나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1842 [2] 제주특별자치도 제주시 애월읍 고성리 700 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀 · 평가일 2025.11.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 상귀리 소재 ‘항파두리항몽유적지’ 남동측 원거리에 위치하는 부동산으로서, 주위는 과수원 위주의 경작지 및 일부 건부지가 혼재하는 지역임.

교통상황

기회 1,4) 공히 본건 까지 제반 차량접근이 가능하며, 교통상황은 대체로 무난시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1) 인접도로 대비 평탄한 부정형의 토지로서, 창고(공장)용지로 이용중임. 기호 4) 인접도로 대비 평탄한 사다리형의 토지로서, 단독주택(다가구주택)용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1) 남동측으로 왕복2차선의 아스팔트포장도로에 접함. 기호 4) 남동측으로 왕복2차선의 아스팔트포장도로 및 서측으로 노폭 약3~4m의 아스팔트포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) 계획관리지역 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법> , 기호 2) 계획관리지역 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법> 임.

제시목록 외의 물건

별지 ‘지적 및 건물개황도’ 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임. -기타: 기호 1) 토지 지상에 이동식컨테이너 1기가 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2) 일반철골구조 패널위 슁글지붕 단층 구조로서(사용승인:2020.01.16.) 외벽: 메탈사이딩패널 마감, 내벽: 판넬노출마감, 바닥: 콘크리트노출 마감, 창호: 샷시창호 임. 기호 3) 철근콘크리트구조 경사슬래브위기와지붕 2층 구조로서(사용승인:2020.01.16.) 외벽: 화강석타일, 페인팅 내벽: 벽지 및 페인팅마감, 바닥: 바닥타일 마감, 창호: 샷시창호 임. 기호 5) 철근콘크리트구조 경사슬래브위기와지붕 2층 구조로서(사용승인:2020.01.16.) 외벽: 화강석타일, 페인팅 내벽: 벽지 및 페인팅마감, 바닥: 강화마루, 바닥타일 마감, 창호: 샷시창호 임.

이용상태

기호 2) 창고시설(공장) 및 중층 내부에 사무실, 주택 기호 3) 사무실, 기호 5) 주택(다가구주택 3가구) 및 사무실로 이용중임.

설비내역

기호 3) 위생설비, 기호 5) 위생설비, 난방설비, 태양광발전설비가 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 ‘지적 및 건물개황도’ 참조.

공부와의 차이

기호 2) 제시목록 및 공부상 용도는 창고시설이나, 실제 ‘창고(공장), 일부 사무실 및 주택’ 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임. - 기타: 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

1.1. 사건번호

제주지방법원 2025타경1842 (2)

1.2. 소재지

제주특별자치도 제주시 애월읍 고성리 700

1.3. 용도

다가구주택 (토지 일부 창고/공장, 사무실, 주택으로 이용 중)

1.4. 감정가

965,476,400원

1.5. 면적

토지: 570.00㎡ (약 172.4평)

건물: 296.68㎡ (약 89.7평)

제시외 건물: 28.90㎡ (약 8.7평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

케OOOOOOOOOOO

1.9. 특이사항

공동담보, 대항력있는 임차인 존재

1.10. 주의사항

일괄매각, 제시외 건물 포함

2.

입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 고성리 소재 ‘항파두리항몽유적지’ 남동측 원거리에 위치하며, 주위는 과수원 위주의 경작지와 일부 건부지가 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 교통 상황은 대체로 무난한 편입니다. 남동측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접하며, 서측으로 노폭 약 3~4m의 아스팔트 포장도로에도 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 현황

토지(기호 1)는 인접 도로 대비 평탄한 부정형 토지로 현재 창고(공장) 용지로 이용 중입니다. 토지(기호 4)는 인접 도로 대비 평탄한 사다리형 토지로 단독주택(다가구주택) 용부지로 이용 중입니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3등급, 건축계획심의대상구역 등의 제한이 있습니다.

3.

권리분석

3.1. 말소기준권리

을22 (근저당권, 케이씨유엔피엘대부주식회사, 2023-04-24 접수)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. 모든 등기부상 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 대상입니다.

3.3. 채무 총액

토지 등기부채권 총액 및 건물 등기부채권 총액은 1,684,895,539원입니다.

3.4. 임차인 현황

* 박 (전입 2024-01-10, 대항력 없음)

* 이 (전입 2019-05-09, 대항력 있음, 보증금 0원)

보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있어 인수 보증금 발생 가능성을 배제할 수 없으므로 주의가 필요합니다.

* 정 (전입 2023-01-18, 대항력 있음, 보증금 0원)

보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있어 인수 보증금 발생 가능성을 배제할 수 없으므로 주의가 필요합니다.

