나이스옥션 법원경매 부산서부 2026타경100192 [3] 부산광역시 사하구 하단동 870-33 주건축물제1동 6층 604호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예주 · 평가일 2026.03.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 '하단초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 주거용 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도'하단역'이 소재하여 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 내 6층 601~602, 604~608호로서 [사용승인일: 2012.06.08] ·외 벽: 화강석 붙임, 몰탈위 페인팅 마감 ·내 벽: 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음. ·창 호: 샷시창 구조임

이용상태

공부상 오피스텔이며 이해관계인의 부재로 폐문되어 내부는 확인치 못하였으니 경매의 진행시 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 옥내 소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 도시가스인입설비, 난방설비 및 무인공동현관기, 기계식주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로 '업무시설, 공동주택 및 제1종근린생활시설' 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 약 6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

하단동 870-33 :준주거지역, 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2025-07-23)(접합), 비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(2020-02-05)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산서부지원 2026타경100192 (3)

채권자: 남OO

경매구분: 부동산 강제경매

1.2. 부동산 현황

소재지: 부산광역시 사하구 하단동 870-33 주건축물제1동 6층 604호

용도: 오피스텔

감정가: 76,000,000원

건물면적 (전용면적): 21.25㎡ (약 6.43평)

토지면적 (토지 지분): 5.94㎡ (약 1.79평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 중 6층

사용승인일: 2012년 06월 08일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 '하단초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 공동주택, 주거용 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼합되어 형성된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있습니다.

부산도시철도 1호선 '하단역'이 소재하여 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 북측 및 동측으로 약 6미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

말소기준권리: 2025년 08월 26일 접수된 서울보증보험주식회사의 가압류 (갑5) 입니다.

본 경매 사건은 2026년 02월 19일 접수된 남석헌 채권자의 강제경매 (갑6) 입니다.

등기부 채권 총액은 90,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 06월 15일

대항력: 있음

비고: 임대관계 미상

3.3. 인수/소멸 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 보입니다.

다만, 대항력 있는 임차인 김 의 존재에 대해서는 주의 깊은 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본건이 위치한 하단동 지역은 주거용 오피스텔 및 공동주택, 근린생활시설이 혼재된 상권입니다.

상업시설 이용이 편리한 지역적 특성을 가지고 있습니다.

4.2. 주변 편의시설

하단초등학교가 인근에 위치하며, 그 외 근린생활시설 등을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

하단초등학교가 인근에 위치하고 있어 학군 관련 편의성이 있습니다.

5.2. 기타 생활 편의

부산지하철 1호선 하단역이 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 역세권 주변으로 형성된 상업시설 및 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/권리적 리스크

대항력 있는 임차인 김 의 존재: 임차인 김 은 2025년 06월 15일 전입하여 대항력이 있습니다. 비록 명시된 보증금 및 차임은 0원이지만, 대항력 자체는 명도 과정에서 예상치 못한 변수를 야기할 수 있습니다. 이에 대한 추가적인 법률 검토 및 현장 조사가 필수적입니다.

6.2. 물리적/이용상 리스크

내부 미확인: 현재 폐문으로 인해 내부 상태 확인이 불가합니다. 실제 내부 구조, 상태, 하자 여부 등은 경매 진행 시 재확인해야 합니다.

6.3. 기타 리스크

공동담보 물건: 본 건은 공동담보 물건으로, 채권 담보를 위해 본 건 외 다른 부동산에도 채권이 설정되어 있을 수 있습니다. 이는 전체 채무 규모 및 경매 진행 상황에 영향을 줄 수 있습니다.

토지이용계획: 본건 토지는 준주거지역이며, 소로3류, 비행안전구역, 역사문화환경보존지역에 포함되어 있어 향후 건축물의 증축, 개축 등 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산지하철 1호선 하단역과의 접근성이 우수하여 교통 편의성이 높습니다.

* 소형 면적: 전용면적 21.25㎡ (약 6.43평)의 소형 오피스텔로 1인 가구 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 시세 대비 저가 매수 가능성: 감정가 대비 최근 실거래가가 현저히 낮아, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 매수할 기회가 있을 수 있습니다.

8. 종합 의견

부산광역시 사하구 하단동에 위치한 오피스텔 경매 물건으로, 하단역 역세권이라는 장점을 지니고 있습니다. 주거 및 상업 시설이 혼합된 지역으로 생활 편의성이 양호합니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재, 공동담보 물건이라는 점, 내부 미확인 등 권리 분석과 현장 조사가 반드시 필요한 물건입니다. 감정가와 최근 실거래가 간의 큰 괴리를 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 해당 물건과 유사한 면적(21.25㎡)의 오피스텔이 2023년 12월 16일에 4,400만원에서 4,500만원 사이의 금액으로 거래되었습니다.

이는 평당 약 207만원에서 212만원 수준입니다.

본 건의 감정가는 76,000,000원으로, 평당 약 357만원 수준입니다.

최근 실거래가와 비교했을 때, 감정가가 약 70% 이상 높게 책정되어 있어 시세 반영에 시차가 있거나 보수적인 감정가가 적용되었을 가능성이 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본 건은 인수 보증금 합계가 0원이므로, 이를 제외하고 입찰가를 산정합니다.

최근 실거래가 평균(약 4,450만원)을 기준으로, 대항력 있는 임차인의 존재, 명도 비용, 부대 비용(취득세, 법무비용 등) 및 미래 가치 상승 가능성을 고려하여 보수적으로 접근합니다.

최근 실거래가(약 4,400만원 ~ 4,500만원)를 기준으로, 안전 마진 및 제반 비용을 고려하면 4,900만원에서 5,300만원 사이가 적정 범위로 판단됩니다.

9.3. 최종 제안

본 건의 성공적인 낙찰 및 투자를 위해서는, 제시된 리스크 요인(대항력 있는 임차인, 내부 미확인 등)에 대한 추가적인 현장 조사 및 법률 검토가 선행되어야 합니다.

이러한 점을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가 범위는 49,000,000원 ~ 53,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.