나이스옥션 법원경매 부산 2024타경5102 [10] 부산광역시 부산진구 부전동 516-5 더토포필리아 9층910호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2024.10.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 지하철도 1·2호선 "서면역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설 및 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 1·2호선 "서면역"이 소재하는 바, 제반교통 사정은 편리함.

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상17층건 내 제9층 제901호
외 19개호로서,

외 벽: 화강석붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등.
내 벽: 벽지 마감 등.
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1)-20): 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 기계식주차설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법>, 도시관리계획 입안중.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

물건 비고

주거용 오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경5102 (10)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 516-5, 더 토포필리아 9층 910호

용도: 오피스텔

감정가: 156,000,000원

토지면적: 3.48㎡ (약 1.05평)

토지지분: 3.4807533440927863㎡ (약 1.05평)

건물면적: 24.33㎡ (약 7.36평)

건물지분: 24.33㎡ (약 7.36평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 주거용 오피스텔로 이용중임

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 지하철 1·2호선 "서면역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

* 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 지하철 1·2호선 "서면역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리함.

* 인접 도로상태

남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 70m, 최고높이 100m), 도시관리계획 입안 중.

3. 권리분석

* 말소기준권리

2021년 6월 16일 접수된 (주)엠포인트자산관리대부 근저당권 (을1)이 말소기준권리이며, 경매로 인해 말소될 권리들임.

* 인수되는 권리

제공된 정보에 따르면 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨. 다만, 임차인 현황을 참고해야 함.

* 임차인 현황

* 임차인: 박재하

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 없음

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 인수 보증금이 없으며 대항력도 없어 낙찰자가 인수할 권리가 없음.

* 총 채권액

등기부등본상 채권 총액은 2,352,000,000원임.

4. 상권분석

* 주변 상업시설

주변에 각종 근린생활시설이 발달해 있어 상업 활동이 활발함.

* 건물 용도

본 건물은 업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

* 인근 지역 특징

부산의 핵심 상권인 서면역 인근으로 유동인구가 많고, 숙박시설, 학교 등이 밀집하여 지역 내 활발한 경제 활동이 이루어지는 곳임.

5. 생활정보

* 주변 편의시설

각종 근린생활시설이 풍부하여 생활 편의성이 높음.

* 주변 교육시설

인근에 학교가 소재하여 교육 환경을 갖추고 있음.

* 교통 편의성

부산 지하철 1, 2호선 서면역 초역세권으로 시내 및 타 지역으로의 이동이 매우 편리하며, 버스 노선도 다양하게 갖춰져 있음.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획의 제한

도시관리계획 입안 중으로 향후 토지 이용 계획 변경 가능성이 있음.

* 주거용 오피스텔 이용

현재 주거용으로 이용 중이나, 법규상 주거용으로 계속 사용 시 건축법 등 관련 규제 적용 여부를 확인해야 함.

* 높은 채권 총액

채권 총액이 감정가 대비 매우 높아 채무 관계가 복잡할 수 있음.

* 혐오시설 유무

주변 지역에 유흥업소가 많다는 언급이 있으나, 특정 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않음.

7. 종합 의견

본 물건은 부산의 중심 상권인 서면역 초역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 매우 우수함. 2021년 준공된 비교적 신축 건물로 건물 상태는 양호할 것으로 예상됨. 권리관계가 명확하고 인수할 임차 보증금이 없어 권리 분석 측면에서 안전함. 다만, 도시관리계획 입안 중이라는 점과 공동담보로 인한 높은 채권 총액은 잠재적 리스크로 고려해야 함.

8. 투자 포인트

* 서면역 초역세권의 탁월한 입지: 부산의 핵심 교통 요지이자 상업 중심지로 높은 미래 가치 기대.

* 비교적 신축 건물: 2021년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 활용 가능.

* 권리관계 명확: 인수할 보증금 및 대항력 있는 임차인이 없어 안전한 낙찰 가능.

9. 예상 입찰가

본 건물의 감정가는 156,000,000원이며, 건물 면적은 24.33㎡ (약 7.36평)임. 서면역 인근 오피스텔 시세를 종합적으로 고려했을 때, 해당 면적의 오피스텔 월세는 50만원~75만원 선으로 형성되어 있으며, 전세가는 4,410만원에서 6,500만원 수준으로 파악됨. 유사 건물인 "더 토포필리아"의 경우 2021년 11월 1.9억 원의 매매 사례가 있으나, 이는 12평형 기준으로, 본 건(7.36평)과는 차이가 있음.

현재 경매 물건 중 유사한 층수와 면적의 "더토포필리아" 오피스텔들이 1.58억 ~ 1.61억 원의 감정가를 받고 있음을 고려할 때, 현재 시장 상황 및 물건의 정확한 상태를 반영한 예상 입찰가는 감정가 대비 90~100% 수준인 140,400,000원에서 156,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 본 건의 경우 임차인의 인수 보증금이 0원이므로, 이에 대한 추가 부담은 없습니다. 주변 시세 및 유사 경매 물건의 낙찰가율을 종합적으로 분석하여 보수적으로 접근할 경우, 145,000,000원 을 예상 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.