나이스옥션 법원경매 부산 2024타경5102 [18] 부산광역시 부산진구 부전동 516-5 더토포필리아 13층1308호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2024.10.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 지하철도 1·2호선 "서면역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설 및 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 1·2호선 "서면역"이 소재하는 바, 제반교통 사정은 편리함.

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상17층건 내 제9층 제901호
외 19개호로서,

외 벽: 화강석붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등.
내 벽: 벽지 마감 등.
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1)-20): 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 기계식주차설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법>, 도시관리계획 입안중.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

물건 비고

주거용 오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경5102 (18)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 516-5, 더토포필리아 13층1308호

* 건물명: 더토포필리아

* 용도: 오피스텔

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 및 감정가

* 건물면적: 24.79㎡ (약 7.50평)

* 토지면적: 3.55㎡ (약 1.07평)

* 토지지분: 3.5465629017698386㎡ (약 1.07평)

* 감정가: 162,000,000원

1.3. 건물 정보

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 층수: 지하 2층, 지상 17층

* 본건 위치: 13층 1308호

* 건축허가일: 2019년 05월 01일

* 사용승인일: 2021년 06월 04일

* 건물 총 호수: 120호

* 건물 연면적: 7033.4325㎡

1.4. 특이사항 및 주의사항

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: 주거용 오피스텔로 이용 중임

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동에 소재하며, 지하철 1·2호선 "서면역" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 숙박시설, 학교, 다양한 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 지하철 1·2호선 "서면역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 70m, 최고높이 100m), 도시관리계획 입안중.

* 인접 도로상태: 남측으로 노폭 약 6m의 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 을1: 2021년 06월 16일 접수, 주식회사 엠포인트자산관리대부 근저당 (2,352,000,000원)

3.2. 경매 개시 및 채권자

* 갑3: 2024년 09월 25일 접수, 부산진신용협동조합 임의경매 (1,921,296,493원)

* 본 경매는 부산지방법원 2024타경5102 사건으로 진행됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 최*

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 450,000원

* 전입/확정일자: 2023년 12월 18일

* 배당신고일자: 2024년 11월 07일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 그러나 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

3.4. 기타 권리 분석

* 소유권이전1번신탁등기말소 (주식회사 서융)

* 1번근저당부채권근질권설정 (2025년 12월 24일, 부산진신용협동조합, 1,556,400,000원)

* 주택임차권 (2026년 04월 01일, 최종혁, 10,000,000원) - 대항력 없음.

* 등기부채권 총액: 2,362,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 확인된 바 없음 (일반적으로 지상권 등은 매각으로 소멸됨)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 부산진구 부전동, 특히 서면역 인근은 부산의 대표적인 중심 상업지역으로, 다양한 소매점, 금융기관, 음식점, 병원, 학원 등 근린생활시설이 밀집해 있습니다. 유동인구가 많아 상업 활동이 매우 활발한 지역입니다.

4.2. 혐오시설 여부

주변 지역에 특별히 지목할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 상업 및 유흥 지역의 특성상 밤늦은 시간까지 유동인구가 많거나, 일부 지역에서 소음 등이 발생할 가능성은 있습니다. 이는 일반적인 도심 상권의 특성으로 고려됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내 편의시설

* 위생 및 급·배수 설비

* 화재탐지 및 경보 설비, 소화전 설비

* 승강기 설비 (총 2대, 비상용 1대 포함)

* 공동현관문 설비

* 기계식 주차 설비 (총 74대)

* 도시가스에 의한 난방 설비

5.2. 주거 및 생활 편의

서면역을 중심으로 한 지역은 백화점, 대형마트, 영화관, 병원 등 다양한 생활 편의시설과 문화시설이 잘 갖추어져 있어 주거 및 생활하기에 매우 편리한 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 명도

임차인 최종혁씨는 대항력이 없으나, 점유 중인 상태이므로 명도 절차에 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. 임차인의 이사 협의가 필요합니다.

6.2. 공동담보 및 복잡한 채무관계

공동담보 물건으로 등기부 채권 총액이 매우 높습니다. 이는 채무 관계가 복잡할 수 있음을 시사하며, 다만 본건은 임의경매로 진행되어 말소기준권리 이하 권리들은 소멸될 예정이므로 낙찰자에게 직접적인 권리 인수 부담은 없습니다.

6.3. 도시관리계획 입안중

관련 지역의 도시관리계획이 입안 중인 것은 향후 지역 개발 방향에 따라 가치 상승 또는 하락 요인이 될 수 있습니다. 현재로서는 불확실성 요인으로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산의 핵심 상권인 서면역 역세권에 위치한 오피스텔로서, 교통 및 생활 편의성이 매우 뛰어납니다. 건물 자체도 비교적 신축(2021년 사용승인)이며, 필수적인 설비를 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수할 권리가 없어 법적 리스크는 적으나, 임차인의 명도 절차는 고려해야 합니다. 공동담보라는 점은 채무 구조의 복잡성을 나타내지만, 본 경매 절차에서는 낙찰자에게 직접적인 부담으로 작용하지는 않습니다.

8. 투자 포인트

* 최중심 입지: 부산의 핵심 상권인 서면역 도보권에 위치하여 높은 접근성과 미래가치를 지닙니다.

* 편리한 교통 및 생활 인프라: 지하철, 버스 이용이 편리하며, 주변 상업시설이 밀집하여 생활이 편리합니다.

* 법적 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이므로 인수 부담이 없습니다.

* 시세 대비 경쟁력 있는 감정가: 감정가(1억 6천2백만원) 대비 시세가 더 높을 것으로 예상되어 수익률 확보에 유리할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석: 주변 오피스텔 및 유사 면적대의 거래 사례를 종합적으로 검토한 결과, 본건(전용 24.79㎡)의 현재 시세는 약 1억 7천만원 ~ 1억 9천만원 수준으로 파악됩니다.

* 감정가: 1억 6천2백만원

* 예상 입찰가: 감정가를 기준으로 하되, 현 시세 및 낙찰률을 고려하여 1억 6천5백만원 ~ 1억 8천5백만원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 추천합니다.

* 상기 예상가는 관련 부동산 시세 정보를 바탕으로 산정되었으며, 실제 경매 진행 상황 및 입찰 경쟁률에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.