나이스옥션 법원경매 부산서부 2026타경100192 [6] 부산광역시 사하구 하단동 870-33 주건축물제1동 6층 607호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예주 · 평가일 2026.03.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 '하단초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 주거용 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도'하단역'이 소재하여 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 내 6층 601~602, 604~608호로서 [사용승인일: 2012.06.08] ·외 벽: 화강석 붙임, 몰탈위 페인팅 마감 ·내 벽: 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음. ·창 호: 샷시창 구조임

이용상태

공부상 오피스텔이며 이해관계인의 부재로 폐문되어 내부는 확인치 못하였으니 경매의 진행시 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 옥내 소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 도시가스인입설비, 난방설비 및 무인공동현관기, 기계식주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로 '업무시설, 공동주택 및 제1종근린생활시설' 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 약 6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

하단동 870-33 :준주거지역, 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2025-07-23)(접합), 비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(2020-02-05)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건개요

* 사건번호: 부산서부지원 2026타경100192 (6)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 남OO

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건현황

* 소재지: 부산광역시 사하구 하단동 870-33 주건축물제1동 6층 607호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 78,000,000원

* 토지면적: 5.94㎡ (약 1.79평)

* 토지지분: 5.943㎡ (약 1.80평)

* 건물면적: 21.25㎡ (약 6.43평)

* 건축연도: 2012년 6월 8일 (사용승인일 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 '하단초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택, 주거용 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 부산도시철도 '하단역'이 위치하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 북측 및 동측으로 약 6미터 내외의 도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지(하단동 870-33)는 준주거지역에 속하며, 도로, 소로3류(폭 8m 미만) 구역에 접해 있습니다. 또한, 비행안전구역 및 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 이용 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 2012년 6월 15일 (주식회사대농)

* 소유권이전: 2012년 8월 20일 (에어텍코리아주식회사)

* 말소기준권리: 2025년 8월 26일 접수된 서울보증보험주식회사의 가압류 (채권액 금90,000,000원)

* 강제경매: 2026년 2월 19일 접수된 남석헌의 강제경매 (채권액 82,104,109원)

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 신우진

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 350,000원

* 배당신고일자: 2026년 5월 13일

* 대항력: 없음

3.3. 권리 인수 여부

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리(가압류, 강제경매 등)는 소멸됩니다. 임차인 신우진은 대항력이 없어 보증금 인수 의무가 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

건물 인근에 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 기본적인 상업시설 이용이 편리합니다. 또한, '하단역' 인근으로 형성된 상권의 이점을 누릴 수 있습니다.

4.2. 최근 매매 시세

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2023년 12월 기준으로 동일한 건물(주건축물제1동) 내 21.25㎡ 면적의 오피스텔이 44,000,000원에서 45,000,000원 범위에서 거래되었습니다. 이는 평당 약 626,000원에서 639,000원 수준입니다. 현재 감정가는 78,000,000원으로, 최근 실거래가와 상당한 차이를 보이고 있어 시세 조사가 필요합니다.

4.3. 최근 임대 시세

제공된 정보에는 최근 임대 시세에 대한 구체적인 데이터가 포함되어 있지 않습니다. 다만, 임차인 정보상 보증금 300만원에 월차임 35만원 수준으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 교육시설

* 교육시설: 단지 남동측 인근에 하단초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 및 하단역 상권을 통해 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

5.2. 잠재적 혐오시설 유무

현재 제공된 정보 및 일반적인 도시 환경 분석 상, 본건 인근에 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보

본 건은 공동담보 물건으로, 동일 채무에 대해 여러 부동산이 담보로 제공되었을 가능성이 있습니다. 이는 경매 진행 시 추가적인 변수가 될 수 있으나, 해당 물건 자체의 권리 관계에 직접적인 인수 부담을 야기하지는 않습니다.

6.2. 내부 확인 제한

현장 방문 시 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 불가하였습니다. 이는 정확한 내부 상태, 수리 여부, 점유 현황 등을 파악하는 데 제약이 될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 재확인이 필요합니다.

6.3. 미상 정보

임대 관계가 확인되지 않아, 현재 점유 현황 및 임대차 조건에 대한 정보가 불확실합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 사하구 하단동에 위치한 오피스텔로, 하단역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고 주변에 기본적인 생활 편의시설과 교육시설이 잘 갖추어져 있습니다. 2012년에 준공되어 연식은 있으나, 철근콘크리트 구조로 되어 있으며 기본적인 설비(위생, 급배수, 난방, 승강기 등)를 갖추고 있습니다. 등기부상 권리 관계는 명확하며, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸되어 인수할 권리가 없습니다. 다만, 2023년 실거래가 대비 감정가가 높게 책정되어 있어 시세 조사가 필수적이며, 내부 확인이 불가하다는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산도시철도 하단역 인근으로 교통이 편리하며, 향후 역세권 개발 가능성 시 고려 대상입니다.

* 소형 면적: 21.25㎡의 소형 면적으로, 1인 가구 실수요자 또는 임대 수익형 투자자에게 적합할 수 있습니다.

* 권리관계 명확: 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

* 주변 개발 호재: 사하구 하단동 일대의 도시 개발 및 교통망 확충 계획 등은 잠재적 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 78,000,000원을 기준으로, 제공된 2023년 12월 실거래가(44,000,000원 ~ 45,000,000원)와의 격차, 현 시세 변동 가능성, 그리고 내부 상태 미확인 등 잠재적 리스크를 고려할 때, 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 권리 인수 부담이 없는 점을 감안하여, 감정가 대비 80% ~ 90% 수준인 62,400,000원 ~ 70,200,000원 사이에서 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다. 다만, 정확한 시세 재확인 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.