금은 없는 것으로 판단되며, 등기부상 권리 관계는 비교적 명확함. 다만, 인근 상가 및 유흥시설로 인한 소음 가능성, 내부 확인 불가 등은 고려해야 할 사항임.

8. 투자 포인트

* 부산 지하철 1호선 하단역 역세권 입지로 교통 편리.

* 하단동 일대는 지속적인 주거 및 상업 시설 개발로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 주변 편의시설(마트, 쇼핑몰, 병원, 학교)이 풍부하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상.

* 감정가 대비 최근 실거래가(2023년 12월)가 4,400만원 ~ 4,500만원 수준으로, 시세 차익을 통한 투자 가능성 존재.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 78,000,000원이나, 최근 유사 물건(주건축물제1동, 870-33, 10층)의 실거래가가 2023년 12월 기준으로 4,400만원에서 4,500만원 수준이었음을 감안해야 함. 본건은 6층으로, 10층 대비 선호도가 낮을 수 있으나, 최근 실거래가를 기준으로 시장 상황 및 건물 가치를 고려할 때, 55,000,000원에서 65,000,000원 사이에서 입찰을 고려해볼 수 있음. 특히, 명도 관련 리스크 및 내부 미확인 상태를 고려하여 보수적인 접근이 필요함.

예상 입찰가: 60,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.