나이스옥션 법원경매 대전 2025타경4036 [4] 대전광역시 유성구 봉명동 656-8 이신팰리스 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다성 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 봉명동에 소재하는 "대전유성경찰서 유성지구대" 남서측 인근에 위치하는 "이신팰리스" 내 구분건물(제3층 301호 외 7개호)로서, 본건 주변은 상업용시설, 주거용시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량을 통한 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트 라멘조 슬래브지붕 10층 건물내 3층 301호 외 7개호로서, 외벽: 치장돌붙임 마감 등임. 창호: 샷시창호임.

이용상태

공동주택(아파트: 도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 공용승강기 설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 대체로 정방형의 토지로서, 주거·상업·업무용 건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지는 주변으로 대로 및 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권의 목적인 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(봉명1지구 토지구획정리사업), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 온천원보호지구<온천법> 중점경관관리구역(2015-12-30)(하천), 중점경관관리구역(유성)에 지정되어 있음.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경4036 (4)

소재지: 대전광역시 유성구 봉명동 656-8 이신팰리스 4층401호

용도: 도시형생활주택

감정가: 120,000,000원

면적:

* 토지면적: 9.60㎡ (약 2.9평)

* 토지지분: 9.6009㎡ (약 2.9평)

* 건물면적 (전용면적): 32.77㎡ (약 9.9평)

* 건물지분: 32.7718㎡ (약 9.9평)

건물 정보:

* 건물명: 이신팰리스

* 층: 4층 (총 10층)

* 사용승인일: 2014년 6월 19일

* 건축구조: 철근콘크리트 라멘조 슬래브지붕

* 주용도: 공동주택(도시형생활주택), 업무시설, 제1종근린생활시설

매각물건: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 유OO

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 대전광역시 유성구 봉명동에 위치하며, "대전유성경찰서 유성지구대" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 상업용 시설과 주거용 시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

차량을 이용한 건물 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(봉명1지구 토지구획정리사업)으로 지정되어 있습니다. 또한 대로(폭 25m~30m) 및 중로(폭 12m~15m)에 접해 있습니다. 가축사육제한구역, 관광특구, 온천원보호지구, 중점경관관리구역(하천, 유성)으로도 지정되어 있어 관련 법규 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

2025년 12월 4일자 유주연 채권자의 강제경매 개시 결정 등기 (갑6)가 말소기준권리가 됩니다.

인수되는 권리:

* 임차인: 주택도시보증공사(양도인손민호)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 4월 20일

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 명도 시 주의가 필요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 없음 (물건 명세서상 지상권 관련 특이사항 없음)

등기부채권 총액:

* 45,670,324원 (웰컴저축은행 가압류)

4. 상권분석

지역 특성:

대전 유성구 봉명동은 상업 및 주거 기능이 복합된 지역으로, 주변에 경찰서, 지구대 등 행정 시설과 다양한 편의 시설이 밀집해 있습니다. 본건이 소재한 이신팰리스는 도시형생활주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 함께 있는 복합 건축물입니다.

주변 시세 분석:

최근 인근 지역 다세대/빌라 매매 사례를 보면 다음과 같습니다.

* 덕주빌라 (2025년 8월, 35.52㎡): 4,700만원 (약 132만원/㎡)

* 미성로얄빌라A,B동 (2026년 5월, 64.345㎡): 16,000만원 (약 249만원/㎡)

* 플러스빌리지 (2026년 5월, 68.83㎡): 19,000만원 (약 276만원/㎡)

본건의 전용면적 32.77㎡(약 9.9평) 기준, 감정가는 약 366만원/㎡ (약 1,209만원/평)으로 산정되었습니다. 최근 유사 면적의 최신 매매 사례(약 249~276만원/㎡)와 비교 시 감정가가 높게 책정되었으나, 건물의 신축 연도(2014년) 및 용도(도시형생활주택)를 고려할 때, 본건 자체의 가치는 상대적으로 높을 수 있습니다.

5. 생활정보

편의시설:

주변 상업 시설 이용이 용이하며, 마트, 병원, 식당 등 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다.

교통:

인근 버스 정류장 이용이 편리하고, 차량을 통한 주요 도로 접근성이 양호합니다.

기타:

* 의료/치안: 대전유성경찰서 유성지구대가 인근에 위치하여 치안이 양호합니다.

* 관광/휴양: 온천원보호지구, 관광특구에 포함되어 있어 관련 시설 이용 및 혜택이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 관련 리스크:

보증금 및 차임이 0원으로 명시된 임차인이 존재하여, 명도 진행 시 예상치 못한 분쟁이나 지연이 발생할 수 있습니다. 비록 보증금 인수 부담은 없으나, 임차인과의 협의 및 법적 절차 진행 가능성을 염두에 두어야 합니다.

건물 용도 혼재 리스크:

공동주택 외에 업무시설, 근린생활시설 등이 함께 있는 복합 건축물로, 층간 소음, 주차 문제, 시설 이용 관련 민원 등 일반 주거용 건물보다 복합적인 문제가 발생할 수 있습니다.

토지 이용 계획 규제:

온천원보호지구, 관광특구, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 증축, 리모델링 등 개발 행위에 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대전 유성구 봉명동의 상업 및 주거 혼재 지역에 위치한 이신팰리스 내 도시형생활주택입니다. 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 우수하며, 비교적 최근 준공된 건물이라는 장점이 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 및 차임이 0원으로 명시된 점, 복합 용도의 건물이라는 점, 토지 이용 계획상 규제가 있다는 점 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

입지적 강점:

대전 유성구 봉명동은 유성온천지구 개발 등 지속적인 지역 발전 가능성이 높은 지역으로, 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

소형 면적 투자 매력:

32. 77㎡의 소형 면적은 1인 가구 임대 수익 또는 소액 투자자에게 매력적인 상품입니다.

잠재적 시세 상승 가능성:

지역 개발 호재 및 신축급 건물임을 감안할 때, 임차인 관련 문제가 해결된다면 향후 시세 상승 여력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 120,000,000원입니다. 최근 주변 유사 면적 매물 시세(약 8,600만원 ~ 1억원 수준으로 추정)와 본건의 감정가를 비교할 때, 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 다만, 본건 건물(이신팰리스)의 특정 가치와 입지를 고려해야 합니다.

대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재로 인해 명도 관련 변수가 있으나, 인수 보증금 총액이 0원이므로 명도 비용 외 금전적 부담은 없을 것으로 보입니다.

감정가와 최근 시세, 임차인 리스크 등을 종합적으로 고려할 때, 적정 입찰가는 감정가 대비 85% ~ 95% 수준으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가 범위: 102,000,000원 ~ 114,000,000원

* 권장 입찰가: 108,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.