나이스옥션 법원경매 부산 2024타경5102 [14] 부산광역시 부산진구 부전동 516-5 더토포필리아 13층1304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2024.10.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 지하철도 1·2호선 "서면역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설 및 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 1·2호선 "서면역"이 소재하는 바, 제반교통 사정은 편리함.

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상17층건 내 제9층 제901호
외 19개호로서,

외 벽: 화강석붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등.
내 벽: 벽지 마감 등.
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1)-20): 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 기계식주차설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법>, 도시관리계획 입안중.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

물건 비고

주거용 오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산지방법원 2024타경5102 (14)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 516-5 더토포필리아 13층1304호

건물명: 더 토포필리아

용도: 오피스텔

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

층수: 지하 2층, 지상 17층

준공일: 2021년 06월 04일

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 3.48㎡ (약 1.05평)

토지 지분: 3.4807533440927863㎡

건물면적 (전용면적): 24.33㎡ (약 7.36평)

건물 지분: 24.33㎡

감정가: 159,000,000원

1.4. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

### 2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 지하철 1·2호선 "서면역" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 1·2호선 "서면역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m, 최고높이 100m)<건축법>, 도시관리계획 입안중 지역입니다.

### 3. 권리 분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (주식회사 엠포인트자산관리대부, 2021-06-16 접수, 채권최고액 2,352,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 인수되는 권리

경매로 인해 위 말소기준권리보다 선순위의 권리, 또는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 신유진

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 450,000원

* 전입일자: 2024-03-13

* 확정일자: 2023-11-03

* 배당신고일자: 2024-10-30

* 대항력: 없음

※ 임차인 신유진은 대항력이 없으므로, 낙찰자는 보증금을 인수할 의무가 없습니다. 다만, 배당 신고일 기준으로 배당받을 권리가 있는지 여부는 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 채권자 정보

채권자: (OOOOOOOOOOOO

### 4. 상권 분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 부전동 일대는 부산의 핵심 상업 및 업무 지구인 서면역 상권을 배후로 하고 있습니다. 백화점, 대형마트, 금융기관, 병원, 각종 판매 및 근린생활시설이 밀집하여 풍부한 유동 인구와 활발한 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

4.2. 오피스텔 현황

건축물 정보에 따르면 '더 토포필리아'는 총 120세대의 오피스텔로, 2021년에 준공되어 비교적 신축에 속합니다. 본건은 13층에 위치하며, 전용면적 24.33㎡ (약 7.36평)으로 1~2인 가구가 거주하기에 적합한 소형 평형입니다.

### 5. 생활 정보

5.1. 건물 내 부대시설

건물 내에는 위생 및 급·배수 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 공동현관문 설비, 기계식 주차 설비, 도시가스에 의한 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

서면역 인근에 위치하여 롯데백화점, 쥬디스태화, NC백화점 등 대형 쇼핑몰과 다수의 은행, 병원, 영화관, 음식점 등 풍부한 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

### 6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

등기부채권 총액(2,352,000,000원)이 감정가(159,000,000원)에 비해 매우 높게 설정되어 있습니다. 그러나 현 시점에서는 모든 권리가 말소될 예정이며, 인수되는 권리가 없는 것으로 파악되어 권리상 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

6.2. 임차인 관련

임차인 신유진은 대항력이 없으며, 보증금 1000만원에 대한 인수 부담은 없습니다. 다만, 법적 절차에 따른 명도가 필요할 수 있습니다.

6.3. 건물/토지 관련

토지이용계획상 '도시관리계획 입안중' 지역으로, 향후 해당 지역의 도시 계획 변경에 따라 건축 규제나 개발 계획에 변동이 있을 수 있습니다.

6.4. 주변 환경

주변에 유흥업소가 많다는 의견이 있습니다. 이는 거주 환경에 대한 민감도에 따라 부정적인 영향을 줄 수 있으나, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

### 7. 종합 의견

7.1. 물건 요약

본건은 부산의 핵심 상권인 서면역에 인접한 '더 토포필리아' 오피스텔로, 편리한 교통과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 비교적 신축 건물에 해당하며, 현재 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

7.2. 장단점

* 장점:

* 서면역 초역세권의 뛰어난 입지 조건

* 편리한 교통망 및 풍부한 생활 편의시설

* 비교적 신축(2021년 준공)으로 깔끔한 건물 상태

* 주거용 오피스텔로서의 편의 설비 완비

* 단점:

* 높은 총 채무액으로 인한 복잡한 권리 관계 (단, 낙찰자에게 인수되는 권리는 없음)

* 도시관리계획 입안중으로 인한 향후 규제 변동 가능성

* 주변 상가 밀집 지역으로 인한 소음 및 기타 환경적 요인 (개인에 따라)

### 8. 투자 포인트

8.1. 입지 강점

부산의 중심 업무 및 상업 지구인 서면의 핵심 배후지에 위치하여 공실 위험이 낮고 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

8.2. 시세 대비 가치

감정가 1억 5,900만원은 본건의 면적 및 입지를 고려할 때, 현재 주변 시세를 고려하여 재평가가 필요해 보입니다. 최근 실거래가 및 호가 정보를 바탕으로 보수적인 접근이 요구됩니다. (참고: 2021년 11월, 유사 평형의 매매가가 1억 8,500만원이었던 기록이 있습니다).

### 9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건은 전용면적 24.33㎡ (약 7.36평)의 오피스텔입니다.

주변 유사 오피스텔들의 시세를 보면, 12평형 기준 2021년 11월 매매가가 1억 8,500만원, 2025년 1월 기준 월세 1,000/55만원 (12평) 수준입니다. 또한, 2023년 준공된 '서면에코팰리스시티'(전용 30㎡, 약 9평)의 전세가가 1억 3,500만원, '서면롯데캐슬엘루체'(전용 22.29㎡)의 경우 2026년 6월 기준 매매가가 9,500만원 수준이라는 정보도 있습니다.

감정가 1억 5,900만원은 현재 시장 상황에서 다소 높게 형성되었을 가능성이 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수 보증금이 0원이므로, 낙찰자는 본건을 권리상 깨끗한 상태로 취득하게 됩니다.

현재 시세 및 유사 물건의 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 감정가의 70~80% 수준 또는 그 이하에서의 낙찰 가능성을 염두에 두고 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

보수적인 관점에서, 100,000,000원 ~ 127,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (감정가 159,000,000원 기준 70~80%)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.