나이스옥션 법원경매 창원 2024타경7952 [2] 경상남도 김해시 대청동 315-5 마인즈힐 빌딩 4층402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동부 · 평가일 2025.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 대청동 소재하는 '마인즈힐 빌딩' 3층 301호외 13개호로 주변은 상업업무용빌딩, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근 가능하고, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 전반적인
교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물 내,
기호(1) 3층 301호
기호(2) 4층 402호
기호(3) 4층 403호
기호(4) 4층 404호
기호(5) 4층 405호
기호(6) 4층 406호
기호(7) 4층 409호
기호(8) 8층 803호(감정평가외)
기호(9) 8층 804호
기호(10) 8층 805호
기호(11) 8층 806호
기호(12) 8층 808호
기호(13) 8층 809호
기호(14) 8층 815호

(사용승인일: 2012-04-19)
외벽: 복합판넬 및 치장타일 등 마감.
내벽: 벽지 및 일부 타일마감 등.
창호: 새시창구조임.
*폐문부재중으로 인근주민, 관리사무소 탐문에 의하였음.

이용상태

본건은 공히 현황 '오피스텔'로 이용중임.

설비내역

제반 급배수 및 위생설비, 화재설비, 승강기설비, 바닥난방설비, 지하주차장설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 자체지반 평탄한 장방형의 토지로 '업무시설 및 근린생활시설'건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지의 남동측으로 중로의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인원상
도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(장유지구), 지구단위계획구역(중심상업), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2018-11-01)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 :
①본건은 현장조사시 폐문부재하여 건축물 현황도 및 인접한 동유형 건물의 내부구조, 인근주민 등 탐문조사, 외부관찰사항 등을 참고하여 평가하였으니, 경매 입찰시 내부구조 및 이용상황, 내부 하자여부 등 은 재확인 하시기 바람.
②본건 기호(14)는 공유지분 물건으로 등기사항전부증명서상 소유자 공유지분(진광석, 지분 2분의1) 전부를 목적으로 하는 법원경매 목적의 감정평가로, 지분의 위치 및 경계확인이 불가한바 전체 물건을 기준으로 감정평가하되 지분비율로 면적사정하였음.
③본건 기호(8)은 귀 법원의 요청으로 감정평가외 하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 창원지방법원 2024타경7952 (2)

* 소재지: 경상남도 김해시 대청동 315-5 마인즈힐 빌딩 4층 402호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 61,800,000원

* 토지면적: 11.16㎡ (약 3.38평)

* 건물면적: 49.56㎡ (약 15.00평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 밀양농업협동조합 (추정)

* 준공일자: 2012년 4월 19일

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 경상남도 김해시 대청동에 소재하는 '마인즈힐 빌딩' 내에 위치함.

* 주변환경: 주변은 상업업무용 빌딩, 근린생활시설 등이 밀집하여 형성되어 있음.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통사정은 보통 수준으로 평가됨.

* 토지이용계획: 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성을 내포하고 있음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 밀양농업협동조합 근저당 (2013년 10월 29일 접수)

* 소멸예정권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 압류, 가압류, 근저당 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

* 인수되는 권리: 현재까지 파악된 정보에 따르면, 매각으로 인해 낙찰자가 인수해야 할 부담이 있는 권리는 없는 것으로 보임.

* 임차인 현황:

* 임차인: 정

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 보증금 및 차임이 없으며 대항력 또한 없는 상태임. 따라서 낙찰자가 명도 과정에서 인수해야 할 금전적 부담은 발생하지 않음.

1.3. 상권분석

* 건물 구성: 본건이 속한 마인즈힐 빌딩은 업무시설, 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설 등으로 복합 사용되고 있음.

* 최근 거래 동향:

* 2026년 1월 (28.71㎡, 8층): 35,000,000원

* 2026년 1월 (33.03㎡, 7층): 38,000,000원

* 2026년 3월 (33.03㎡, 5층): 35,000,000원

* 시세 분석: 제공된 최근 거래 사례들은 본건(49.56㎡)보다 면적이 작은 호실들임. 이러한 소형 평형들의 거래 가격을 기준으로 산출한 면적당 평균가는 약 105만원에서 121만원/㎡ 수준임. 이를 본건의 건물 면적(49.56㎡)에 적용할 경우, 예상 시세는 약 5,600만원에서 6,000만원 내외로 추정됨. 본건의 감정가(61,800,000원)는 이러한 시장 시세 범위의 상단 또는 약간 상회하는 수준으로 판단됨.

1.4. 생활정보

* 건물 상태: 2012년 4월 사용승인된 철근콘크리트 구조의 8층 건물로, 외벽은 복합판넬 및 치장타일, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 새시창으로 마감되어 있음.

* 내부 이용: 본건은 현황 '오피스텔' 용도로 이용 중임.

* 설비: 급배수, 위생, 화재, 승강기, 바닥난방, 지하주차장 등 기본적인 설비가 완비되어 있음.

* 주변 편의시설: 상업 및 근린생활시설 밀집 지역에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 양호함.

1.5. 잠재적 리스크

* 현장 조사 제약: 본건은 현장 조사 당시 폐문부재 상태였음. 내부 구조, 이용 상황, 하자 여부 등은 인근 탐문 및 외부 관찰을 통해 파악되었으므로, 입찰 전 반드시 직접 확인이 필요함.

* 공동담보 사항: 본건은 공동담보로 진행되었으며, 건물 전체에 대한 채무 규모가 상당함. 이는 추후 건물 전체의 재건축 또는 재개발 시 영향을 줄 수 있는 요인임.

* 감정가와 시세의 괴리: 최근 거래된 소형 평형의 시세 대비 본건의 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있음. 이에 따라 시세보다 높은 가격에 낙찰될 위험이 존재함.

* 공유지분 물건 관련: 보고서상 특정 호실(기호 14호)에 대한 공유지분 관련 언급이 있으나, 본건 402호가 해당되는지는 명확하지 않음. 공유지분 경매의 경우 복잡성이 증가하므로, 등기부등본을 통한 정확한 확인이 필요함.

1.6. 종합 의견

본건은 김해시 대청동에 위치한 마인즈힐 빌딩 내 오피스텔로, 중심상업지역 내에 속하여 입지 및 교통 여건이 양호합니다. 권리관계가 명확하고 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 부담할 위험이 거의 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 현장 확인의 제약과 최근 시세 대비 다소 높은 감정가는 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 깨끗한 권리 관계: 매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 안전함.

* 임차인 관련 부담 없음: 대항력 없는 임차인으로 명도 및 보증금 부담이 없음.

* 우수한 입지 조건: 중심 상업지역에 위치하여 향후 가치 상승 잠재력이 있음.

* 준수한 건물 상태: 2012년 준공으로 비교적 신축 건물에 속하여 즉각적인 대규모 수리 부담이 적음.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 61,800,000원입니다. 최근 거래된 소형 평형들의 시세 분석 결과, 본건(49.56㎡)의 시장 가치는 약 5,600만원에서 6,000만원 수준으로 추정됩니다. 감정가가 시세보다 높게 책정된 점과 현장 확인의 한계를 고려할 때, 입찰 시에는 감정가를 하회하는 수준에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

이에 따라, 본건의 적정 예상 입찰가는 57,000,000원 ~ 59,000,000원 수준으로 판단됩니다.

최종 입찰가는 개인의 투자 성향, 자금 계획, 그리고 현장 재확인 결과를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.