나이스옥션 법원경매 창원 2024타경7952 [13] 경상남도 김해시 대청동 315-5 마인즈힐 빌딩 8층815호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동부 · 평가일 2025.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 대청동 소재하는 '마인즈힐 빌딩' 3층 301호외 13개호로 주변은 상업업무용빌딩, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근 가능하고, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 전반적인
교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물 내,
기호(1) 3층 301호
기호(2) 4층 402호
기호(3) 4층 403호
기호(4) 4층 404호
기호(5) 4층 405호
기호(6) 4층 406호
기호(7) 4층 409호
기호(8) 8층 803호(감정평가외)
기호(9) 8층 804호
기호(10) 8층 805호
기호(11) 8층 806호
기호(12) 8층 808호
기호(13) 8층 809호
기호(14) 8층 815호

(사용승인일: 2012-04-19)
외벽: 복합판넬 및 치장타일 등 마감.
내벽: 벽지 및 일부 타일마감 등.
창호: 새시창구조임.
*폐문부재중으로 인근주민, 관리사무소 탐문에 의하였음.

이용상태

본건은 공히 현황 '오피스텔'로 이용중임.

설비내역

제반 급배수 및 위생설비, 화재설비, 승강기설비, 바닥난방설비, 지하주차장설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 자체지반 평탄한 장방형의 토지로 '업무시설 및 근린생활시설'건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지의 남동측으로 중로의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인원상
도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(장유지구), 지구단위계획구역(중심상업), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2018-11-01)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 :
①본건은 현장조사시 폐문부재하여 건축물 현황도 및 인접한 동유형 건물의 내부구조, 인근주민 등 탐문조사, 외부관찰사항 등을 참고하여 평가하였으니, 경매 입찰시 내부구조 및 이용상황, 내부 하자여부 등 은 재확인 하시기 바람.
②본건 기호(14)는 공유지분 물건으로 등기사항전부증명서상 소유자 공유지분(진광석, 지분 2분의1) 전부를 목적으로 하는 법원경매 목적의 감정평가로, 지분의 위치 및 경계확인이 불가한바 전체 물건을 기준으로 감정평가하되 지분비율로 면적사정하였음.
③본건 기호(8)은 귀 법원의 요청으로 감정평가외 하였음.

물건 비고

공유지분 매각임. 공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각절차에서 우선매수권 행사할 수 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

(빈 줄 2줄)

* 사건번호: 창원지방법원 2024타경7952 (13)

* 소재지: 경상남도 김해시 대청동 315-5 마인즈힐 빌딩 8층 815호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 41,200,000원

* 토지면적: 13.27㎡ (약 4.01평)

* 토지지분: 6.63665㎡ (약 2.01평)

* 건물면적: 58.92㎡ (약 17.82평)

* 건물지분: 29.46㎡ (약 8.91평)

* 매각대상: 토지 및 건물 지분매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 밀양농업협동조합 (추정)

* 사용승인일: 2012년 4월 19일

* 건물명: 마인즈힐 빌딩

* 층수: 8층

* 호수: 815호

1.1. 입지조건

(빈 줄 2줄)

* 주위환경: 본건은 경상남도 김해시 대청동 소재 '마인즈힐 빌딩' 내에 위치하며, 주변은 상업업무용 빌딩 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.

* 교통상황: 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

* 인접 도로: 본건 대지권의 목적인 토지의 남동측으로 중로의 포장도로가 소재합니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

(빈 줄 2줄)

* 등기부현황:

* 소유권보존: 진광석 외 1명 (2012-05-03)

* 1번 진광석지분 임의경매: 밀양농업협동조합 (채권액 1,054,464,593원), 창원지방법원 2024타경7952 (2025-01-17 접수, 말소 예정)

* 1번 진광석지분 압류: 김해시 (2025-03-10 접수, 말소 예정)

* 등기부채권 총액: 1,248,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 내용이 없습니다. (물건명세서상 '지상권개요: 비고: 공유지분 매각임.'이라는 표기가 있으나, 이는 일반적인 권리 소멸과 직접적인 관계는 없어 보이며, 공유지분 매각의 특성을 나타내는 것으로 해석됩니다.)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계가 미상이므로, 실제 거주 현황 등은 별도 확인이 필요합니다. 현장 조사 시 폐문부재로 내부 확인이 어려웠습니다.

