나이스옥션 법원경매 대전 2025타경4036 [7] 대전광역시 유성구 봉명동 656-8 이신팰리스 5층503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다성 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 봉명동에 소재하는 "대전유성경찰서 유성지구대" 남서측 인근에 위치하는 "이신팰리스" 내 구분건물(제3층 301호 외 7개호)로서, 본건 주변은 상업용시설, 주거용시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량을 통한 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트 라멘조 슬래브지붕 10층 건물내 3층 301호 외 7개호로서, 외벽: 치장돌붙임 마감 등임. 창호: 샷시창호임.

이용상태

공동주택(아파트: 도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 공용승강기 설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 대체로 정방형의 토지로서, 주거·상업·업무용 건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지는 주변으로 대로 및 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권의 목적인 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(봉명1지구 토지구획정리사업), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 온천원보호지구<온천법> 중점경관관리구역(2015-12-30)(하천), 중점경관관리구역(유성)에 지정되어 있음.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본사항

사건번호: 대전지방법원 2025타경4036 (7)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 유OO

1.2. 물건현황

소재지: 대전광역시 유성구 봉명동 656-8 이신팰리스 5층503호

용도: 도시형생활주택

건물구조: 철근콘크리트 라멘조 슬래브지붕 10층 건물 내 5층 503호

1.3. 토지 및 건물 현황

토지면적: 7.69㎡ (약 2.33평)

건물면적: 26.25㎡ (약 7.94평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정평가 요약

감정가: 95,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 대전광역시 유성구 봉명동에 소재하며, "대전유성경찰서 유성지구대" 남서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 상업용 시설과 주거용 시설이 혼재되어 있어 생활 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

차량을 통한 건물 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(봉명1지구 토지구획정리사업)으로 지정되어 있습니다. 또한, 대로3류(폭 25m~30m), 중로3류(폭 12m~15m)에 접하고 있습니다. 가축사육제한구역, 관광특구, 온천원보호지구, 중점경관관리구역(하천, 유성)으로도 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2025년 12월 04일 접수된 유주연 채권자의 강제경매입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 별도로 명시되지 않았습니다. (단, 토지이용계획에 지상권 관련 언급이 있으나, 등기부요약 및 물건명세서상 명확히 인수되는 권리는 확인되지 않습니다.) 인수 보증금 합계가 0원이므로, 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사 (입주자 김계현)

* 보증금: 84,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 04월 07일

* 확정일자: 2023년 03월 28일

* 배당신고일자: 2026년 02월 10일

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인 김 은 대항력이 있으나, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않아도 되는 것으로 분석됩니다. 다만, 배당 절차상의 변동 가능성에 대한 확인은 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 건이 위치한 봉명동 일대는 상업시설과 주거시설이 혼재된 지역으로, 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 특히 유성온천 지구 및 관광특구로 지정되어 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 지역 특성

유성온천 지구 및 관광특구로서의 입지적 장점을 가지고 있으며, 주변에 온천 관련 시설 및 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

주변에 상업 시설이 발달하여 마트, 병원, 은행 등 다양한 편의 시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 교육시설

본 건 인근에는 대전봉명초등학교가 위치하고 있으며, 대전광역시 유성구 내 다수의 중고등학교가 분포하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 가능성

임차인 김 은 대항력이 있으나, 인수 보증금이 0원이므로 배당 절차에 따라 명도가 원활하게 진행될 가능성이 높습니다. 다만, 배당률 및 배당 결과에 따라 명도 진행 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 임차인 관련 위험

임차인 김 은 대항력이 있으나, 인수 보증금이 0원이므로 낙찰자의 보증금 인수 부담은 없습니다.

6.3. 기타 리스크

주변에 혐오시설에 대한 특별한 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

대전광역시 유성구 봉명동에 위치한 도시형생활주택으로, 역세권(유성온천역 도보 거리) 및 관광특구, 온천원보호지구 등 입지적 강점을 가지고 있습니다. 건물 연식이 비교적 최신(2014년 준공)이며, 대항력 있는 임차인이 있으나 인수되는 보증금이 없어 명도 리스크가 낮을 것으로 예상됩니다. 다만, 감정가 대비 최근 실거래가 비교 시 가격 차이가 존재하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 쾌적한 생활 환경: 유성온천 지구 및 관광특구 인근으로 쾌적한 주거 환경 및 풍부한 편의 시설 이용 가능.

* 신축급 건물: 2014년 준공으로 비교적 신축급에 해당하여 관리 상태 양호 예상.

* 임차인 인수 부담 없음: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금이 0원이므로 명도에 따른 추가 비용 부담이 없습니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가는 높게 책정되었으나, 실거래가 비교 시 추가적인 시세 상승 또는 저가 매수 기회 존재 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 95,000,000원입니다. 주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 전용면적 26.25㎡(약 7.94평) 기준, 평당 가격은 약 20만원 초반에서 30만원 초반 수준으로 형성되어 있습니다. (예: 플러스빌리지 27.6만원/평, 미성로얄빌라 24.8만원/평). 감정가(약 119.6만원/평)는 최근 시장가 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

인수되는 임차인 보증금이 없다는 점을 고려하여, 시장가에 근접한 입찰가를 산정할 경우, 약 75,000,000원에서 85,000,000원 사이의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 보수적으로는 75,000,000원을 시작으로, 경쟁 상황을 지켜보며 80,000,000원 내외에서 입찰을 고려하는 것이 합리적인 전략이 될 수 있습니다.

예상 입찰가: 80,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.