나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12107 [2] 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2775-4 10층1001호 문화 및 집회시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 “증산초등학교” 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

기호(1,2):철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상11층 건물 내 제9층 제901호, 제10층 제1001호로서,
외벽 : 치장석 및 커튼월, 스톤코트 마감 등,
내벽 : 콘크리트몰탈위 페인트 마감(복도), 내부인테리어 마감 등,
창호 : 프로젝트창호 등임.

이용상태

기호(1,2) 문화및집회시설(예식장)이며, 현황 운영을 하지않는 것으로 조사됨.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 천정형냉방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

주변 가로망 및 주차장시설은 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임.
2)기타사항:본건 소재 건물 외벽 일부가 파손되어 있으나, 파손의 정도등으로 보아 기호(1,2)의 사용.수익에는 영향이 없을것으로 판단됨.

물건 비고

1.문화및집회시설(예식장)이며, 현황 운영을 하지않는 것으로 조사됨.
2.본건 소재 건물 외벽 일부가 파손되어있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12107 (2)

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2775-4, 10층1001호 (신주소: 경상남도 양산시 부산대학로 126)

용도: 문화 및 집회시설 (예식장), 제1,2종 근린생활시설

감정가: 646,000,000원

토지 면적: 32.76㎡ (약 9.91평)

토지 지분: 32.7607㎡ (약 9.91평)

건물 면적: 174.55㎡ (약 52.80평)

건물 지분: 174.55㎡ (약 52.80평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 아OOOO (주식회사 아이엠뱅크로 추정)

1.1. 입지조건

위치 및 주위 환경

본 물건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 “증산초등학교” 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 형성되어 있어 주거 및 상업 활동이 복합적으로 이루어지는 지역입니다.

교통 상황

제반 차량의 접근이 용이하며, 인근 도로망을 통한 대중교통 이용도 가능한 바, 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

인접 도로 상태

본 물건에 접해 있는 도로는 가로망이 잘 정비되어 있으며, 주변 주차장 시설 또한 보통 수준으로 이용에 불편함이 없을 것으로 보입니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태

본 건 토지는 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 대로2류(폭 30m~35m) 및 중로3류(폭 12m~15m)에 접해 있으며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역) 및 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소 기준 권리

본 건의 말소기준 권리는 2024년 5월 31일 접수된 대구은행 근저당(을17)으로, 채권액은 2,040,000,000원입니다. 이보다 선순위 권리는 존재하지 않으며, 본 경매 절차를 통해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

총 채권액

등기부상 총 채권액은 2,280,000,000원으로, 감정가를 초과하는 높은 금액입니다. 이는 본 건의 경매 진행 상황 및 유찰 가능성에 영향을 줄 수 있습니다.

임차인 현황

* 임차인: 주식회사 앤봄

* 보증금: 500,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2021-08-27

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 조사된 바에 따르면 인수 보증금 합계가 0원이므로 낙찰자가 보증금을 인수할 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 관련 법률 및 등기부상 내용을 재확인할 필요는 있습니다.

소유권 변동 내역

등기부상 소유권은 주식회사 티엠홀딩스(2016-09-12), 제이앤케이주식회사(2019-04-17), 주식회사 스카이공유오피스(2024-05-31) 등으로 이전되었습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 특이사항으로 지상권 개요가 언급되었으나, 해당 권리가 존재하는지에 대한 명확한 정보는 없습니다.

1.3. 상권분석

상권 특성

본 건은 양산시 물금읍의 일반상업지역에 위치하여 상업 활동이 활발한 지역에 속합니다. 주변에 공동주택 및 근린생활시설이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부합니다.

주요 시설과의 연계성

“증산초등학교”가 인근에 위치하며, 상업시설과 주거시설이 복합적으로 분포하여 유동인구 확보에 유리한 입지입니다.

업종 적합성

문화 및 집회시설(예식장)로 등록되어 있으나, 제1,2종 근린생활시설로도 활용 가능한 바, 다양한 업종 전환 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설

주변에 다수의 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육 시설

“증산초등학교”가 인근에 위치하고 있습니다.

교통 및 주차

차량 접근성이 양호하며, 주변 가로망 및 주차장 시설 또한 보통 수준으로 편리한 교통 및 주차 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

현재 미운영 상태

본 건은 문화 및 집회시설(예식장)로 용도 등록되어 있으나, 현재는 운영되지 않는 것으로 조사되었습니다. 이에 따른 공실 및 운영 재개 시 발생할 수 있는 추가 비용을 고려해야 합니다.

건물 외벽 파손

건물 외벽 일부가 파손된 상태로 조사되었습니다. 감정평가서에서는 사용 수익에 큰 영향이 없을 것으로 판단하였으나, 실제 현황 및 수리 비용을 면밀히 확인해야 합니다.

대항력 있는 임차인 관련

주식회사 앤봄이 보증금 5억원으로 대항력을 갖추고 있으나, 인수 보증금 합계가 0원으로 조사되어 낙찰자에게 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 하지만 관련 권리 분석 결과를 재확인하는 것이 중요합니다.

과도한 채권 총액

말소기준권리 외 다수의 근저당 및 압류, 가압류 등이 존재하며 총 채권액이 22.8억원에 달합니다. 이는 경매 진행 과정에서 유찰 가능성을 높일 수 있으나, 입찰 경쟁 시에는 이러한 점을 감안한 신중한 접근이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 양산시 물금읍의 상업지역 내에 위치한 문화 및 집회시설(예식장)입니다. 현재는 운영되지 않고 있으며 건물 외벽 일부 파손이 확인되나, 입지 조건 및 교통 환경은 양호한 편입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 인수 부담은 없는 것으로 조사되어 권리 관계는 비교적 명확합니다. 향후 시설 개선 및 운영 재개를 통해 잠재적 가치 상승을 기대해볼 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

상업지역 내 위치

다양한 업종 전환 및 상권 활성화 시 투자 가치 상승 가능성이 있습니다.

보증금 미인수

대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 인수 부담이 없어 권리 분석이 비교적 단순합니다.

잠재적 활용도

현재 미운영 상태를 고려하여, 리모델링 또는 업종 변경을 통한 수익 창출 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

현재 감정가는 646,000,000원이며, 인수 보증금은 0원으로 산정됩니다.

본 물건의 예상 입찰가는 유찰 횟수, 현장 시세, 건물 상태, 향후 운영 가능성 및 예상 수익률, 그리고 경쟁 입찰자의 수를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사 및 현장 방문이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.