나이스옥션 법원경매 부산 2024타경63818 [8] 부산광역시 동구 초량동 598-12 하버씨티 5층501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2024.10.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동구 초량동 소재 부산도시철도 1호선 "부산역" 남동측 인근에 위치하며 주위는 중소규모 아파트, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 부산역이 소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 15층 건물로서
(사용승인일 : 2018년 6월 4일)
외벽 : 몰탈위페인팅 마감
내벽 : 벽지 및 타일마감 등
창호 : 플라스틱 이중창호 등입니다.

이용상태

공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등을 구비하고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 5필지 일단의 부정형 토지로서 아파트 및 오피스텔 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 건물 동측으로 노폭 약 6미터 내외 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 65m, 최고높이 90m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2023-02-15)(부산항 도심 일원 중점경관관리구역)

공부와의 차이

없습니다

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경63818 (8)

소재지: 부산광역시 동구 초량동 598-12 하버씨티 5층501호

용도: 오피스텔 (공동주택(아파트), 업무시설(오피스텔) 복합 용도)

감정가: 113,000,000원

토지면적: 4.63㎡ (약 1.39평)

건물면적 (전용면적): 29.00㎡ (약 8.77평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

특이사항: 중복사건, 공동담보

1.1. 입지조건

위치: 부산광역시 동구 초량동 소재, 부산 도시철도 1호선 '부산역' 남동측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 본 건은 중소규모 아파트, 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 밀집한 지역에 자리하고 있습니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선 버스정류장과 부산 도시철도 1호선 부산역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

도로: 건물 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없습니다.

1.2. 권리분석

경매 개시 권리: 본 건은 부산지방법원의 강제경매(2024타경63818)로, 채권자는 이OO입니다.

말소기준권리: 을3, 근저당권 (채권자: 김순자, 권리금액: 70,000,000원, 접수일자: 2024년 4월 16일)이 말소기준권리가 됩니다.

소멸 예정 권리: 말소기준권리보다 후순위인 아래 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 갑6 강제경매 개시 결정 (채권자: 이선규, 권리금액: 141,352,167원, 접수일자: 2024년 10월 10일)

* 갑7 압류 (채권자: 국민건강보험공단, 접수일자: 2026년 3월 24일)

인수주의 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다 (지상권 등).

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원으로 파악되었습니다. 임대 관계는 미상입니다. 대항력 있는 임차인이 없을 것으로 예상됩니다.

특이사항: 중복사건 및 공동담보 물건으로, 관련 사건에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 부산의 중심 업무 및 교통 허브인 부산역 인근에 위치하여 상업적 가치가 높습니다.

주변에 주거 시설(아파트, 오피스텔)과 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

부산역을 중심으로 한 유동인구와 지역 거주민을 모두 흡수할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 부산 지하철 1호선 부산역을 도보로 이용 가능하며, 인근 버스 정류장을 통한 광범위한 대중교통망을 갖추고 있어 시내 및 외곽 이동이 매우 편리합니다.

편의시설: 주변에 다양한 상점, 식당, 금융기관 등 근린생활시설이 풍부하여 편리한 생활이 가능합니다.

건물: 2018년 6월 4일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 15층 건물이며, 상대적으로 신축에 속합니다.

부대시설: 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비와 승강기, 주차 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

중복사건 및 공동담보: 동일 물건에 대한 복수의 경매 절차 또는 다수의 담보 설정이 존재할 수 있으므로, 관련 사건 및 채권 채무 관계를 면밀히 조사하여 최종 권리 정리를 확인해야 합니다.

임대 관계 미상: 임차인 현황상 인수 보증금이 0원으로 기재되어 있어 대항력 있는 임차인이 없을 가능성이 높으나, 임대 관계가 미상이라는 점은 별도의 확인 절차가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 동구 초량동, 부산역 역세권에 위치한 오피스텔로, 탁월한 입지 조건과 편리한 교통망을 자랑합니다. 2018년 준공된 건물로 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있습니다. 강제경매 절차를 통해 진행되며, 말소기준권리 분석 결과 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 중복사건 및 공동담보와 같은 특이사항은 주의 깊게 살펴보아야 하지만, 전반적인 권리 관계는 명확한 편입니다. 최근 주변 실거래가를 고려할 때, 감정가 113,000,000원 대비 합리적인 입찰가 산정을 통해 투자 가치를 높일 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

핵심 입지: 부산의 관문인 부산역 인근으로, 뛰어난 교통 접근성과 풍부한 유동인구로 인한 임대 수요가 높습니다.

신축급 건물: 2018년 준공으로 건물 상태가 양호하며, 즉시 임대 또는 사용이 가능합니다.

생활 인프라: 주변의 다양한 상업 시설과 주거 시설로 인해 생활 편의성이 우수합니다.

시세 상승 잠재력: 부산 지역 부동산 시장의 성장 가능성과 역세권 프리미엄을 고려할 때, 향후 시세 상승이 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 113,000,000원

최근 시세 분석 (하버씨티 오피스텔):

* 2024년 12월 30일 거래: 96,000,000원 (전용면적 29.00㎡, 7층)

* 2025년 3월 10일 거래: 120,000,000원 (전용면적 29.95㎡, 3층)

* 2026년 4월 16일 거래: 140,000,000원 (전용면적 36.68㎡, 4층)

분석 결과, 본 건의 전용면적(29.00㎡)과 유사한 2025년 3월 거래 사례(120,000,000원)는 본 건보다 낮은 층수(3층)임에도 불구하고 감정가를 상회하는 가격에 거래되었습니다. 가장 최근 거래인 2026년 4월의 더 넓은 면적의 거래 사례 또한 시세 상승 추세를 보여줍니다. 본 건은 5층으로, 3층보다는 높은 층이며, 이는 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

최종 예상 입찰가: 120,000,000원 (감정가 대비 약 106.2% 수준)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.