나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34856 [2] 경기도 부천시 원미구 춘의동 73-1 춘의디아크원 5층515호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대양촌 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 부천시 원미구 춘의동 소재 '지하철7호선 춘의역' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 지식산업센터, 공장 및 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 공장지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본 건까지의 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철7호선 '춘의역'이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 제5층 제516호로서, 외벽 : 판넬 등 마감. 창호 : 시스템 창호임.

이용상태

공장(지식산업센터)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서 지식산업센터, 기숙사 및 근린생활시설 부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 남측의 '길주로'를 통하여 인근지역과의 연계가 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본 건 기호(3)에 별첨 '사진용지'와 같이 '철골조, 복층, 사무실 약 24㎡'의 제시외건물(ㄱ)이 소재하는 바, 이는 개략적인 실측에 의거 사정평가하였음. - 본 건 기호(3)은 인접호와 경계벽 없이 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 것으로 인근 탐문조사되었으니 경매 참여 및 진행 시 재확인하시기 바람. - 임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각, 제시외 건물(3목록 516호 복층사무실) 포함
-515호와 516호는 경계벽없이 공장(지식산업센터)으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경34856 (2)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농협은행 (추정)

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 부천시 원미구 춘의동 73-1 (신주소: 경기도 부천시 원미구 길주로411번길 20)

* 건물명: 춘의 디아크원

* 용도: 지식산업센터 (공장, 지원시설: 기숙사, 근린생활시설)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 13층 건물

* 준공일: 2022년 11월 28일 (사용승인일 기준)

* 총 호수: 288호

1.3. 면적 정보

* 토지면적: 32.80㎡ (약 9.92평)

* 건물면적: 98.02㎡ (약 29.65평)

* 건물 제시외면적: 24.00㎡ (약 7.26평) - 복층 사무실

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.4. 감정가

* 감정가: 529,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본 건은 경기도 부천시 원미구 춘의동 소재 지하철 7호선 춘의역 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 지식산업센터, 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 공장지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다.

* 지하철 7호선 '춘의역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

* 지역지구: 일반공업지역

* 도로: 남측 길주로를 통해 인근 지역과 연계 가능하며, 소로2류(폭 8~10m), 소로3류(폭 8m 미만)에 접합되어 있습니다.

* 기타 제한사항:

* 가축사육제한구역

* 항공표면

* 과밀억제권역

* 중점경관관리구역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 토지거래 허가구역, 2025.8.26.~2026.8.25. 유효)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2025년 2월 14일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권 (을5, 채권최고액 538,800,000원) 입니다.

3.2. 등기부 요약

* 본 경매 물건의 등기부채권 총액은 약 3,288,045,426원입니다.

* 등기부상의 주요 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 대부분 말소 예정으로, 경매 완료 시 소멸될 것으로 보입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

* 임대차 관계: 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 기재된 바가 없습니다. (다만, 지상권 개요에 대한 언급만 있어 확인 필요)

4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 춘의동 일대는 지하철 7호선 춘의역을 중심으로 조성된 지식산업센터 밀집 지역으로, IT, 제조업, 서비스업 등 다양한 업종의 기업들이 입주해 있습니다.

* 역세권의 이점을 바탕으로 안정적인 임대 수요가 기대되며, 주변 산업단지 및 근린생활시설과의 시너지 효과도 예상됩니다.

* 최근 지식산업센터의 신축 공급이 이어지고 있으나, 춘의역이라는 교통 요지의 수요는 꾸준할 것으로 분석됩니다.

5. 생활정보

* 본 물건은 지하철 7호선 춘의역 역세권으로 서울 강남, 강북 등 수도권 주요 지역으로의 접근성이 매우 우수합니다.

* 차량 이용 시 수도권제1순환고속도로, 경인고속도로 접근이 용이하여 광역 이동에 편리합니다.

* 주변에 이마트, 홈플러스 등 대형마트와 상업시설이 잘 갖추어져 있어 직주근접 환경이 우수합니다.

* 또한, 부천시청, 중앙공원 등 문화 및 휴식 공간 접근도 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

* 본 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 특정 대상(외국인 등)에 대한 거래 시 허가를 받아야 합니다. (2025.8.26.~2026.8.25. 유효)

6.2. 제시외 건물 및 이용현황

* 건물면적 외 약 24㎡ 규모의 제시외 건물(복층 사무실)이 포함 매각됩니다.

* 515호와 516호가 경계벽 없이 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 점은 현황 확인 및 활용 계획 수립 시 고려해야 합니다.

6.3. 높은 채무 총액

* 등기부상 채무 총액(약 32.8억원)이 감정가(약 5.3억원) 대비 매우 높은 수준입니다. 경매 진행 중 유찰될 가능성도 있으나, 입찰 시 채무 규모를 반드시 고려해야 합니다.

6.4. 주변 혐오시설 확인

* 본 물건 주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적으로 민원이나 가치 하락을 유발할 만한 대규모 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

* 그러나 본 물건은 일반공업지역 내에 위치하므로, 주변 공장 운영으로 인한 소음, 먼지, 악취 등 잠재적인 환경 영향을 현장 조사 시 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 지하철 7호선 춘의역 역세권에 위치한 지식산업센터로, 우수한 교통망과 잘 갖추어진 생활 인프라를 자랑합니다.

* 토지/건물 일괄 매각이며, 사용승인일로부터 비교적 신축에 속하는 건물입니다.

* 다만, 매우 높은 채무 총액, 토지거래허가구역 지정, 제시외 건물 및 복층 이용 현황 등 잠재적 리스크 요소를 내포하고 있어 면밀한 검토가 필요합니다.

* 특히, 515호와 516호의 일체 이용 현황은 실제 점유 및 활용 계획 수립 시 중요하게 고려되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 7호선 춘의역 역세권의 입지적 장점을 갖추고 있습니다.

* 지식산업센터 밀집 지역으로 관련 업종 종사자 및 기업의 임대 수요가 기대됩니다.

* 포함된 제시외 건물(복층 사무실)은 추가적인 공간 활용 또는 가치 증대에 기여할 수 있습니다.

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 한 번에 취득할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 529,000,000원을 기준으로 하되, 시장 상황, 경쟁 물건, 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 매우 높은 채무 총액과 토지거래허가구역 지정 등 리스크 요소를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 보수적인 관점에서 현재 감정가의 70~80% 수준을 잠재적 입찰 범위로 설정하고, 추가적인 현장 조사 및 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다. (예: 370,300,000원 ~ 423,200,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.