나이스옥션 법원경매 부산 2024타경5102 [3] 부산광역시 부산진구 부전동 516-5 더토포필리아 9층903호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2024.10.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 지하철도 1·2호선 "서면역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설 및 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 1·2호선 "서면역"이 소재하는 바, 제반교통 사정은 편리함.

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상17층건 내 제9층 제901호
외 19개호로서,

외 벽: 화강석붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등.
내 벽: 벽지 마감 등.
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1)-20): 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 기계식주차설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법>, 도시관리계획 입안중.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

물건 비고

주거용 오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

이 물건은 부산지방법원 2024타경5102 (3) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 부산광역시 부산진구 부전동 516-5 더토포필리아 9층 903호이며, 건물은 2021년 6월 4일에 사용 승인된 신축 건물입니다.

주용도는 오피스텔이며, 현재 주거용으로 이용 중입니다.

감정평가액은 150,000,000원입니다.

토지면적은 3.48㎡ (약 1.05평)이고, 건물면적은 24.33㎡ (약 7.36평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

주요 특이사항으로는 공동담보로 진행되며, 현재 주거용 오피스텔로 이용 중이라는 점입니다.

건축물대장상 총 120호실 규모이며, 철근콘크리트구조로 지하 2층, 지상 17층으로 이루어져 있습니다.

해당 호실은 9층에 위치하며, 전용면적은 24.33㎡입니다.

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 부산진구 부전동에 소재하며, 지하철 1호선 및 2호선 환승역인 "서면역"에서 남서측 인근에 위치하여 뛰어난 교통 접근성을 자랑합니다.

주위로는 다양한 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

토지는 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중이며, 인접 필지와 등고평탄한 가장형의 토지입니다.

남측으로는 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구에 해당하며, 가로구역별 최고 높이 제한 지역(기준 높이 70m, 최고 높이 100m)으로 지정되어 있습니다. 또한, 도시관리계획이 입안 중인 지역입니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2021년 6월 16일 접수된 주식회사 엠포인트자산관리대부의 근저당권(채권최고액 2,352,000,000원)입니다.

이후 접수된 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부상 채권 총액은 2,372,000,000원입니다.

임차인 현황으로는 김동영 씨가 있으며, 보증금 20,000,000원, 차임 400,000원에 2022년 10월 5일 전입 및 확정일자를 받았습니다.

김동영 씨는 배당신고를 2024년 10월 14일에 하였으나, 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

따라서 낙찰자는 임차인의 보증금 20,000,000원을 인수할 의무가 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 부전동 서면역 인근 지역은 부산의 핵심 상권 중 하나로, 풍부한 유동인구와 뛰어난 접근성을 자랑합니다.

서면역은 부산 지하철 1, 2호선이 교차하는 교통의 요지로, 쇼핑, 문화, 금융, 업무 기능이 복합적으로 발달하여 상업 활동이 매우 활발한 지역입니다.

주변에 다양한 상업 시설, 금융 기관, 의료 시설, 업무 시설 등이 밀집해 있어 오피스텔 임대 수요가 꾸준히 발생할 것으로 예상됩니다.

다만, 일부 후기에서 주변에 유흥업소가 많다는 언급이 있어, 이는 상권의 다양성을 보여주는 동시에 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

1.4. 생활정보

본 오피스텔은 위생 및 급배수 설비, 화재탐지 및 경보 설비, 소화전 설비, 승강기, 공동현관문, 기계식 주차 설비, 도시가스 난방 설비 등 기본적인 편의 시설을 갖추고 있습니다.

서면역이 도보 5분 거리에 위치해 있으며, 주변에 다수의 버스 노선이 있어 시내 및 외곽으로의 이동이 편리합니다.

인근에 다양한 편의시설, 쇼핑몰, 병원, 은행 등이 있어 주거 생활에 필요한 모든 것을 편리하게 이용할 수 있습니다.

교육 시설로는 부산진초등학교, 부전초등학교 등이 인근에 위치하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

주변에 유흥업소가 많다는 후기가 있어, 이로 인한 소음이나 치안 관련 우려가 있을 수 있습니다.

복도 방음이 미흡하여 소음 문제가 발생할 수 있다는 사용자 후기가 있습니다.

기계식 주차 시설은 일반 주차에 비해 이용 시간이 더 소요될 수 있습니다.

가로구역별 최고 높이 제한 지역 및 도시관리계획 입안 중인 점은 향후 건축 행위나 개발에 일부 제약이 될 수 있습니다.

건물 준공 시점(2021년) 대비 감정가(150,000,000원)가 다소 낮게 책정된 경향이 있으며, 실제 시장 거래가는 더 높을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산의 핵심 업무 및 상업 지구인 서면역 초역세권에 위치한 신축 오피스텔입니다. 뛰어난 교통 환경과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있어 주거 및 투자 가치가 높다고 판단됩니다.

최근 거래 사례를 볼 때 감정가 대비 시세가 더 높게 형성되어 있을 가능성이 있습니다.

다만, 일부 후기에서 지적된 주변 유흥업소 밀집 지역이라는 점과 건물 내 소음 문제 가능성은 투자 시 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없으므로, 내부 상태 및 현황을 면밀히 조사하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

최고의 입지: 부산의 중심지인 서면역 인근으로 교통 및 생활 편의성이 탁월합니다.

신축 건물: 2021년 준공된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 초기 관리 부담이 적습니다.

꾸준한 임대 수요: 서면 일대는 직장인 및 대학생 등 임대 수요가 풍부하여 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

시세 차익 가능성: 감정가가 시장 시세보다 낮게 책정되었다면, 저가 낙찰을 통한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 감정가는 150,000,000원입니다.

최근 실거래가 및 유사 물건 시세 정보를 종합적으로 고려할 때, 본건 오피스텔(전용면적 약 7.36평)의 시장 가치는 감정가 이상으로 판단됩니다.

예를 들어, 유사한 면적의 오피스텔이 2021년 11월 185,000,000원에 거래되었고, 2024년 5월에는 다른 호실이 207,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

이러한 점을 감안하여, 인수해야 할 보증금이 없는 점을 고려하면, 150,000,000원에서 170,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가는 현장 조사, 추가 시세 분석, 권리 분석 등을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.