나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1456 [3] 경기도 화성시 영천동 853-3 에스에이치타임스퀘어 1동 1층134호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대원 · 평가일 2025.07.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 '동탄테크노밸리교차로' 북서측 인근에 위치하며, 부근
은 동탄테크노밸리첨단산업단지 내 지식산업센터 및 상업시설, 아파트 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 고속도로(기흥동탄IC), GTX-A 동탄역
등이 소재하는 등 제반 교통환경 영호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층 지상15층 건물 내
기호1)1층 116호, 기호2) 1층 132-1호, 기호3) 1층 134호로서,
(사용승인일자: 2018. 09. 06)
외벽: 외장판넬 및 석재타일붙임,
내벽: 몰탈위수성페인팅 등
바닥: 타일마감,
창호: 알미늄샷시 및 스테인리스스틸위 강화유리임.

이용상태

기호1) 1층 116호 : 20LINE 다이어트(117호와 일단으로 이용중이며, 집합건축물대장상
용도는 일반음식점임)
기호2) 1층 132-1호 : 공실(집합건축물대장상 용도는 휴게음식점임)
기호3) 1층 134호 : 공실(집합건축물대장상 용도는 소매점임)

설비내역

본건은 공동 위생설비 및 급배수설비 되어있으며, 승강기설비, 화재탐지 및 소화전 설비 등
소방설비, 지하주차장 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 유사 장방형의 토지로서, 공장(지식산업센터, 근린생활시설, 업무시설) 부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 왕복10차선 포장도로(동탄대로)와,
남측으로 왕복6차선포장도로(동탄순환대로)와,
북측으로 왕보2차선 포장도로(중로3류)와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 광로3류(폭 40m~50m)(동탄2지구)
(접함), 대로1류(폭 35m~40m)(일반도로, 동탄2지구)(접함), 중로2류(폭 12m~15m)(중(집)
3-61)(접함)이며,

가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 벤처기업육성촉진지구
<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 성장관리권역<수도권정비계획법< 택지개발지구<택지개발
촉진법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호1)은 조사시점 현재 임차인이 점유하고 있는 것으로 조사되며,
기호2),3)은 현황 공실로서 임대관계는 미상임.

물건 비고

공실임(집합건축물대장상 용도는 소매점임)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경1456 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 하OOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 화성시 영천동 853-3 에스에이치타임스퀘어 1동 1층134호

용도: 근린상가 (주의사항: 집합건축물대장상 용도는 소매점임)

감정가: 710,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 6696.40㎡ (약 2025.6평)

토지지분: 0㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 61.60㎡ (약 18.6평)

건물지분: 61.6㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.5. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 대지권미등기

주의사항: 공실임 (집합건축물대장상 용도는 소매점임)

특수물건정보: 대지권미등기

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 화성시 영천동 소재 '동탄테크노밸리교차로' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 동탄테크노밸리 첨단산업단지 내 지식산업센터 및 상업시설, 아파트 등이 혼재하는 지역입니다. 동탄테크노밸리는 수도권 최대 규모의 산업클러스터로 조성되었습니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 또한 기흥동탄IC, GTX-A 동탄역 등이 소재하여 제반 교통환경이 양호한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 동측으로 왕복 10차선 포장도로(동탄대로)와, 남측으로 왕복 6차선 포장도로(동탄순환대로)와, 북측으로 왕복 2차선 포장도로(중로3류)와 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2))으로 지정되어 있습니다. 또한 광로3류, 대로1류, 중로2류 도로에 접하고 있습니다.

제한사항으로는 가축사육제한구역, 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 택지개발지구에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2022년 9월 14일 접수된 하나은행의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

매각으로 인해 다음의 권리들은 소멸될 예정입니다.

* 등기구분: 갑2, 접수일자: 2018-11-09, 권리종류: 소유권이전1번신탁등기말소, 권리자: 주식회사세움클래스

* 등기구분: 갑3, 접수일자: 2022-09-14, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 주식회사시그니처와이케이고

* 등기구분: 을1, 접수일자: 2022-09-14, 권리종류: 근저당권, 권리자: 하나은행 (말소기준권리)

* 등기구분: 갑4, 접수일자: 2025-06-30, 권리종류: 가압류, 권리자: 서울보증보험주식회사

* 등기구분: 갑5, 접수일자: 2025-07-02, 권리종류: 가압류, 권리자: 기술보증기금

* 등기구분: 갑6, 접수일자: 2025-07-15, 권리종류: 임의경매, 권리자: 하나은행

* 등기구분: 갑7, 접수일자: 2025-08-05, 권리종류: 가압류, 권리자: 중소기업은행

* 등기구분: 갑8, 접수일자: 2025-08-25, 권리종류: 가압류, 권리자: 서울보증보험주식회사

* 등기구분: 갑9, 접수일자: 2026-07-20, 권리종류: 압류, 권리자: 남부천세무서장

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 기호1) 1층 116호: 조사시점 현재 임차인이 점유 중이며, 117호와 일단으로 이용 중입니다. 집합건축물대장상 용도는 일반음식점입니다.