* 주식회사연하용역 (전입 2021-08-27, 대항력 있음, 보증금 0원)

보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있어 인수 보증금 발생 가능성을 배제할 수 없으므로 주의가 필요합니다.

* 주식회사중앙철콘산업 (전입 2019-05-22, 보증금 30,000,000원, 대항력 있음)

* 주식회사중앙하우징 (전입 2019-05-22, 보증금 30,000,000원, 대항력 있음)

* 주식회사태정건설 (전입 2019-05-22, 보증금 30,000,000원, 대항력 있음)

* 주식회사하람종합건설 (전입 2023-02-15, 대항력 있음, 보증금 0원)

보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있어 인수 보증금 발생 가능성을 배제할 수 없으므로 주의가 필요합니다.

* 함 (전입 2025-08-01, 대항력 없음)

3.5. 인수 보증금

인수 보증금 합계는 0원으로 보고되어 있습니다. 다만, 상기 대항력 있는 임차인들의 보증금 및 차임 정보에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4.

상권분석

4.1. 주변 시설

본건은 제주시 애월읍의 외곽 지역에 위치하며, 주변은 농경지와 일부 주거 및 상업 건물이 혼재된 지역입니다. 대규모 편의시설, 상업시설 등은 차량 이동이 필요한 거리에 위치할 것으로 예상됩니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역 특성상 혐오시설의 직접적인 존재 가능성은 낮으나, 정확한 확인을 위해서는 현장 방문 및 추가 조사가 필요합니다.

5.

생활정보

5.1. 교통 및 접근성

차량 접근성은 무난한 편이며, 남동측 및 서측으로 도로에 접해 있어 육상 교통망 이용이 가능합니다.

5.2. 편의시설 및 교육시설

주변 지역은 농촌 및 전원 지역의 특성을 가지고 있어, 대중교통 이용 및 대규모 상업, 의료, 교육 시설 이용을 위해서는 인근 읍면 지역 또는 제주시 중심지로 이동이 필요합니다. 가까운 거리에 소규모 편의시설이 있을 수 있습니다.

6.

잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인 중 대항력이 있는 이 , 정 , 주식회사연하용역, 주식회사하람종합건설 등은 보증금이 0원으로 기재되어 있습니다. 이들의 실제 보증금 및 권리 관계에 따라 낙찰자가 인수해야 할 금액이 발생할 수 있으며, 이는 투자 리스크로 작용할 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

계획관리지역 내 다수의 용도 제한(가축사육, 경관, 생태계, 지하수, 건축심의 등)은 향후 토지 활용 및 개발에 제약을 줄 수 있습니다.

6.3. 건물 용도 불일치

공부상 창고시설로 되어 있는 부분이 실제로는 사무실 및 주택으로 이용 중인 것으로 파악되어, 관련 법규 검토가 필요합니다.

6.4. 공동담보 물건

공동담보로 인한 추가적인 권리 관계 복잡성이 있을 수 있습니다.

7.

종합 의견

본 물건은 제주 애월읍에 위치한 다가구주택으로, 주택 외 창고/공장 및 사무실 용도로도 활용 가능한 복합적인 특성을 지니고 있습니다. 감정가는 9억 6천만 원대이며, 토지 약 172평, 건물 약 90평 규모입니다. 그러나 다수의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 특히 보증금이 0원으로 기재된 임차인들의 존재는 명확한 권리 분석과 추가적인 법적 검토 없이는 예상치 못한 추가 비용 발생의 위험이 있습니다. 토지 이용에 대한 다수의 제한사항 또한 고려해야 할 부분입니다.

8.

투자 포인트

8.1. 제주 지역의 부동산 가치

제주도는 관광 및 정주 여건으로 인해 꾸준한 부동산 수요가 있는 지역입니다.

8.2. 다용도 활용 가능성

주거용(다가구주택)뿐만 아니라 창고/공장, 사무실 등 다양한 용도로 활용될 수 있어 임대 수익 다각화가 가능합니다.

8.3. 제시외 건물 및 시설 포함

매각 시 제시외 건물, 수목, 담장, 바닥 포장, 태양광 시설 등이 포함되어 있어 별도의 추가 비용 없이 활용 가능합니다.

9.

예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정은 상기 권리 분석, 특히 대항력 있는 임차인 관련 리스크를 얼마나 해소할 수 있는지, 그리고 제주 지역의 유사 부동산 시세, 향후 활용 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

감정가는 965,476,400원입니다.

인수 보증금 합계가 0원이므로, 입찰가 산정 시 인수할 보증금 부담은 없습니다. 그러나 대항력 있는 임차인으로 인한 추가 비용 발생 가능성, 각종 토지 이용 제한 등을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 정확한 입찰가 결정은 전문가와의 상담 및 상세한 현장 조사, 관련 법규 검토를 거친 후 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.