* 특이사항: 공유자우선매수신고, 지분매각, 공동담보.

* 주의사항: 본건은 공유 지분 매각 물건입니다. 공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수 신고가 매수보증금 미납으로 실효될 경우, 해당 공유자는 이후 매각 절차에서 우선매수권을 행사할 수 없습니다.

1.3. 상권분석

(빈 줄 2줄)

* 지역 특성: 김해시 중심상업지역 내에 위치하며, 상업 및 업무 기능이 복합된 지역으로 다양한 상업시설 및 업무시설이 밀집되어 있습니다.

* 주변시설: 인근에 근린생활시설 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 주변 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없었으나, 상업지역 특성상 소음이나 교통량 등은 고려될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

(빈 줄 2줄)

* 교통: 단지 인근 간선도로 이용 및 버스정류장 접근이 용이하여 시내외 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 외식 등의 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 오피스텔 밀집 지역으로, 주변 건물이 상업용 빌딩 및 근린생활시설로 형성되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

(빈 줄 2줄)

* 지분 매각: 본 건은 건물 및 토지의 일부 지분(1/2로 추정)에 대한 매각이므로, 전체 소유권 행사 및 관리에 제약이 있을 수 있습니다.

* 공유자 우선매수권: 동순위 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 낙찰이 무산될 수 있으며, 행사 후 보증금 미납 시 해당 공유자는 재매각 절차에서 우선매수권 행사 불가합니다.

* 내부 상태 미확인: 현장 방문 시 폐문부재로 내부 구조, 이용 상태, 하자 여부 등을 확인하지 못했습니다. 입찰 전 반드시 재확인이 필요합니다.

* 임대관계 미상: 임대 관계가 미상이며, 실제 점유 및 사용 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

(빈 줄 2줄)

본건은 김해시 중심상업지역에 위치한 마인즈힐 빌딩 내 오피스텔 지분 경매 물건입니다. 건물 및 토지 모두 지분 매각으로 진행되며, 채권 총액이 감정가 대비 현저히 높아 채권자의 적극적인 매각 의지가 엿보입니다. 공유자 우선매수권 행사가 가능한 점, 내부 상태 미확인, 임대 관계 미상 등 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

(빈 줄 2줄)

* 김해시 중심상업지역 내 입지

* 비교적 신축(2012년 사용승인) 건물

* 교통 및 생활 편의시설 접근성 양호

* 지분 매각으로 인한 시세 대비 저가 매수 기회 가능성

1.8. 예상 입찰가

(빈 줄 2줄)

* 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 마인즈힐 빌딩 내 유사 면적(28.71㎡~33.03㎡)의 오피스텔은 2026년 1월~3월 사이에 35,000,000원에서 38,000,000원에 거래되었습니다.

* 본건의 건물 지분 면적은 29.46㎡(약 8.91평)으로, 최근 거래된 면적과 유사합니다.

* 최근 거래가 기준 면적당 단가는 약 1,060,000원/㎡ ~ 1,219,000원/㎡ 범위입니다.

* 이를 토대로 본건 지분(29.46㎡)의 시장 가치는 약 31,200,000원 ~ 35,900,000원 수준으로 추정됩니다.

* 본건의 감정가는 41,200,000원이며, 이는 최근 거래가 대비 다소 높은 수준입니다.

* 적정 입찰가 산정:

* 본건은 건물 및 토지 지분 매각이며, 공유자의 우선매수권 행사가 가능하다는 점, 그리고 내부 미확인 등의 리스크를 고려해야 합니다.

* 최근 거래가 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 현재 시장 상황과 물건의 특성을 감안하여 감정가 이하 또는 감정가 수준에서의 입찰을 고려할 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 35,000,000원 ~ 41,000,000원

* 보수적 접근 시: 35,000,000원 ~ 38,000,000원

* 적극적 접근 시: 38,000,000원 ~ 41,000,000원

* 추천 입찰가: 38,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.