* 기호2) 1층 132-1호: 공실 상태이며, 집합건축물대장상 용도는 휴게음식점입니다. 임대관계는 미상입니다.

* 기호3) 1층 134호: 공실 상태이며, 집합건축물대장상 용도는 소매점입니다. 임대관계는 미상입니다.

3.5. 대지권 미등기

본 물건은 대지권미등기 상태입니다. 이는 건물 소유주가 토지에 대한 소유권을 아직 등기하지 않은 상태를 의미하며, 추후 재산권 행사에 제약이 발생할 수 있는 중요한 사항입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건이 위치한 동탄테크노밸리는 경기도 최대 규모의 첨단산업단지로, 다양한 IT, 반도체, 벤처 기업들이 입주해 있어 배후수요가 풍부합니다. 주변에는 지식산업센터, 상업시설, 아파트 등이 밀집해 있어 복합적인 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 해당 물건 용도 및 현황

물건의 감정평가상 용도는 근린상가이나, 집합건축물대장상 용도는 소매점입니다. 현재 1층 134호는 공실 상태입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

동탄테크노밸리 내에 위치하여 각종 편의시설 및 업무시설 이용이 편리합니다. GTX-A 동탄역과 인접하여 서울 강남 등 주요 업무지역으로의 접근성이 우수하며, 주변의 동탄대로, 동탄순환대로 등 잘 정비된 도로망을 통해 타 지역으로의 이동도 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기 관련

대지권 미등기 상태는 건물 소유자가 토지에 대한 법적 권리를 아직 확보하지 못했음을 의미합니다. 이는 향후 건물 철거, 재건축, 토지 관련 분쟁 발생 시 건물 소유자의 권리 행사에 제약을 줄 수 있으며, 경우에 따라서는 법적 이슈로 이어질 수 있습니다.

6.2. 공실 및 임대차 리스크

본 물건(134호)은 현재 공실 상태이며, 임대관계 또한 미상입니다. 따라서 낙찰 후 즉시 임대 수익 발생이 어렵고, 임차인 유치를 위한 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. 또한, 동탄테크노밸리 내 지식산업센터 공급 과다로 인한 공실 우려도 존재할 수 있습니다.

6.3. 권리 관계 복잡성

본 물건에는 다수의 가압류, 압류, 근저당 등이 설정되어 있어 채권 총액이 40억 원을 초과하는 등 권리 관계가 복잡한 편입니다. 이러한 복잡한 권리 관계는 경매 진행 과정에 영향을 미치거나, 예상치 못한 법적 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수도권 남부의 핵심 산업단지인 동탄테크노밸리 내에 위치하여 입지적 장점이 크지만, 대지권 미등기라는 명확한 리스크 요소를 안고 있습니다. 또한 현재 공실 상태이며, 복잡한 권리 관계는 신중한 접근을 요구합니다. 투자 가치는 입지 조건에서 비롯되나, 리스크 해소 방안과 임대 수익 확보 전략 수립이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 동탄테크노밸리 개발 수혜: 지역 내 첨단산업 발전에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 우수한 교통망: GTX-A 동탄역 접근성 및 광역 도로망 이용 편리.

* 풍부한 배후수요: 다수의 기업체 및 주거 단지 인접.

9. 예상 입찰가

감정가는 710,000,000원입니다. 인수 보증금은 0원으로 확인됩니다.

예상 입찰가는 제시된 물건의 현황(공실), 대지권 미등기라는 중대한 리스크, 복잡한 권리 관계, 그리고 향후 발생 가능한 명도 및 임대차 관련 비용 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 산정해야 합니다. 주변 시세, 향후 임대 수익률, 대지권 미등기 해결 비용 등을 면밀히 분석하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

주변 혐오시설에 대한 검색 결과, 동탄테크노밸리 및 영천동 일대에 특이한 혐오시설이 직접적으로 언급되거나 보고된 바는 없습니다. 그러나 이는 잠재적인 위험 요소를 완전히 배제하는 것은 아니므로, 현장 방문 시 주변 환경을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.